2020年度業(yè)績(jī)會(huì)上，以龍頭房企領(lǐng)銜的多家房企均重點(diǎn)提到了多元化業(yè)務(wù)。

碧桂園首次表態(tài)機(jī)器人業(yè)務(wù)有信心明年實(shí)現(xiàn)盈利;萬(wàn)科著重提到了旗下城市更新業(yè)務(wù);恒大表示，目前恒大正在走出房地產(chǎn)業(yè)的單一性，向著“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”完成轉(zhuǎn)型。

房企多元化戰(zhàn)略的重要性，還體現(xiàn)在了“更名”上。2020年以來(lái)，世茂集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、龍光集團(tuán)均將企業(yè)名稱(chēng)“去地產(chǎn)化”，存量時(shí)代，顯示出房企對(duì)于自身定位和發(fā)展策略轉(zhuǎn)變的考量。

那么，經(jīng)過(guò)幾年探索，房企多元化進(jìn)展如何?根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)(截至4月12日)，2020年，TOP50房企多元化發(fā)展呈現(xiàn)兩極分化，其中，新城、龍光以及招商多元化收入占比均超20%，位列榜單前三。祥生、建發(fā)、中梁和遠(yuǎn)洋排名墊底，占比僅為百分之零點(diǎn)幾。龍頭房企盡管聲量強(qiáng)勁，但碧萬(wàn)恒融，僅有融創(chuàng)比例超過(guò)了5%。

近四年表現(xiàn)“割裂”，新城控股(601155,股吧)位居榜首

和訊房產(chǎn)觀察，TOP50房企，多元化收入占比與公司在房地產(chǎn)業(yè)的排名并無(wú)關(guān)系，在多元化收入占比前十的公司中，房地產(chǎn)業(yè)績(jī)排名前十到四十名者均有出現(xiàn)。排名數(shù)據(jù)十分割裂，新城控股、龍光集團(tuán)和招商蛇口(001979,股吧)組成了第一梯隊(duì)，多元化收入占比超過(guò)20%;第二梯隊(duì)為六家公司，多元化比例超過(guò)10%;其余多數(shù)企業(yè)為第三梯隊(duì)，比例在10%以下，大部分房企的多元化收入比例在5%左右。

而同一梯隊(duì)中，緊臨企業(yè)收入占比差距并不明顯，比如，第一名新城控股超過(guò)第二名龍光集團(tuán)近6%，第三名招商蛇口超過(guò)第四名時(shí)代中國(guó)近6.5%，這是相鄰排名中最大的百分比差距。而其他相鄰公司的排名中多元化占比則十分相近，都在2%以?xún)?nèi)。

多元化收入占比，前三甲有何突出優(yōu)勢(shì)?首先，新城控股在于旗下商業(yè)地產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)發(fā)展迅速。2020年，在行業(yè)普遍承壓情況下，新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入增長(zhǎng)至57.21億元，其中吾悅廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入增長(zhǎng)至56.7億元，超額完成55億元租金的目標(biāo)，同比上漲超過(guò)30%。

新城控股董事長(zhǎng)王曉松就曾強(qiáng)調(diào)，新城未來(lái)第3個(gè)15年發(fā)展的利潤(rùn)將主要來(lái)自于商業(yè)管理。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，超九成房企布局了商業(yè)地產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)板塊。商業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流、利潤(rùn)以及強(qiáng)抗周期性成為房企選擇的主要原因。

招商蛇口得益于園區(qū)開(kāi)發(fā)也實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1296.21億元，同比增長(zhǎng)32.71%，其中社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入1012.57億元，同比增長(zhǎng)19.75%;園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入282.30億元，同比增長(zhǎng)126.28%。增速明顯，助力多元化快速發(fā)展。

事實(shí)上，時(shí)間線(xiàn)拉長(zhǎng)到更長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商的多元化業(yè)務(wù)早已開(kāi)始布局，但2017年-2019年中多元化也呈現(xiàn)了極端的兩極分化。

2017年多元收入占比第一名為綠地比例為48.19%，第二名為中南建設(shè)(000961,股吧)比例為37.85%，兩者相差近10%，而第三名為金茂比例為13.53%，差距更加明顯。

2018年依然延續(xù)2017年的趨勢(shì)，第一名綠地的比例上升到了53.7%，第二名中南建設(shè)為38.45%，第三名遠(yuǎn)洋為14.31%，梯隊(duì)之間的門(mén)檻依然十分巨大。

2019年在數(shù)量上出現(xiàn)了變化，過(guò)去兩年中第一梯隊(duì)占比近百分之五十的公司只有一家，在2019年變?yōu)閮杉?，除綠地外，新城控股多元化收入占比也超過(guò)了百分之五十。

難掩多元收入占比較低事實(shí)?

從2020年成績(jī)單看，龍頭房企多元化均有突破性。

像萬(wàn)科多元化增速已開(kāi)始趕超地產(chǎn)業(yè)務(wù)。過(guò)去，萬(wàn)科主業(yè)增速放緩，甚至淪為個(gè)位數(shù)增速，一直備受質(zhì)疑。但2020年，萬(wàn)科多元化增速超過(guò)了主業(yè)增速，這不失為一大驚喜。?

數(shù)據(jù)顯示，租賃住宅，萬(wàn)科旗下集中式長(zhǎng)租公寓品牌泊寓2020年?duì)I收25.4億元，同比增72.33%;物業(yè)服務(wù)，萬(wàn)物云營(yíng)收182.04億元，同比增27.36%;物流倉(cāng)儲(chǔ)，萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流2020年管理項(xiàng)目營(yíng)收18.7億元，同比增37%。其中，高標(biāo)庫(kù)和冷庫(kù)收入同比分別增長(zhǎng)29%和60%。相比之下，地產(chǎn)主業(yè)增速不及多元化業(yè)務(wù)。2020年萬(wàn)科銷(xiāo)售金額約7041.46億元，同比增長(zhǎng)11.6%。

盡管如此，仍掩蓋不了一個(gè)事實(shí)。龍頭多元化收入占比在TOP50中的排名較為靠后，除融創(chuàng)在2020年多元化收入占比超過(guò)了5%外，其余三位龍頭企業(yè)均未能突破5%這一比例。且近四年間，每一年該數(shù)據(jù)變化并不大。

盡管對(duì)于龍頭房企來(lái)說(shuō)，因其綜合能力相交于規(guī)模較小的企業(yè)來(lái)說(shuō)更為強(qiáng)勁，發(fā)展多元化支撐點(diǎn)較為厚實(shí)，但在變化莫測(cè)的外部環(huán)境加持下，試錯(cuò)時(shí)間變得似乎越來(lái)越昂貴，所以盡快使多元化成體系成規(guī)模成勢(shì)力且盡快能貢獻(xiàn)收入，恐怕他們變得更為迫切。

而從龍頭房企多元化在去年的舉動(dòng)來(lái)看，也能體現(xiàn)出他們的迫切和焦慮心態(tài)。比如，2019年初萬(wàn)科曾喊出活下去，要求收斂聚焦，鞏固提升基本盤(pán)，對(duì)于多元業(yè)務(wù)修剪枝葉，進(jìn)行階段性的總結(jié)和調(diào)整。

在2020年年底，“冰雪事業(yè)部”就消失不見(jiàn)了，被并入到了新設(shè)的部門(mén)。12月24日，萬(wàn)科集團(tuán)合伙人兼原冰雪事業(yè)部(BU)首席合伙人丁長(zhǎng)峰還在朋友圈發(fā)文稱(chēng)：經(jīng)過(guò)3個(gè)月的籌備，集團(tuán)正式發(fā)文成立了萬(wàn)科酒店及度假事業(yè)部，原冰雪事業(yè)部并入新的BU。又是萬(wàn)里長(zhǎng)征，前面一樣有雪山草地要過(guò)。

業(yè)務(wù)拆分上市成功路徑難復(fù)制

如果說(shuō)，過(guò)去房企多元化確實(shí)在為企業(yè)尋求第二條增長(zhǎng)曲線(xiàn)探尋路徑，但在近兩年來(lái)調(diào)控政策頻發(fā)，融資渠道收窄背景下，房企們的多元化目的似乎也開(kāi)始有所轉(zhuǎn)向：即拆分上市，登陸資本市場(chǎng)，探尋融資路徑渠道。

也就是說(shuō)，當(dāng)下開(kāi)發(fā)商重提多元化，更多的是處于收攏資金提高流動(dòng)性。但這條路好走嗎?

當(dāng)下，物業(yè)股總市值越過(guò)萬(wàn)億門(mén)檻，港股物業(yè)板塊平均市盈率31.7倍，遠(yuǎn)高于港股主板的市盈率(12倍)。雖然整體火熱，但拆分后表現(xiàn)則兩級(jí)分化，頭部房企拆分的物業(yè)公司由于母公司規(guī)模，在管面積存在優(yōu)勢(shì)，增速也存在優(yōu)勢(shì)。

另一方面，小型物業(yè)公司似乎難以享受到這種紅利，上市即破發(fā)的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，以至于后來(lái)企業(yè)上市腳步似乎也變得不再那么迫切，且還在醞釀如何講好一個(gè)新的資本故事。

“從2020年成交量來(lái)看，約有64%的物業(yè)股成交量低于板塊均值，市場(chǎng)流動(dòng)性偏弱，因此未來(lái)物業(yè)板塊的增長(zhǎng)速度會(huì)放緩。”第一太平戴維斯華北區(qū)估價(jià)部負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事胡建明向和訊房產(chǎn)表示。

除物管板塊外，開(kāi)發(fā)商還躍躍欲試計(jì)劃拆分出商業(yè)、代建、綠色智慧家居、文旅等板塊上市，綠城中國(guó)、中國(guó)奧園、雅居樂(lè)都對(duì)旗下子業(yè)務(wù)進(jìn)行分拆上市。

不過(guò)，針對(duì)子板塊分拆上市，克而瑞認(rèn)為，各細(xì)分領(lǐng)域都有效仿難度。

以代建為例，在代建領(lǐng)域具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)的房企，效仿綠城管理的難度很大：一方面，走通這一商業(yè)模式，需要具備較強(qiáng)的項(xiàng)目管控能力和較高的品牌溢價(jià)，綠城多年深耕代建領(lǐng)域，已建立了規(guī)模效應(yīng)。另一方面，綠城的商業(yè)代建業(yè)務(wù)委托方主要是中小型房企，在行業(yè)集中度不斷提高的趨勢(shì)下，行業(yè)未來(lái)的市場(chǎng)空間或?qū)⑹芟蕖?/p>

關(guān)鍵詞： 房企 多元化