王小雱把一篇正被熱傳的關(guān)于上海學(xué)區(qū)房瘋漲的微信文章發(fā)給他同學(xué)，疑惑地表示，上海二手房要開始暴漲了嗎?

王小雱住在浦東某小區(qū)，對口公辦小學(xué)是竹園小學(xué)，是典型的學(xué)區(qū)房。據(jù)其透露，近期小區(qū)內(nèi)的房源成交明顯比過去多，價格一周漲了10%。王小雱所居住的單元，一共12戶，從2017年開始，就成交了4套，全都是有小朋友在上幼兒園的家庭。

事實上，上海學(xué)區(qū)房從2020年新政實施以來，變化非常明顯。學(xué)區(qū)房小區(qū)從成交數(shù)量和價格來看，均呈現(xiàn)快速上漲狀態(tài)。

北上廣深一線城市的學(xué)區(qū)房帶動二手房量價齊升，是這一輪房價上漲的主要表現(xiàn)。進入2021年，一線城市二手房價全面上漲，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，一線城市二手房漲幅中，北京漲幅明顯，而最近一個多月漲得最快的已經(jīng)不是深圳，上海和廣州已后來居上。

疫情影響下，一線城市學(xué)區(qū)房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學(xué)區(qū)房表現(xiàn)最明顯，大量的出國讀書人群回流，增加了市場需求。

新政出臺：學(xué)區(qū)房量價齊漲

21世紀經(jīng)濟報道記者走訪上海中介門店發(fā)現(xiàn)，近期學(xué)區(qū)房小區(qū)成交套數(shù)明顯上漲，業(yè)主跳價嚴重，如果一個小區(qū)進入無房源階段，只要有一套房子出來，業(yè)主一晚上跳價200萬的案例也曾出現(xiàn)。

中介人員反映，2020年民辦搖號新政出臺后，全國的公辦民辦學(xué)校初中小學(xué)格局都會發(fā)生巨大的變化(高中暫時未受太多沖擊)。上海作為一個典型的小學(xué)初中階段民辦強公辦弱的城市，在本輪政策改革中，初中和小學(xué)的格局，發(fā)生了天翻地覆的變化。

上海此前學(xué)區(qū)房溢價并不強，關(guān)注度也不高。“但是在民辦搖號后，這一格局可能會發(fā)生重要的變化，公辦小學(xué)初中的‘穩(wěn)定性’優(yōu)勢顯現(xiàn)出來，吸引更多家長買公辦學(xué)校對口的學(xué)區(qū)房。”一名中介人員對前來咨詢的買家說。

徐匯區(qū)著名學(xué)區(qū)房小區(qū)——東方曼哈頓，該小區(qū)從來最少都有40多套房源在售，現(xiàn)在只有12套房源掛出。2020年8月，該小區(qū)一套194平方米的房源總價1880萬售出，這個月初，同一戶型的房源帶車位以總價2700萬售出;另一套位于頂樓的407平方米的戶型，總價5000萬，也在兩周內(nèi)迅速成交。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前上海學(xué)區(qū)房最貴已經(jīng)超過20萬元/平方米。而在其他一線城市，學(xué)區(qū)房也無例外在暴漲。北京最貴學(xué)區(qū)房25萬元/平方米左右，深圳學(xué)區(qū)房目前最高達到了32萬元/平方米。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，學(xué)區(qū)房價格高，與教育資源分配不均有直接關(guān)系。

行情不可持續(xù)?

一二手房是一個聯(lián)動的市場。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，這一波行情可持續(xù)到春節(jié)后的小陽春。2020年，商品房銷售面積176086萬平方米，同比增長2.6%;商品房銷售額173613億元，增長8.7%。

2020年疫情下依然能刷新中國房地產(chǎn)歷史紀錄，張大偉指出主要原因有以下幾點：

一，整體寬松的信貸政策，居民戶中長期信貸5.95萬億刷新歷史記錄，整體信貸政策相對寬松;二，調(diào)控政策雖然在下半年有所收緊，但從全年看，寬松是主流，人才政策井噴，部分城市出現(xiàn)了明顯的打新潮，刺激了市場需求。年內(nèi)超過100個城市降低了落戶標準，這些政策都增加了購房需求;三，疫情后購房需求增加，特別是海外投資銳減，資金回流，另外居民對于改善需求也明顯上漲;四、全國區(qū)域分化，特別是東部成為領(lǐng)頭羊，長三角與珠三角出現(xiàn)了普遍性的房價上漲。而中西部則稍微平穩(wěn)，部分區(qū)域甚至繼續(xù)調(diào)整。加上全國房地產(chǎn)投資增速同比增長0.7%、房企到位資金同比增長8.1%、全國貸款增加19.63萬億等多項數(shù)據(jù)，張大偉認為全國房地產(chǎn)投資開始全面復(fù)蘇。

但另一名業(yè)內(nèi)資深人士并不認為這一輪行情是可持續(xù)的。他指出，最近上海二手房跳價概率高，一方面是一手房價格上漲明顯，另一方面是學(xué)區(qū)房導(dǎo)致?？偟膩碚f，推動這一輪房價上漲是多重因素的疊加：(1)資金流動性推動;(2)上一輪行情中(2016-2017)購房者的置換需求釋放;(3)學(xué)區(qū)房的需求——放開二孩后上海在2016-2017年期間有一波戶籍人口的生育小高峰。

中介、資本的集體狂歡?

21世紀經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)，中介人員在對客戶的說辭中，在釋放庫存不足的信息，市面上流傳一個說法“上?，F(xiàn)存二手房庫存為4.2萬套，按照當前一個月2.7萬套左右(2020年12月達到了2.9萬套)的去化速度，兩個月之后，上海將無二手房可賣”。對此，中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，上海每周新增掛牌量1萬套左右，一個月在4萬套左右，按照月均成交3萬套來算，一個月還有1萬套未成交。

據(jù)其透露，目前上海房管局沒有對二手房庫存進行過統(tǒng)計，換言之，二手房沒有庫存數(shù)據(jù)，只有機構(gòu)統(tǒng)計過每周掛牌數(shù)據(jù)。

盧文曦也指出，學(xué)區(qū)房其實是很小的部分，其定義的學(xué)區(qū)房對口學(xué)校是公辦一梯隊的，這種小區(qū)估計約占整體市場3%，不是主力。另據(jù)信棟地產(chǎn)創(chuàng)始人徐棟透露，其公司門店近期成交的二手房中，學(xué)區(qū)房占比約30%，整個上海市場成交也差不多是這一比例。

徐棟對21世紀經(jīng)濟報道表示，近期上海學(xué)區(qū)房價上漲可以看出，此前的2016年3月上海實行非滬籍5年限購政策，最近兩年大批人陸續(xù)滿足5年社保年限限制，這部分人群釋放的購房資格就是一個不小的數(shù)量。而在一手房搖號概率過低的情況下，他們更傾向于買學(xué)區(qū)房;疫情導(dǎo)致不少原本計劃出國留學(xué)的學(xué)生轉(zhuǎn)向國內(nèi)找工作，首選上海，因此生發(fā)出購房需求。

徐棟認為，資金流入上海樓市也很明顯，拆遷改造、貨幣補償，釋放出大量購房資金;上海放開人才政策：985高校畢業(yè)生直接落戶，落戶政策放寬，釋放出2萬個購房指標;投資者通過公司購房數(shù)量增加，一般而言，在上海開公司，投資3000萬就有購房資格;2020年貨幣寬松，導(dǎo)致流入房地產(chǎn)的錢變多;此外，大宗商品(鋼鐵水泥)、消費品生活資料，人工成本、地價的上漲，都匯集助推上海房價的上漲。

盧文曦則認為，這是市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性不平衡狀態(tài)的表現(xiàn)，并非樓市出現(xiàn)一波大行情。這一次學(xué)區(qū)房和次新房漲得比較多，但郊區(qū)的“老破小”漲幅并沒有跑贏大市。

(文中王小雱系化名)

關(guān)鍵詞： 學(xué)區(qū)房