成都樓市的調(diào)控升級了。成都市官方部門發(fā)布了相關(guān)文件，從土地、住房交易、金融等多個方面進行了新的調(diào)控。其中，“紅檔房企”無法在成都拿地，且中心城區(qū)商品住宅用地全面實施“限房價、競地價”的出讓方式。市場方面，成都將“網(wǎng)紅盤”的限售期限從3年延長至了5年，且法拍房也需要遵循相關(guān)的限購限售規(guī)定。此外，成都會針對熱點片區(qū)、熱點樓盤的二手住房發(fā)布二手住房成交價格參考機制。

不過，《華夏時報》記者了解到，雖然一直未有官方消息，但業(yè)內(nèi)已經(jīng)多次傳出“三道紅線”自2020年8月份開始在重點房企試點，于2021年開始全行業(yè)推行。盡管房地產(chǎn)調(diào)控頻發(fā)，但成都是首次將樓市調(diào)控與房企的“三道紅線”進行聯(lián)系。

“紅檔房企”無法參與土拍

3月22日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，新政共有16條內(nèi)容。文件顯示，相關(guān)調(diào)控是為了堅決貫徹“房住不炒”，促進成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，持續(xù)保持生活成本競爭力，建設(shè)高品質(zhì)生活宜居地，增強居民幸福感和獲得感。

首先，成都從對住宅用地的供應(yīng)做出了調(diào)整。文件顯示，增加住宅用地供應(yīng)，2021年度全市住宅用地供應(yīng)總量增長20%以上。同時，中心城區(qū)商品住宅用地嚴格執(zhí)行集中公告、集中出讓，切實穩(wěn)定地價和市場預(yù)期。

值得關(guān)注的是，成都將加強對于土地競買主體的資格審查，超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三道紅線”、存在重大失信行為的競買人，不得參與成都的土地競拍。這則規(guī)定意味著“剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1”的紅檔房企無法在成都拿地。

“三道紅線”的設(shè)置是為了防止房企出現(xiàn)財務(wù)風險。若以2020年的財務(wù)數(shù)據(jù)為指標來看，在銷售額較高的50家房企內(nèi)，約有14家為紅檔房企。不過，自2020年8月份“三道紅線”的消息傳出后，房企已在積極降負債。

同時，成都還深化了房價地價聯(lián)動機制，中心城區(qū)商品住宅用地全面實施“限房價、定品質(zhì)、競地價”的出讓方式。

“相關(guān)調(diào)控有利于將高杠桿、高風險的開發(fā)商擠出市場，加強開發(fā)商降杠桿的意愿。預(yù)計未來限房價、競地價也將成為常態(tài)，房企的利潤空間也會面臨售價和成本的雙重壓力。這項調(diào)控有利于經(jīng)營穩(wěn)健、融資成本低的房企拿地，也可以在一定程度上降低土拍競爭熱度和土地的溢價率。”貝殼研究院成都分院院長付躍華如此認為。

“網(wǎng)紅盤”限售期限延長

除了針對土地市場進行了調(diào)控加碼之外，成都還對住房交易市場進行了相關(guān)的調(diào)整。文件顯示，登記購房人數(shù)在當期準售房源數(shù)3倍及以上的項目，所購商品住房銷售期限由3年延長至5年。

此外，依據(jù)合同規(guī)定方式取得本市住房的主體，以及通過司法拍賣、變賣等取得本市住房的主體，均應(yīng)當符合本市住房限購、限售政策的規(guī)定。這兩項調(diào)控意味著成都的搶手樓盤限售期限延長，且法拍房的限購限售同樣從嚴。

另外一點值得關(guān)注的是，成都緊跟深圳的步伐，建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。在2021年2月份，深圳發(fā)布了同樣的調(diào)控機制并已開始實施。目前，深圳的具體操作方法是相關(guān)部門在研究調(diào)查的基礎(chǔ)上，形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，并定期在官方網(wǎng)站等平臺上發(fā)布。值得關(guān)注的是，調(diào)控對市場的作用“立竿見影”，新政后的深圳二手住房2月份的網(wǎng)簽量環(huán)比1月份下降超過40%。

目前，成都在先期對熱點片區(qū)、熱點樓盤的二手住房實際成交價格進行梳理，逐步形成區(qū)域網(wǎng)格化的二手住房參考價格，并定期在官方網(wǎng)站等平臺發(fā)布。

加強金融監(jiān)管

進入2021年以來，多地發(fā)文對房地產(chǎn)貸款進行嚴格的管控。同時，嚴禁經(jīng)營貸、消費貸等貸款流入樓市。文件顯示，成都則同樣要求銀行業(yè)金融機構(gòu)要嚴格落實房地產(chǎn)貸款各項管理要求。加強個人住房貸款管理，嚴格審查貸款人個人信息的真實性，切實防范消費貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

此外，成都還加強了對市場秩序的監(jiān)管。文件顯示，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)平臺、自媒體及個人等各類市場主體的監(jiān)管。嚴厲打擊惡意炒作、發(fā)布虛假廣告、借名買房、哄抬房價、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，涉嫌犯罪的，移交司法機關(guān)依法處理。

付躍華認為，信貸方面，熱點區(qū)域和高價房源降溫是重點。二手房成交參考價將作為銀行房貸的重要參考，購房者的首付總金額將會受到一定影響。

除此之外，成都還加大了住房保障力度，采取公租房實物保障和貨幣補貼并舉，實現(xiàn)城鎮(zhèn)戶籍的住房和收入“雙困”家庭“應(yīng)保盡保”。成都還在穩(wěn)步推行裝配式建筑和綠色建筑，全市新取得建設(shè)用地居住建筑工程項目原則上全面推行裝配式建設(shè)方式和綠色建筑要求。(記者 李凱旋 李未來 北京報道)

關(guān)鍵詞： 房企