忙里偷閑，打開(kāi)塵封已久的電視機(jī)，偶然翻到了《蝸居》，看了幾集。

這部劇很經(jīng)典，我記得09年剛上映時(shí)，在全國(guó)引發(fā)了不小轟動(dòng)。

因?yàn)槟菚r(shí)候全國(guó)人民很難理解，上海房?jī)r(jià)竟然那么貴。

我翻了一下資料，那時(shí)候上海二手房均價(jià)是每平米1.8萬(wàn)元左右，內(nèi)環(huán)還有2、3字打頭的房子。

很多年輕人搖旗抗議，一邊喊著“北上廣沒(méi)有眼淚”，一邊喊著拒絕做“房奴”。

然而這些人卻沒(méi)想到，十二年后的今天，上海二手房變成了每平米6萬(wàn)左右，內(nèi)環(huán)的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到9-11萬(wàn)/平米。

現(xiàn)在，生活中很少再聽(tīng)到“房奴”這個(gè)詞了，因?yàn)楫?dāng)初咬著牙做“房奴”的人，完成了階層逆襲，而搖旗抗拒的人，卻被迫離開(kāi)了大都市。

這個(gè)故事告訴我們：

在經(jīng)濟(jì)和人口持續(xù)上升的基礎(chǔ)上，時(shí)間這個(gè)變量是很恐怖的，你根本無(wú)法預(yù)測(cè)并理解10年后這個(gè)世界會(huì)變成怎樣。

接下來(lái)，我們不能說(shuō)未來(lái)房?jī)r(jià)還有前10年的漲幅，但房子，在大眾投資中，依舊是最穩(wěn)妥的標(biāo)的。

那么如何在接下來(lái)的樓市中做好投資呢?我把這么多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)為一句話(huà)：

在一定的認(rèn)知基礎(chǔ)上，控制人性。

基于這句話(huà)，子木今天幫大家梳理一些正確的投資思維，讓你在未來(lái)的樓市投資行動(dòng)中可以成為上層玩家。

01

世上沒(méi)有剛需

在購(gòu)房者人群中，我經(jīng)常遇到一類(lèi)人。

他們自稱(chēng)為純剛需，不談購(gòu)房時(shí)機(jī)，視投資客和炒房客為階級(jí)敵人，不共戴天。

但有意思的是，只要買(mǎi)了房子，態(tài)度開(kāi)始180度大轉(zhuǎn)變，每天盼著房?jī)r(jià)多漲些，未來(lái)能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，換個(gè)更大更好的房子。

其實(shí)剛需和投資客之間，只是隔著一套房的距離，剛需買(mǎi)房時(shí)，都帶有投資需求。

所以正確的思維是：

無(wú)論有沒(méi)有房，能不能買(mǎi)得起房，都要用投資思維去看待買(mǎi)房這件事。

這句話(huà)很重要，可以幫你做很多正確的決策。

比如你在大城市買(mǎi)房子，在居住品質(zhì)和地段中做選擇，你更應(yīng)該看重的是地段，其次才是居住品質(zhì)。

因?yàn)榈囟魏?，配套?qiáng)的房子，未來(lái)可以賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，讓你以后換房時(shí)，有充裕的選擇空間。

比如你的資金有限，你更應(yīng)該選擇那套貴的而不是便宜的。

是不是反人性?

貴有貴的道理，正是它的價(jià)值被人們挖掘與認(rèn)可。

從這幾年的樓市行情里看，一個(gè)城市中越貴的房子，漲勢(shì)越好。所以在可控范圍內(nèi)，盡量踮起腳尖去夠房子，而不是退而求其次，找一個(gè)能住的地方。

比如你在選房子的時(shí)候，首先考慮的是漲幅而不是自住。

尤其是一線城市，很多人喜歡把房子買(mǎi)在公司附近，為了自住，結(jié)果中途換了公司，房子漲幅又跑不過(guò)周期。

這就是很錯(cuò)誤的做法，你應(yīng)該把房子買(mǎi)在最好的地段，租出去，然后在公司附近租房子住，以租換租，過(guò)幾年再做置換。

比如你買(mǎi)房的時(shí)候，即使丈母娘再怎么催，也有持幣待購(gòu)，等待時(shí)機(jī)。千萬(wàn)不要相信，“剛需什么時(shí)候買(mǎi)房都沒(méi)問(wèn)題”這句廢話(huà)。

不談時(shí)機(jī)的買(mǎi)房人，都是韭菜。

你買(mǎi)在頂部和底部，兩者的差值，可能是你好幾年的工資收入，這些錢(qián)無(wú)論買(mǎi)臺(tái)車(chē)還是做裝修，都會(huì)讓你很幸福。

所以一定要記住一句話(huà)：

“用投資的思維，找時(shí)機(jī)選地段;用自住的心態(tài)，選房子挑物業(yè)。”

02

別買(mǎi)錯(cuò)房

這些年只要在差不多的城市買(mǎi)了房的，都實(shí)現(xiàn)了財(cái)富增值。

然而恰恰有一部分人還虧了錢(qián)，為什么?

房子買(mǎi)錯(cuò)了。

比如有的人去景區(qū)，看見(jiàn)山清水秀，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，以為來(lái)到了人間仙境，售樓處小姑娘一忽悠，“投資必賺”，腦子一熱就買(mǎi)了房。

殊不知，這個(gè)地方有淡旺季之分，淡季時(shí)候，景區(qū)連個(gè)鬼影都抓不住，周邊生活配套要啥沒(méi)啥，景區(qū)又有大量的土地可供開(kāi)發(fā)，房子徹底砸在手里。

比如有的人買(mǎi)不起房子，但想有個(gè)家，開(kāi)始病急亂投醫(yī)，退而求其次選擇了郊區(qū)公寓房，銷(xiāo)售口口聲聲答應(yīng)，房子戶(hù)型小流動(dòng)性大，未來(lái)能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。

沒(méi)想到賣(mài)的時(shí)候，交易稅費(fèi)高得離譜，房子徹底卡在了手里，錢(qián)兌不出來(lái)，想買(mǎi)套住房難上加難。

比如有的人想在大城市買(mǎi)房，苦于沒(méi)有車(chē)票，便聽(tīng)信他人投機(jī)取巧去買(mǎi)法拍房。

法拍房到手后，欣喜若狂，然而當(dāng)打開(kāi)房門(mén)的那一刻，傻眼了，床上躺著70多歲的老奶奶，說(shuō)這套房是她老伴給她留的“棺材本”，天王老子都甭想拿了去。

以上，都是我見(jiàn)過(guò)的真實(shí)案例。

投資買(mǎi)錯(cuò)房，還不如不買(mǎi)。在未來(lái)房產(chǎn)投資越來(lái)越難，起碼記住一條：

投資首選70年大產(chǎn)權(quán)純商品住宅，其他靠邊站。

03

房?jī)r(jià)認(rèn)知

投資房產(chǎn)，一定要評(píng)定這個(gè)階段這個(gè)城市的房?jī)r(jià)處于什么位置。

拿《蝸居》這部劇來(lái)講，2008年時(shí)候上海房?jī)r(jià)貴到離譜，但我從未認(rèn)為上海房?jī)r(jià)很貴。

這其中存在認(rèn)知錯(cuò)誤。

如果拿當(dāng)時(shí)正經(jīng)畢業(yè)的大學(xué)生來(lái)說(shuō)，遙不可及。但對(duì)于全國(guó)有錢(qián)人來(lái)講，上海房?jī)r(jià)很便宜，要知道那時(shí)候上海不限購(gòu)，首付還很低。

現(xiàn)在呢?上海房?jī)r(jià)貴嗎?

告訴你，依然不貴。

年后上海房?jī)r(jià)雖然大漲，但限購(gòu)下，基本都由剛需推動(dòng)的，沒(méi)什么泡沫。未來(lái)還會(huì)有源源不斷的年輕人，帶著全國(guó)富裕家庭的六個(gè)錢(qián)包入場(chǎng)。

上海房?jī)r(jià)是全國(guó)財(cái)富堆積的結(jié)果，也是資源稀缺的表現(xiàn)。

橫向比較，中國(guó)南海那個(gè)30年前的小漁村，房?jī)r(jià)已經(jīng)飆到了8萬(wàn)/平米左右，北京和上海的性價(jià)比就出來(lái)了。

同理，看了合肥、武漢房?jī)r(jià)，長(zhǎng)沙和重慶的房?jī)r(jià)就處于價(jià)格洼地;看了杭州房?jī)r(jià)，同級(jí)別的成都房?jī)r(jià)就不高。

房?jī)r(jià)貴不貴，千萬(wàn)不能用你的購(gòu)買(mǎi)力去衡量，而是站在全局角度去思考。也就是說(shuō)：

衡量一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，也必須取決于這個(gè)城市的「均富」。

這么來(lái)看，北上廣深的房產(chǎn)有人買(mǎi)不起是正常的，人人買(mǎi)的起才不對(duì)，未來(lái)二線也是這個(gè)趨勢(shì)。沒(méi)錢(qián)只能認(rèn)命，只能住差的地方，聽(tīng)起來(lái)殘忍，但是事實(shí)。

04

基礎(chǔ)素質(zhì)

投資房子，講究眼光和心態(tài)。

眼光是什么?就是對(duì)周期的把握。

很多人都說(shuō)我判斷房?jī)r(jià)周期非常準(zhǔn)，幾乎沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)差錯(cuò)。

告訴你，并不難，我每天研究的就是房子，可以借助信息優(yōu)勢(shì)，早人一步拿到樓市內(nèi)部數(shù)據(jù)，從而進(jìn)行分析判斷。

如果你讓我去做醫(yī)生、律師，或者當(dāng)大廚、理發(fā)師，我肯定搞不來(lái)，三百六十行，行業(yè)有門(mén)檻，術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻。

有人說(shuō)看到數(shù)據(jù)，不會(huì)看怎么辦?我送你一套最簡(jiǎn)單的「二手成交黃金法則」，也是我經(jīng)常用到的。

一個(gè)城市的二手房成交量，如果連續(xù)三個(gè)月上漲，那么樓市馬上會(huì)“熱啟動(dòng)”，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

所以在成交連續(xù)上漲2個(gè)月的時(shí)候，趕快去二手房中介門(mén)店，觀察訪客數(shù)量，開(kāi)始警惕。

尤其是在淡季，比如年中(6-9月)或者年尾(10-12月份)，出現(xiàn)成交量連續(xù)上漲。別猶豫，趕緊沖進(jìn)樓市買(mǎi)房。

一個(gè)人的買(mǎi)房行為沒(méi)用，一群人的買(mǎi)房行為也決定不了什么，但如果一個(gè)城市的人口出現(xiàn)扎堆買(mǎi)房行為，房子供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)自然上漲。

我做樓市研究，其實(shí)研究的是大數(shù)據(jù)，根據(jù)大量買(mǎi)房人的行為軌跡來(lái)反推城市行情，結(jié)合實(shí)際情況，給出投資建議。

最難的是一年以上的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)。

這時(shí)候還需要評(píng)定城市庫(kù)存和購(gòu)買(mǎi)力，土地市場(chǎng)行情、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、政策風(fēng)險(xiǎn)等因素。但對(duì)于大家來(lái)講，把「成交黃金法則」研究明白，就占得了先機(jī)。

第二點(diǎn)是心態(tài)。

好的投資者心態(tài)是一條水平線，而不是心電圖。我見(jiàn)過(guò)太多的人，房?jī)r(jià)一漲，歡天喜地，房?jī)r(jià)一跌，哭天喊地，這些人不適合投資。

房產(chǎn)投資玩的是長(zhǎng)線，信奉的是「長(zhǎng)期主義」。

只要底層邏輯不變，也就是人口和經(jīng)濟(jì)是長(zhǎng)期維持正向增長(zhǎng)的，就不怕房?jī)r(jià)會(huì)跌下來(lái)，除非這個(gè)城市實(shí)行類(lèi)似長(zhǎng)沙、重慶的超大庫(kù)存調(diào)控政策。

投資者一定要果斷。

房產(chǎn)投資就是一場(chǎng)賽跑，大到城市行情啟動(dòng)，中到板塊行情啟動(dòng)，小的一個(gè)新盤(pán)的開(kāi)售。

好房是搶來(lái)的，不是買(mǎi)來(lái)的，保持行動(dòng)力和嗅覺(jué)，槍聲一響，馬上沖到前面，后面都是擁擠和踩踏，“前面吃肉，后面喝湯，最后的韭菜陪跑”。

05

板塊周期

把握好時(shí)機(jī)窗口后，還要把握好板塊周期。

板塊是存在輪動(dòng)效應(yīng)的，一般一個(gè)新興板塊房?jī)r(jià)成長(zhǎng)起來(lái)，起碼需要3波房?jī)r(jià)潮。

第一波是政府剛放出紅利消息的時(shí)候，比如政府要在某地規(guī)劃一個(gè)新區(qū)，造一個(gè)商圈，或者造一條大橋、地鐵。

消息一出，便會(huì)有大量投資客涌進(jìn)這個(gè)板塊買(mǎi)房，會(huì)馬上反應(yīng)到房?jī)r(jià)上，但房?jī)r(jià)馬上被炒透支，二手房有價(jià)無(wú)市，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。

第二波是建成期前后，當(dāng)大基建配套落地后，房?jī)r(jià)會(huì)迎來(lái)第二波潮，隨后透支后再回落。

第三波是建成運(yùn)營(yíng)后，隨著新住戶(hù)的流入，房?jī)r(jià)進(jìn)入理性區(qū)間，房?jī)r(jià)根據(jù)真實(shí)供需跳動(dòng)。

講這些，大家肯定一頭霧水。拿我前段時(shí)間去珠?？疾炫e例。

珠海有一個(gè)板塊是唐家灣北圍高新區(qū)，年后房?jī)r(jià)炒得非?？鋸?，為什么呢?

是因?yàn)椋?020年從6月10日珠海某會(huì)議上，政府提出嘗試深珠合作，開(kāi)建一條連接深圳的大橋，深珠大道。

消息出來(lái)后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)徹底沸騰，深圳炒房客排著隊(duì)來(lái)唐家灣搶房，房?jī)r(jià)被炒到3.5-4.5萬(wàn)/平米。

今年很多人問(wèn)我，這個(gè)地方可以投資嗎?我的答案是，堅(jiān)決不可以。

為什么呢?

我查了一下資料，關(guān)于深珠通道，去年年底某會(huì)議上，只有一句話(huà)：“深珠通道要力爭(zhēng)“十四五”末開(kāi)工建設(shè)”，而廣東十四五規(guī)劃片段上，關(guān)于這條大道只字未提。

所以理想情況下，深珠通道大概在2035年左右開(kāi)工建設(shè)，按照最簡(jiǎn)短時(shí)間，起碼10年左右的時(shí)間。

我去當(dāng)?shù)夭缺P(pán)，很多售樓處小姑娘甚至敢說(shuō)這條大橋5年以后建成，真的是口無(wú)遮攔，能坑一個(gè)是一個(gè)。

橫向比較，深珠大道上面的深中通道2024年通車(chē)，利好板塊的房?jī)r(jià)才3萬(wàn)多。

明白了嗎，一條3年后開(kāi)通的大橋，每平米房?jī)r(jià)3萬(wàn)多，而一條10年以后開(kāi)建的大橋，房?jī)r(jià)就已經(jīng)炒到了每平米3.5以上。

透支嚴(yán)重，現(xiàn)在入場(chǎng)就是高位套死，可惜很多人不懂這個(gè)道理。

經(jīng)過(guò)這么多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，投資新區(qū)的技術(shù)難度非常高。

首先要確定這個(gè)新區(qū)未來(lái)是否能發(fā)展起來(lái)的，目前全國(guó)幾乎90%的新區(qū)都很慘，尤其是三四線城市近幾年建造的新區(qū)，大部分都在邊緣化。(具體看我過(guò)去的一篇文章《 新區(qū)投資 》)

這跟它的基礎(chǔ)屬性有關(guān)，比如跟中心區(qū)的距離，超過(guò)半個(gè)小時(shí)以上的很難發(fā)展起來(lái);是否有唯一性，如果一個(gè)城市同時(shí)發(fā)展好幾個(gè)新區(qū)，最后的結(jié)果是：

“一生而眾死”。

能同時(shí)帶動(dòng)3個(gè)新區(qū)以上發(fā)展的，只有北上廣深這樣的城市，有的城市現(xiàn)在連一個(gè)新區(qū)都帶不起來(lái)。

其次在新區(qū)靠譜的基礎(chǔ)上，你是否能把握住時(shí)機(jī)盡早入場(chǎng)。

但通常，大部分樓市小白投資買(mǎi)房，是聽(tīng)聞身邊的人在買(mǎi)房，然后湊熱鬧，通過(guò)別人口口相傳入場(chǎng)投資的時(shí)候，通常已經(jīng)是被割韭菜的階段了。

因?yàn)槠邢?，這次我寫(xiě)了5點(diǎn)投資思維，幫助大家建立基礎(chǔ)投資思維，下期我會(huì)寫(xiě)5點(diǎn)作為進(jìn)階篇。

如果自己想投資買(mǎi)房抗通脹，就要多花時(shí)間去學(xué)習(xí)積累，每一條新聞可能里面就蘊(yùn)藏著財(cái)富機(jī)遇。如果實(shí)在沒(méi)時(shí)間，那就聽(tīng)子木說(shuō)，我會(huì)把最新的數(shù)據(jù)和一手分析給大家。后會(huì)有期。

關(guān)鍵詞： 房產(chǎn) 投資 蝸居 房奴