近期，杭州、無錫、南京、寧波等房價上漲過快的城市相繼出臺調控政策，掀起長三角新一輪調控大潮。市場分析人士指出，這些政策是“調控政策的精細化版”，目的在于補漏政策缺口、繼續(xù)穩(wěn)定市場預期。

中國房地產數(shù)據(jù)研究院院長陳晟向《華夏時報》記者分析指出，長三角各城市樓市調控本著“因城施策”“一城一策”的原則，同時也要兼顧區(qū)域協(xié)同健康發(fā)展的目標，“調控”不是打壓。調控政策的出臺將起到“穩(wěn)定器”的作用，有助于市場回歸理性，實現(xiàn)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的目標。

側重打擊“假落戶、假離婚、假人才”

三季度以來，包括杭州、無錫、南京、寧波等在內，長三角多個熱點城市密集出臺調控政策。從具體細則來看，這些新政大多側重打擊“假落戶、假離婚、假人才”，并對商品房銷售、公積金貸款等方面加強規(guī)范。

以近期出臺新政的杭州為例。9月4日，杭州從土地市場、住房貸款、稅收政策、限購政策、無房家庭認定等六個方面制定樓市新規(guī)。其中，在投靠落戶方面，以父母投靠成年子女方式落戶杭州市的，須滿3年方可作為獨立購房家庭在本市限購范圍內購買新建商品住房和二手住房。同時，新規(guī)對于無房家庭的認定標準更為嚴格，新增30周歲以上未婚單身且在本市限購范圍內無自有住房記錄、離異單身滿3年且在本市限購范圍內無自有住房記錄滿3年的購房人，可認定為無房家庭。

而在此次“9·4新政”之前，今年3月開始，杭州陸續(xù)放寬過新房預售限制、出臺人才優(yōu)先購房。今年7月，杭州再次對限購、限售、搖號政策進行了細化。

8月30日，無錫市在現(xiàn)有住房限購政策的基礎上增加了對離異家庭購房套數(shù)的限制，要求限制離異家庭購房套數(shù)、個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年、提高二套房首付比例至六成等，防止通過“假離婚”手段獲取購房資格，進一步提高購房成本和轉讓成本，抑制投機炒作。同時，無錫新政還對于房屋交易的稅費內容、貸款政策等也有收緊，并且嚴厲打擊炒作學區(qū)房概念、哄抬二手住房價格行為。

7月23日，南京市住房保障和房產局等七部門聯(lián)合印發(fā)通知，祭出九大穩(wěn)樓市措施。其中規(guī)定，夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算，堵住“假離婚”漏洞。此外，南京還提出優(yōu)先保障本市戶籍無房家庭的剛性購房需求，商品住宅項目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源等。

7月6日，寧波收緊房地產市場調控，提出要加大土地供應、從嚴核定新出讓地塊商品住宅的銷售價格、嚴格控制樓面地價等措施來降溫市場熱度。

8月14日，合肥市房管局對商品房規(guī)劃設計條件、完善商品房買賣合同約定內容、規(guī)范商品房銷售廣告宣傳行為、加強商品房建設質量品控管理、依約履行商品房合同交付責任以及加強房地產信訪矛盾化解等6個方面做出要求。同期，合肥對之前出臺的人才政策進行了細化與完善，并接連出臺了2條公積金相關政策，包括個貸上限系數(shù)調節(jié)、婚前貸款次數(shù)記入家庭貸款次數(shù)等。

專家：“調控”不是打壓

不少業(yè)內人士表示，綜合來看，上述這些城市出臺的政策是“調控政策的精細化版”，目的在于補漏政策缺口、繼續(xù)穩(wěn)定市場預期。

同策研究院宋紅衛(wèi)告訴《華夏時報》記者，長三角成為眾多房企的投資聚集區(qū)，今年以來土地市場熱度也是長三角區(qū)域最為明顯，上海、無錫、南京、常州、寧波等城市高樓板地塊頻出。因此，“這輪調控的特點就是‘穩(wěn)市場’，也可以視為取消疫情期間的適度放松政策，再度回歸強調控階段”。陳晟也向《華夏時報》記者表示，調控是為了保持樓市健康平穩(wěn)的發(fā)展。疫情之后，長三角市場恢復較快，因而部分熱度較高的市場實施了相關調控。

來自克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域市場來看，疫后長三角地區(qū)市場復蘇動能甚為強勁。在剛剛過去的8月份，杭州、寧波、南京、常州等銷售額同比漲幅均超50%。另據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)調查數(shù)據(jù)，今年1-8月，長三角區(qū)域新建住宅價格漲幅明顯，累計上漲3.85%，位列主要城市群首位;房企在長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀拿地占比之和為57.3%，其中長三角占比為26.1%。

《華夏時報》記者注意到，部分較早出臺調控政策的市場已經有了一定的降溫效果。

例如，“寧九條”新政出臺一個多月，9月1日，南京網上房地產的數(shù)據(jù)顯示：8月份南京共有66次開盤，11833套新房涌入市場。最終，新房成交7814套，與7月成交的9512套相比，環(huán)比下跌約17.8%。不過，高品質、大面積改善房的需求依然旺盛，葛洲壩南京中國府、蘇寧檀悅等新房受到追捧。二手房交易方面，8月份南京共成交12618套，比7月份的14728套下跌了2110套，環(huán)比下跌14.33%，同比2019年8月上漲約29.64%。且8月下半月開始，南京樓市為“金九銀十”蓄力。8月最后一周，新房市場領取銷售許可證的就有29個盤。

對此，市場分析人士強調，調控政策一直以來的重要意義都在于保持樓市的平穩(wěn)和健康，而非大起大落。

陳晟向《華夏時報》記者分析指出，長三角各城市樓市調控本著“因城施策”“一城一策”的原則，同時也要兼顧區(qū)域協(xié)同健康發(fā)展的目標，“調控”不是打壓。“所以我認為達到效果就不會有進一步‘增碼’，更多的是原來的政策或者漏洞的一些補齊，比如說購買資格等。”其認為，盡管長三角樓市表現(xiàn)出一定的熱度，但市場體系比較完善，調控政策的出臺將起到“穩(wěn)定器”的作用，有助于市場回歸理性，實現(xiàn)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的目標。

宋紅衛(wèi)也表示，未來預計已經收緊調控政策的城市不會繼續(xù)加碼，“至少短期內不會”。其解釋說，這主要是由于融資環(huán)境已經收緊，在三道紅線的融資新規(guī)影響下，大部分房企都把回籠現(xiàn)金流、控制有息負債作為首要任務，因此房價上漲壓力下降，甚至還會出現(xiàn)以價換量的情況。并且房企也會控制拿地的節(jié)奏，因此，在房價和地價趨穩(wěn)的情況下，不會出臺更為嚴厲的政策。

不過，對于樓市的新一輪調控仍被認為還將進一步擴大范圍。7月24日及8月26日，住建部兩次舉辦房地產座談會及工作會，13個城市分別參會。其中，常州、成都及沈陽同時參與了兩次會議。目前，參會城市中，寧波、杭州、南京、深圳等已在近期相繼出臺了新的調控政策，兩次參會的沈陽也在9月6日宣布將嚴格住房用地出讓溢價率管控、嚴格房地產開發(fā)項目競配建管理等。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，自進入7、8月以來，房價上漲過快的城市相繼出臺調控政策穩(wěn)樓市，包括深圳、杭州、南京、東莞等多個城市。預計未來或將繼續(xù)有其他城市跟進房地產調控，深入落實中央“房住不炒”的原則。而同樣兩次參加住建部會議的成都、常州呼聲最高。

關鍵詞： 樓市