萬科平庸了嗎?關(guān)于這一話題的討論，幾年來總不絕于耳。

許多年前，萬科是行業(yè)的“模范”，今日萬科固然還是房地產(chǎn)行業(yè)的“思想者”，“白銀時代”“管理紅利時代”的論斷，都是它對行業(yè)發(fā)出的“最強(qiáng)音”。最終也證明，危機(jī)感驅(qū)動的萬科的確對市場感知靈敏。

萬科因此被“捧上神壇”，即便在它告別規(guī)模王座多年后，它依然是許多人心目中的“絕對龍頭”“第一房企”。直至今日，它的市值依然是房地產(chǎn)賽道上的王者;但一眾它曾經(jīng)的追趕者龍湖、華潤置地，因有穩(wěn)定的經(jīng)營性業(yè)務(wù)和確定性的未來，已經(jīng)越來越向它靠近了。

萬科董事會主席郁亮在萬科2020年業(yè)績推介會上說，房地產(chǎn)行業(yè)要從開發(fā)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重，住房越來越像耐用消費(fèi)品，開發(fā)業(yè)務(wù)越來越像制造業(yè)，經(jīng)營業(yè)務(wù)不管是長租公寓、商業(yè)、辦公、酒店、物流，其本質(zhì)是內(nèi)容的經(jīng)營，越來越像服務(wù)業(yè)。

萬科是在做“難而正確”的事情，行業(yè)總體突破瓶頸的關(guān)鍵，不外乎如此。但就像萬科的中小股東在社交媒體上的調(diào)侃，“龍湖只差一個漲停市值就可以超過萬科了，而你沒法想象，‘商業(yè)’龍頭萬科、‘物流’龍頭萬科。”

萬科年屆不惑，初心還在嗎?動力還在嗎?

“第二曲線”

站在今天回溯過往，萬科本應(yīng)在更早之前就意識到，在開發(fā)業(yè)務(wù)之外尋找“第二增長曲線”的重要性。

這種危機(jī)感和緊迫感萬科有。2014年，萬科預(yù)判行業(yè)進(jìn)入“白銀時代”，多元化業(yè)務(wù)的探索如火如荼地開啟了，但基因使然，萬科的多元化業(yè)務(wù)一度駛?cè)朊酝臼沟闷湓谛聵I(yè)務(wù)的發(fā)掘之上，一度喪失十足的動力與魄力。

2019年，郁亮在萬科目標(biāo)和行動溝通會議上表示，“我們認(rèn)為我們需要找到一個與房地產(chǎn)行業(yè)具有相同前景的行業(yè),但經(jīng)驗(yàn)告訴我們，我們不太可能找到這樣一個行業(yè)。”

那時候萬科的發(fā)展戰(zhàn)略要點(diǎn)是“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”，過于發(fā)散的多元化業(yè)務(wù)聲量逐漸變小。

萬科其時也沒有尋找更具備潛力的業(yè)務(wù)，盡管在當(dāng)年的《致股東書》中，萬科肯定地表示，“我們必須將視野開放到更廣闊的空間，將服務(wù)延伸到客戶生活需求的更多方面，基于人民美好生活需要不斷拓展、提升能力，打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務(wù)，唯有如此，才能真正找到萬科未來的第二曲線。”

延宕至今，萬科的“第二增長曲線”方有眉目，即便與市場認(rèn)可還有些許距離。

2020年，萬科旗下以空間科技服務(wù)為主營業(yè)務(wù)的“萬物云”實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入182.04億元，同比增長27.36%，超過碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)，無愧龍頭;萬緯物流管理項(xiàng)目(含非并表項(xiàng)目)的營業(yè)收入18.7億元，同比增長37%。

但最為投資者關(guān)心的商業(yè)運(yùn)營板塊，萬科表現(xiàn)略微欠缺。2020年，萬科商業(yè)(含非并表項(xiàng)目)業(yè)務(wù)營業(yè)收入63.22億元，同比增長4.33%。其中，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入42.22億元，同比下降1.62%。

如果做一個行業(yè)中的對標(biāo)，萬科的租金收入水平，的確算不上優(yōu)秀。布局最早的華潤置地，計(jì)劃五年內(nèi)租金翻番，這意味著在2025年，華潤置地的租金收入大約要達(dá)到300億元;龍湖今年的租金目標(biāo)也將突破85億元，而萬科從未給予市場這樣確切的期望。

萬科總裁祝九勝在2020年萬科業(yè)績推介會上告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，很多人都很關(guān)心萬科的經(jīng)營性業(yè)務(wù)做得怎么樣，大家通常關(guān)注的都是收入、利潤這類指標(biāo)，但經(jīng)營性業(yè)務(wù)的生意模式、現(xiàn)金流特征和開發(fā)業(yè)務(wù)有很大的不同，如果還沿用開發(fā)時代的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行評估可能是不太合適的。

然而，資本市場從來不相信詩和遠(yuǎn)方。

一個事實(shí)是，今年成為各大龍頭房企對標(biāo)對象的龍湖，它的PE是13.15倍，而萬科的PE是8.4倍。一名不愿具名的分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，龍湖的PE高，是因?yàn)樗陂_發(fā)業(yè)務(wù)之外的商業(yè)等等，是可見度高的半只“收租股”，而萬科還是“傳統(tǒng)開發(fā)商”，沒法給予更高的估值。

歸于平淡

許多萬科的舊擁躉，提起這家企業(yè)，總提到多年前它卓越的產(chǎn)品力和創(chuàng)新力，還有它曾經(jīng)在行業(yè)中呼風(fēng)喚雨的領(lǐng)導(dǎo)力。

房地產(chǎn)行業(yè)還需要“思想者”萬科嗎?

這幾年來，萬科不那么尖銳了，不那么鋒芒畢露了，隨之而來對它的指責(zé)也變多了。它被貼上了“保守”“中庸”的標(biāo)簽，它對行業(yè)的貢獻(xiàn)也的確不如以往，但這或許不是壞事。當(dāng)萬科從“精英文化”的話語體系中走出，行業(yè)中或許可以看到更多實(shí)事求是的解決問題的方案。

正如祝九勝所說，在一個靠能力掙錢的邏輯下，既要避免致命短板，還要打造制勝長項(xiàng)。管理紅利時代以充分競爭為主要特征，競爭烈度比以前強(qiáng)很多，企業(yè)不可能再靠一兩樣關(guān)鍵的資源就能夠打贏、獲勝，均好無短板是這個時代必然要求。

萬科正在遭遇行業(yè)整體的問題，在突破瓶頸、實(shí)現(xiàn)均好無短板的路上，它尚沒有更好的辦法，它也在探險，在向其他的行業(yè)學(xué)習(xí)。

在今天的業(yè)績會上，郁亮說，今年是行業(yè)管理紅利時代的元年，大家都在感嘆掙錢不容易了，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢了，這是不是就代表我們沒有發(fā)展機(jī)會了呢?家電行業(yè)的發(fā)展給我們提供了一個很好的例子。

“十多年前，家電行業(yè)就遭遇到了類似于今天房地產(chǎn)行業(yè)的‘管理紅利時代’，當(dāng)時每戶家庭‘三大件’基本普及，早度過了短缺時代。家電行業(yè)在2007年市場已逐漸飽和接近‘天花板’。但經(jīng)過殘酷的行業(yè)洗牌，存活下來的龍頭企業(yè)比如美的、格力，最終都憑借著好產(chǎn)品、好服務(wù)和好的經(jīng)營管理能力贏得了市場，給股東創(chuàng)造了良好的回報。”郁亮表示。

這番表露心跡的話，代表萬科徹底打破幻想。在向深水區(qū)邁進(jìn)的過程中，萬科用“腳踏實(shí)地”的姿態(tài)迎接一切的挑戰(zhàn)。

一個可以看出萬科“接地氣”的事情是，萬科開始向行業(yè)的優(yōu)秀人才“伸出橄欖枝”了。盡管過往萬科有“海盜行動”，但萬科的中高層人士，來自萬科內(nèi)部培養(yǎng)的人才依然占絕大多數(shù)，甚至于，萬科過往部分崗位，是完全拒絕來自于其他開發(fā)商的人士的。

郁亮致力于打破相對封閉的萬科，他要為萬科“引來活水”，惟有戰(zhàn)無不勝的“冠軍組織”，才是萬科能夠不懈前進(jìn)的動力。

“當(dāng)前綜合競爭的烈度已不局限于行業(yè)內(nèi)，而是在整個社會之中，因此我們需要社會優(yōu)秀人才加入。萬科今天在跟騰訊等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)競爭人才，因?yàn)榭萍家呀?jīng)融入到萬科業(yè)務(wù)的方方面面去了，對人才的要求發(fā)生變化了。一線公司總經(jīng)理人選，我們也是優(yōu)先考慮從外面請人。”郁亮說。

關(guān)鍵詞： 萬科