近日，福州下半年第一次公開(kāi)出讓國(guó)有土地拍賣會(huì)吸引了48家企業(yè)參與競(jìng)拍，其中兩宗住宅用地都達(dá)到了最高限價(jià)，溢價(jià)率為30%，采用競(jìng)自持社會(huì)租賃住房建筑面積的方式出讓。然而福州不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心數(shù)據(jù)顯示，截止9月8日，福州市五區(qū)(鼓樓、臺(tái)江、晉安、倉(cāng)山、馬尾)可售的住宅為69584套，總面積為632.91萬(wàn)平方米。福州樓市去化壓力大與土地市場(chǎng)的火熱形成了鮮明對(duì)比。

土地市場(chǎng)火熱

近日，福州市自然資源和規(guī)劃局公布了2020年第6次土拍中延遲出讓的兩宗土地2020-44、45號(hào)的成交情況，此兩宗土地均為商服用地，成交價(jià)與起始價(jià)一致。

而此前暫緩出讓的2020-36號(hào)地塊仍舊沒(méi)有結(jié)果。福州市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)顯示，2020-36號(hào)地塊采用“限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)安置房”方式出讓，是此次所有出讓的地塊中唯一競(jìng)安置房的地塊。

記者了解到，福州市2017年12月開(kāi)始試行“安置型商品房模式”，即將原安置房規(guī)劃用地轉(zhuǎn)為安置型商品房(安商房)用地，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作方式，吸引大型品牌企業(yè)參與競(jìng)拍，發(fā)揮品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)，縮短建設(shè)周期，提升安置房建設(shè)品質(zhì)。但是因?yàn)榘采谭亢蜕唐贩夸N售的價(jià)格相差較大，可能存在開(kāi)發(fā)商用安商房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建設(shè)商品房的隱患，因此引起了不小爭(zhēng)議。

本次土拍是福州今年下半年的第一次土拍，一共涉及14宗地塊，起拍金額達(dá)63.27億元，吸引了包括建發(fā)地產(chǎn)、萬(wàn)科、綠城、龍湖、融僑、大東海、中海、保利、招商蛇口等48家企業(yè)參與競(jìng)買，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

其中，宗地2020-33號(hào)(鶴林片區(qū)H06地塊)和2020-39號(hào)(火巷周邊舊屋區(qū)改造出讓地塊)用途均為住宅用地，都達(dá)到了最高限制價(jià)，溢價(jià)率為30%。

其中，33號(hào)地塊位于晉安區(qū)橫嶼路北側(cè)，牛崗山公園以南，土地面積為50454平方米，要求建筑容積率大于1、小于2.09，地塊內(nèi)需設(shè)置一處幼兒園，用地面積不少于5000平方米。由建發(fā)房產(chǎn)競(jìng)得，參考樓面地價(jià)為26003元/平方米。

記者從福州市自然資源和規(guī)劃局的公告中看到，所有含住宅的用地都是溢價(jià)成交。宗地2020拍-34號(hào)(連潘舊改A-02地塊)，位于晉安區(qū)連江北路與福馬路交叉路口東南側(cè)，溢價(jià)率16.3%，參考樓面地價(jià)17284元/平方米，由融僑競(jìng)得;宗地2020拍-35號(hào)(梁福小區(qū)地塊)，位于倉(cāng)山區(qū)南江濱東大道以西，環(huán)島路北側(cè)，溢價(jià)率17.93%，參考樓面地價(jià)14165元/平方米，由中梁競(jìng)得;宗地2020拍-37號(hào)(郭宅舊改地塊七)，位于倉(cāng)山區(qū)郭宅路北側(cè)，溢價(jià)率22.84%，參考樓面地價(jià)15976元/平方米，由融僑競(jìng)得。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2020年8月全國(guó)城市房?jī)r(jià)排名中，福州以28994元/平方米的市場(chǎng)均價(jià)排名第10。此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年1月至7月，福州一手房?jī)r(jià)格一直保持著同比去年上升30%以上的水平。

對(duì)于高溢價(jià)率是否會(huì)讓福州房?jī)r(jià)“再上一個(gè)臺(tái)階”的問(wèn)題，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，從土地溢價(jià)率不斷上升來(lái)看，福州未來(lái)房?jī)r(jià)的確存在一定的上升預(yù)期，但決定房?jī)r(jià)的主要因素是供求，因此福州供大于求基本面不變的前提下，未來(lái)房?jī)r(jià)整體上升的預(yù)期依然偏弱。同時(shí)，他也表示，城市熱點(diǎn)板塊，尤其是供求緊張區(qū)域依然可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象。

“從穩(wěn)定市場(chǎng)角度來(lái)看，要防范地價(jià)上漲過(guò)快的風(fēng)險(xiǎn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

樓市庫(kù)存高企去化壓力大

與土地市場(chǎng)的火熱不一樣的是，福州的樓市面臨較大去化壓力。福州不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心數(shù)據(jù)顯示，截止2020年9月8日，福州市五區(qū)可售的住宅為69584套，總面積為632.91萬(wàn)平方米?？藸柸饒?bào)告指出，福州樓市未來(lái)仍有較多項(xiàng)目入市，項(xiàng)目去化仍然面臨較大壓力。

“開(kāi)盤去化走勢(shì)持續(xù)呈現(xiàn)兩極分化，個(gè)別高性價(jià)比項(xiàng)目去化突出。”克而瑞研究報(bào)告顯示，福州7月份開(kāi)盤的項(xiàng)目中，有項(xiàng)目延續(xù)“日光”態(tài)勢(shì)，也有項(xiàng)目去化率低至9%，而且開(kāi)盤去化率低于20%的項(xiàng)目不在少數(shù)。對(duì)于“金九銀十”的預(yù)測(cè)，克而瑞也表示，對(duì)于高性價(jià)比樓盤才是所謂的旺季，反之則是淡季。

對(duì)于樓市與地市冰火兩重天的現(xiàn)象，張波表示，房企拿地?zé)崆闀?huì)受地塊本身的價(jià)值以及房企自身土地規(guī)劃布局兩個(gè)因素的影響。“福州下半年第一場(chǎng)土拍出讓的土地整體質(zhì)量較高，部分地塊稀缺度高。另外，隨著各地省會(huì)城市首位度不斷提升，政策層面的傾向性也愈加明顯，福州屬于房企布局重點(diǎn)區(qū)域。”張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，福州住宅市場(chǎng)去化壓力大，一方面也是受到疫情的影響。作為省會(huì)城市，福州土地性價(jià)比較高，土地成本可控，企業(yè)主要看的是未來(lái)中長(zhǎng)期的發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 房企