近日，中國銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強(qiáng)。但2020年房地產(chǎn)貸款增速數(shù)年來首次低于各項(xiàng)貸款增速，這一成績來之不易。

近年來，房價(jià)過高、漲幅過大、房地產(chǎn)泡沫化金融化運(yùn)行一直是我國經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展中的主要矛盾及問題。中國銀行研究院研究員李佩珈在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)泡沫化金融化主要表現(xiàn)在四方面：一是房地產(chǎn)投機(jī)炒作風(fēng)氣較為濃厚。央行調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年，我國城鎮(zhèn)居民住房擁有率達(dá)到96%，其中有兩套房的家庭占比為31%，戶均擁有住房1.5套，在全球主要大國中，我國家庭住房擁有率位居全球第一。據(jù)此判斷，很多人買房的目的并不是自住，而是用于投資投機(jī)。

二是房價(jià)收入比過高。根據(jù)NUMBRO國際房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，全球房價(jià)收入比最高的十大城市中，我國占據(jù)一半。房價(jià)收入比過高不僅推高了居民部門債務(wù)，加大了債務(wù)償付壓力，還對消費(fèi)、教育等活動(dòng)產(chǎn)生了擠壓效應(yīng)。

三是各類資本競相進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。2020年以來，在各種貸款利息優(yōu)惠、貼息政策背景下，部分主體利用獲得的優(yōu)惠貸款進(jìn)行炒房，部分經(jīng)營性貸款以各種方式違規(guī)進(jìn)入樓市，這部分資金既無法監(jiān)測，也加大了風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，多地監(jiān)管部門嚴(yán)查低息貸(消費(fèi)貸、經(jīng)營貸)資金違規(guī)流入樓市。

四是房價(jià)過高、漲幅過大是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中面臨的長期問題。近期，我國部分城市又出現(xiàn)了房價(jià)非理性上漲現(xiàn)象。除了前期需求反彈、供給減少等原因，在如此高價(jià)位上還有搶房行為不乏投機(jī)炒作的成分。同時(shí)，部分剛性需求也被恐慌情緒裹挾，加入搶房潮中。

各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的教訓(xùn)表明，房地產(chǎn)泡沫化運(yùn)行對一國經(jīng)濟(jì)金融體系的影響是巨大的、負(fù)面的。郭樹清在發(fā)布會(huì)上表示，相信房地產(chǎn)問題會(huì)逐步得到好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在要進(jìn)一步采取一系列措施。李佩珈認(rèn)為，這釋放了中央及政府堅(jiān)持“房住不炒”的決心。

“值得注意的是，盡管我國確實(shí)存在房地產(chǎn)泡沫化、金融化的傾向和風(fēng)險(xiǎn)，但這僅是局部的、區(qū)域的。從居民住房違約情況(目前個(gè)人住房按揭貸款違約率約為0.3%，違約率極低)、居民儲(chǔ)蓄率等多個(gè)角度觀察，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性并不大。”她說。

為落實(shí)中央“房住不炒”政策，李佩珈建議：一是落實(shí)主體責(zé)任、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，防范各類資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。二是加快租賃住房市場發(fā)展，營造租房比購房更劃算的發(fā)展環(huán)境。實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，強(qiáng)化租戶利益保護(hù)，加大對租房稅收補(bǔ)貼力度等。三是加大對投機(jī)炒作行為的打擊力度。

同時(shí)，受貨幣政策更加關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)融資政策收緊及無風(fēng)險(xiǎn)利率上行等多種因素影響，李佩珈認(rèn)為，2021年房貸利率整體穩(wěn)定，略有上行。

具體來看，一是貨幣政策更加注重防風(fēng)險(xiǎn)。考慮到2020年我國宏觀杠桿率過快上行，加大了未來發(fā)展中的隱患，貨幣政策將更加注重直達(dá)性。在助力中小企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，將避免杠桿繼續(xù)大幅上升。

二是房地產(chǎn)融資環(huán)境轉(zhuǎn)緊。近期，我國已出臺多項(xiàng)政策以避免各類資金過度流入樓市，這將約束銀行對房地產(chǎn)的貸款行為，相應(yīng)的信貸投放將有所減少。

三是無風(fēng)險(xiǎn)利率有所上行。2021年年初以來，隨著疫情在全球趨于緩和以及新冠疫苗接種的加快，各國對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長的樂觀預(yù)期不斷上升，這使得各國無風(fēng)險(xiǎn)利率均出現(xiàn)了不同程度的上行，我國十年期國債收益率也由上年年末的3.17%上行至3.25%，使得各類金融資產(chǎn)定價(jià)利率也有同步趨升的壓力

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 風(fēng)險(xiǎn)