中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至12月7日，今年50大城市賣地金額高達(dá)3.75萬億元，同比上漲20.7%，其中11個(gè)城市的土地出讓金突破千億元。而市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，隨著“三條紅線”政策的落地、推進(jìn)，房企在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)將會(huì)更加謹(jǐn)慎。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱近期指出，下半年，土地市場(chǎng)的熱度比上半年有明顯下降，表明房企對(duì)短期市場(chǎng)的基本態(tài)度相對(duì)比較謹(jǐn)慎。“三道紅線”影響之下，預(yù)計(jì)2021年房企投資還是延續(xù)今年下半年謹(jǐn)慎的態(tài)度。

30個(gè)城市土地出讓金超500億元

中指研究院近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，全國300城市土地出讓金總額為43830億元，同比減少14%。

作為房企拿地重點(diǎn)區(qū)域，一、二線城市的土地市場(chǎng)卻依舊如火如荼。在近期舉辦的一場(chǎng)業(yè)內(nèi)交流會(huì)上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，房企投資也會(huì)出現(xiàn)分化：“今年下半年有一個(gè)特征，一些熱點(diǎn)的土地參與程度還是蠻高的，部分土地的溢價(jià)率、爭奪的激烈程度一點(diǎn)也不比上半年差，大家對(duì)接下去應(yīng)該在哪些城市拿地、深耕，規(guī)模房企基本都達(dá)成了共識(shí)。”

“整體看，疫情對(duì)土地市場(chǎng)的影響逐漸過去，今年多個(gè)城市出現(xiàn)井噴式賣地，土地市場(chǎng)成交額持續(xù)上升。”中原地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至12月7日，今年50大城市賣地金額高達(dá)3.75萬億元，同比上漲20.7%。50個(gè)大城市中，30個(gè)城市年內(nèi)土地出讓金超過500億元，明顯高于歷史同期;上海、杭州、廣州、南京、北京、武漢、寧波等11個(gè)城市的土地出讓金突破千億元，其中上海、杭州、廣州三地的土地出讓金已突破2000億元。

上述11個(gè)賣地收入破千億的城市中，9個(gè)城市的土地出讓金規(guī)模均高于去年同期，僅有武漢、蘇州略有下降。其中，位居榜首的上海，截至12月7日已獲得2773億元的賣地收入，同比增加57%。數(shù)次穩(wěn)居土地出讓金榜單首位的杭州則屈居第二，出讓金達(dá)2564億元。

今年以來，上海多幅“現(xiàn)象級(jí)”地塊的出讓引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注。疫情期間，香港置地斥資310.5億元拿下的上海徐匯濱江地塊，就刷新了上海乃至內(nèi)地“總價(jià)地王”的成交紀(jì)錄。

第一太平戴維斯華東區(qū)策略顧問部主管及高級(jí)董事朱鋒向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，上海土地市場(chǎng)火爆，主要是因?yàn)榉科髮?duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心持續(xù)回升，且此前政策限制較大，致使部分拿地需求被積壓，今年得以合理釋放。同時(shí)，在長三角一體化大背景下，上海作為長三角核心城市，其關(guān)注度必然進(jìn)一步得到拉升。此外，今年充裕的土地供應(yīng)與適度寬松的地塊出讓規(guī)則疊加，使上海土地市場(chǎng)的競(jìng)爭機(jī)制更為市場(chǎng)化和公平化，進(jìn)而吸引更多的房企參與競(jìng)拍。

不過，今年上海推出的優(yōu)質(zhì)宅地雖然不少，但地價(jià)仍被控制在較為合理的范圍。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，今年(截至11月20日)上海成交178幅地塊中，120塊土地為底價(jià)成交(即溢價(jià)率為零);溢價(jià)率超過50%的居住用地僅有兩幅。

“三道紅線”下土地市場(chǎng)趨穩(wěn)

談到今年一二線重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)十分火爆的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出：“原因很簡單，’三道紅線’到目前為止依然只是傳聞，沒有任何官方明確了政策是否執(zhí)行、如何執(zhí)行。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，規(guī)?；廊皇潜亟?jīng)之路，所以拿地是必然。”

張大偉進(jìn)一步分析稱，整體來看，隨著疫情的影響逐漸轉(zhuǎn)淡，多個(gè)地區(qū)集中出讓熱點(diǎn)地塊，使得土地市場(chǎng)成交金額持續(xù)上升。在經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇、資金相對(duì)寬松的背景下，房企拿地積極性逐漸提高，使得土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升。而據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-11月，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約11291億元，累計(jì)同比微增0.8%，順暢的融資渠道成為企業(yè)拿地的資本。

距離2020年結(jié)束僅剩十余天，不少重點(diǎn)一二線城市的土地市場(chǎng)仍十分火熱。

例如，今年受疫情影響最大的武漢正繼續(xù)加大賣地力度。12月15日，武漢迎來又一場(chǎng)百億土拍。集中出讓的14宗地，除了2宗地塊延期出讓，其余12宗地均順利成交，總攬金120.83億元。此前，11月13日，江岸濱江住宅地塊P(2020)122號(hào)地塊由華潤地產(chǎn)經(jīng)過321輪競(jìng)價(jià)獲得，總價(jià)65.7億元、樓面地價(jià)30558.14元/平方米，溢價(jià)率52.79%，成為武漢新單價(jià)“地王”。

仍有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著“三條紅線”政策的逐漸落地，土地市場(chǎng)將逐漸趨穩(wěn)，房企在土地市場(chǎng)上也將愈發(fā)謹(jǐn)慎。

“在當(dāng)前調(diào)控政策趨嚴(yán)、三條紅線新規(guī)重壓之下，房企拿地需要更加謹(jǐn)慎理性。”諸葛找房高級(jí)分析師陳霄表示，在區(qū)域布局上一二線熱點(diǎn)城市仍然是優(yōu)選，對(duì)于三四線城市拿地要更加慎重。

朱鋒認(rèn)為，“三道紅線”意味著房企的融資環(huán)境即將改變，“拆東補(bǔ)西”將成為過去式。進(jìn)一步加強(qiáng)管理和控制可能由房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。“’三道紅線’是一種監(jiān)管，也是一種警示，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說，未來拿地會(huì)更加精打細(xì)算，更加謹(jǐn)慎。對(duì)于土地市場(chǎng)的發(fā)展來說，會(huì)有更有利于土地市場(chǎng)化、理性化發(fā)展。”其向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，“三道紅線”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)引起在去負(fù)債率指標(biāo)下的拋售和去化，從而導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)。

值得一提的是，在地價(jià)居高不下的背景之下，合作、并購拿地的現(xiàn)象在行業(yè)中更為普遍。近期，對(duì)于在三道紅線下，開發(fā)商應(yīng)該如何避免投資陷阱這一問題，丁祖昱表示，保持規(guī)模是需要的，但是持續(xù)增長或者持續(xù)高增長的時(shí)代已經(jīng)過去。未來，合作拿地的現(xiàn)象將更為普遍。“一方面這樣能夠保持規(guī)模，另一方面不并表也可以不并負(fù)債，對(duì)于財(cái)報(bào)也都有好處。”丁祖昱說。

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