在傳統(tǒng)房企因疫情及調(diào)控的影響而出現(xiàn)增長(zhǎng)困境時(shí)，物管行業(yè)反而蒸蒸日上。

近日，上市物管企業(yè)紛紛發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告，雖然資產(chǎn)和營(yíng)收規(guī)模并不大，但無(wú)論增長(zhǎng)性還是市盈率，上市物管公司均普遍高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)。在規(guī)模上“跑馬圈地”的同時(shí)，增值業(yè)務(wù)的發(fā)力，使得物管企業(yè)維持較高的利潤(rùn)率。此外，越來(lái)越多的企業(yè)橫向布局非住宅物管領(lǐng)域，業(yè)務(wù)多元化趨勢(shì)開始出現(xiàn)。

在資本追捧下，近年來(lái)物業(yè)公司掀起上市熱潮。年初至今，已有興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)和正榮服務(wù)等6家物管企業(yè)登陸資本市場(chǎng)。另有9家公司已經(jīng)遞表，有望于年內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市。

盡管股價(jià)漲跌不一，但這一行業(yè)的發(fā)展前景仍被普遍看好。分析人士認(rèn)為，對(duì)應(yīng)2017-2019年商品房的銷售規(guī)模，物管行業(yè)未來(lái)2-3年增量規(guī)模將進(jìn)入提速釋放期。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年左右都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市的窗口期。

營(yíng)收、利潤(rùn)普漲

在6家企業(yè)登陸資本市場(chǎng)后，目前上市的物管企業(yè)共有28家。根據(jù)中報(bào)，今年上半年，28家上市企業(yè)的總營(yíng)收為385.8億元，平均營(yíng)收為13.8億元。

其中，行業(yè)內(nèi)超過(guò)營(yíng)收平均值的企業(yè)共有7家，除了彩生活以外，還包括碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)和中海物業(yè)6家公司。背靠大型房企帶來(lái)的管理面積優(yōu)勢(shì)，成為其業(yè)績(jī)的重要支撐。

同期，28家上市物企的凈利潤(rùn)為54.7億元，同比增長(zhǎng)49.6%，凈利率平均值為14.2%，較2019年同期上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。

今年上半年，碧桂園服務(wù)的收入達(dá)到62.7億元，同比增長(zhǎng)78.4%;歸母凈利潤(rùn)13.4億元，同比增長(zhǎng)61.6%。成為物管行業(yè)收入規(guī)模最大的公司。

截至6月末，碧桂園服務(wù)的在管面積為3.2億平方米，雖然并非行業(yè)最大，但已是上市物管企業(yè)中，僅有的四家在管面積超過(guò)3億平方米的企業(yè)之一(其余三家為雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、彩生活)。

大型上市物管企業(yè)中，上半年雅生活服務(wù)的收入為40.0億元，同比增長(zhǎng)78.5%;保利物業(yè)收入36.0億元，同比增長(zhǎng)27.6%;綠城服務(wù)收入44.0億元，同比增長(zhǎng)20.1%。這也是目前上市物業(yè)公司中，營(yíng)收規(guī)模最大的四家公司。

與很多傳統(tǒng)房企因疫情影響而出現(xiàn)收入下降的情況不同。28家上市物管企業(yè)中，除祈福生活服務(wù)、彩生活外，其余企業(yè)均實(shí)現(xiàn)上半年收入正增長(zhǎng)，8家企業(yè)的增速在50%以上。同期，28家上市物業(yè)公司的歸母凈利潤(rùn)全部正增長(zhǎng)。

業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)與管理規(guī)模的提升有較強(qiáng)的正相關(guān)性。據(jù)悉，在當(dāng)前物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“限高”的環(huán)境下，物管企業(yè)想快速提高收入，擴(kuò)大管理規(guī)模是主要手段。其中，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)旗下的物管公司，以及通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)在管規(guī)模迅速增長(zhǎng)的企業(yè)，都實(shí)現(xiàn)了收入的快速提高。

增值業(yè)務(wù)發(fā)力

物管公司業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)，除了規(guī)模支撐外，還在于業(yè)務(wù)的多元化。其中，增值服務(wù)的發(fā)展，可帶來(lái)規(guī)模和利潤(rùn)率的同步提升。

建業(yè)新生活將主要業(yè)務(wù)分為物業(yè)管理及增值服務(wù)、生活服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)三類。今年上半年，三項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率為31.7%、40.1%及69.8%?？梢姡侵鳂I(yè)的利潤(rùn)率要明顯高于物管業(yè)務(wù)本身。

2020年上半年，濱江服務(wù)錄得收入4.16億元。其中，因交付前服務(wù)、咨詢服務(wù)、社區(qū)空間服務(wù)及項(xiàng)目增加，非業(yè)主增值服務(wù)收入同比增長(zhǎng)9.5%至1.21億元，占總收入的29.2%;因定制家裝與車位及儲(chǔ)藏室銷售業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，業(yè)主增值服務(wù)收入同比增長(zhǎng)165.6%至4010萬(wàn)元，占總收入9.6%。

因高毛利業(yè)主增值服務(wù)大幅增長(zhǎng)，上半年，濱江服務(wù)的毛利率由去年同期的28.9%升至32.9%。

2020年上半年，碧桂園服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)收入約為人民幣6.03億元，同比增長(zhǎng)96.2%，占公司總體收入的9.6%，較去年同期上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)績(jī)會(huì)期間，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江表示，如果說(shuō)物業(yè)服務(wù)是萬(wàn)億級(jí)藍(lán)海的話，那么增值服務(wù)是10萬(wàn)億級(jí)藍(lán)海，碧桂園服務(wù)目前才剛剛起步。“希望公司的增值服務(wù)收入占比在未來(lái)能夠翻1-2倍，甚至更多，利潤(rùn)占比可能比收入占比還要更高。”

嘉禾家業(yè)認(rèn)為，綜合行業(yè)各家物企上半年的經(jīng)營(yíng)狀況，造血能力的持續(xù)攀升主要因?yàn)槿c(diǎn)：

1、疫情期間，社區(qū)增值服務(wù)成為新業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，上半年28家物企的社區(qū)增值服務(wù)平均值同比增速達(dá)40.3%;

2、多數(shù)物企持續(xù)發(fā)力高利潤(rùn)的非住宅業(yè)態(tài)，主要以辦公物業(yè)和商業(yè)物業(yè)為主;

3、在疫情影響下，多地政府對(duì)物業(yè)企業(yè)財(cái)政、稅收等補(bǔ)貼政策的先后落地，對(duì)物企整體利潤(rùn)水平起到一定優(yōu)化作用。

這也使得資本市場(chǎng)對(duì)物管業(yè)務(wù)的認(rèn)可度，要明顯強(qiáng)于房地產(chǎn)。9月4日，碧桂園的收盤價(jià)為9.7港元，市盈率為5.1;而同在港股上市的碧桂園服務(wù)，收盤價(jià)為54.1港元，市盈率達(dá)到62.83。

仍在“跑馬圈地”

近些年，資本不斷加大對(duì)物管企業(yè)的追捧。2014年到2019年，上市的物管企業(yè)數(shù)量分別有1家、2家、2家、1家、6家、11家。

今年以來(lái)，已有6家物管企業(yè)登陸資本市場(chǎng)，合計(jì)融資凈額43.9億元。根據(jù)公開信息，目前已經(jīng)遞表并預(yù)計(jì)于年底前上市的有9家，融資總額約250億元。

易居克而瑞指出，全年15家物業(yè)公司的融資金額合計(jì)約300億元，是2019年的2.9倍。物管公司上市熱潮不減反映了兩個(gè)趨勢(shì)：1、物管公司短期擴(kuò)張規(guī)模訴求強(qiáng)烈，有融資需求;2、疫情考驗(yàn)下的二級(jí)市場(chǎng)物業(yè)板塊表現(xiàn)優(yōu)異，物業(yè)公司價(jià)值再次被市場(chǎng)肯定，物管公司融資渠道愈加通暢。

“預(yù)計(jì)未來(lái)兩年左右都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市的窗口期。”中國(guó)物協(xié)標(biāo)準(zhǔn)化工作委員會(huì)副主任王兆春表示。

華安證券指出，在這一輪的市場(chǎng)擴(kuò)張中，2017年到2019年的年度商品房銷售規(guī)模達(dá)到17億平方米左右的峰值。“對(duì)應(yīng)近三年的商品房銷售規(guī)模，物管行業(yè)未來(lái)2-3年增量規(guī)模將進(jìn)入提速釋放期。”

同時(shí)，“隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的崛起，我國(guó)商品房市場(chǎng)將呈現(xiàn)逐步回歸合理中樞的趨勢(shì)，疊加豐厚的存量資源，物管行業(yè)規(guī)模、業(yè)績(jī)具有較為可觀的提升空間。”

在“跑馬圈地”過(guò)程中，規(guī)模仍然是行業(yè)發(fā)力的重點(diǎn)。從上市公司的招股說(shuō)明書分析，上市公司擬用于收購(gòu)及戰(zhàn)略投資的比例高達(dá)60%-70%。中報(bào)季期間，多家物管公司高管表示，未來(lái)將把握并購(gòu)機(jī)會(huì)，進(jìn)一步擴(kuò)大在管規(guī)模。其中，商業(yè)、辦公等一些非住宅領(lǐng)域，也在企業(yè)考慮之列。

這有可能使得已經(jīng)出現(xiàn)的并購(gòu)潮進(jìn)一步加劇。王兆春表示，行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模并購(gòu)，意味著行業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，消滅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主要方法已經(jīng)從以往的“產(chǎn)品+價(jià)格”變成了資本。

受此影響，物管行業(yè)集中度提高的趨勢(shì)也將強(qiáng)化。華安證券指出，行業(yè)集中度的提升主要在于：1、物管行業(yè)頭部公司多具備關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)商，充分享受集團(tuán)內(nèi)部資源輸送帶來(lái)的內(nèi)源性增長(zhǎng)。2、頭部企業(yè)借力資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模和業(yè)務(wù)的雙線擴(kuò)張，帶動(dòng)集中度提升。

數(shù)據(jù)顯示，2016年至2019年，物管行業(yè)百?gòu)?qiáng)管理面積由2725萬(wàn)平方米提升至4279萬(wàn)平方米，市占率增至43.6%。

關(guān)鍵詞： 物管行業(yè)