七普數(shù)據(jù)剛宣告了老齡化社會(huì)的到來(lái)，應(yīng)對(duì)政策就應(yīng)運(yùn)而生：放開(kāi)三孩。

中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，聽(tīng)取“十四五”時(shí)期積極應(yīng)對(duì)人口老齡化重大政策舉措?yún)R報(bào)，審議《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》。

會(huì)議指出，進(jìn)一步優(yōu)化生育政策，實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套支持措施，有利于改善我國(guó)人口結(jié)構(gòu)、落實(shí)積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略、保持我國(guó)人力資源稟賦優(yōu)勢(shì)。

放開(kāi)生育政策、家庭人口擴(kuò)容，折射到與中國(guó)人生活息息相關(guān)的“家”上，就意味著更大的房子、更多的房間，也就意味著改善型需求的增加。

“過(guò)去主流的家庭結(jié)構(gòu)是‘一家三口’，三房是性價(jià)比更高的選項(xiàng)。而家庭成員增加將催生出新的對(duì)于125平方米以上的中大戶型房源的需求。”國(guó)金證券分析師趙旭翔提出。

多位受訪業(yè)內(nèi)人士亦向第一財(cái)經(jīng)記者表示，從住房需求出發(fā)，以家庭為單位的居住場(chǎng)景，確實(shí)會(huì)受到家庭人數(shù)的變化而產(chǎn)生影響，大戶型的住宅產(chǎn)品會(huì)更加匹配四口、五口之家對(duì)于居住空間的需要;同時(shí)，預(yù)計(jì)隨著家庭單位內(nèi)人口的增長(zhǎng)，每個(gè)家庭對(duì)于合理儲(chǔ)物空間的需求、對(duì)于如客廳此類交互空間的需求、對(duì)社區(qū)空間的需求會(huì)進(jìn)一步增加。

不過(guò)，“政策的發(fā)布代表著一對(duì)夫妻開(kāi)始可以生育三個(gè)子女，但是每個(gè)家庭的選擇和需求預(yù)計(jì)需要一段時(shí)間才會(huì)逐步顯現(xiàn)。”某華東房企人士表示。

4房、5房將成剛需?

“3孩放開(kāi)了，4房還夠住嗎?看看5房戶型吧!”

當(dāng)“三孩生育政策”鋪天蓋地而來(lái)之時(shí)，在南京某購(gòu)房交流群內(nèi)有購(gòu)房助手，迅速發(fā)出了“5房戶型”的推廣文案。

上述文案盡管引來(lái)了一番調(diào)侃，但這樣的戶型或?qū)⒃?ldquo;三孩時(shí)代”成為頗受歡迎的戶型設(shè)計(jì)。

一位對(duì)房企產(chǎn)品熟悉的資深分析師向第一財(cái)經(jīng)記者表示，四房和五房可能以后是三孩剛需戶型。

該分析師認(rèn)為，“三孩肯定需要保姆或者父母帶，四房剛剛夠。但是老人只能在孩子小的時(shí)候占有一間房，或者2個(gè)同性孩子小時(shí)候一間房，孩子將來(lái)長(zhǎng)大還是要每人一間房，四房是剛需。帶保姆間的四房，或者4+1房是個(gè)很好的加分項(xiàng)。”

“加1的房間，可以是個(gè)獨(dú)立房間，例如書(shū)房，面積較小;也可以是個(gè)開(kāi)放式空間后期可以改成小臥室，例如橫廳后期可以隔出一間臥室;戶型可變，四房后期改客廳變成五房等。” 她進(jìn)一步分析，一家房企在2020年發(fā)布的帶有X空間設(shè)計(jì)的第七代產(chǎn)品，即是一例。

除了房間數(shù)之外，在具體的空間設(shè)置上，也需要一些變化。深耕浙江的千億房企產(chǎn)品策劃人士以過(guò)去二孩時(shí)代的變化為例，當(dāng)兩個(gè)孩子尚幼時(shí)，客廳、廚房這樣的公共空間需要大一些，可以增加家人互相陪伴的時(shí)間;同時(shí)，客餐廚一體式的LDK設(shè)計(jì)，也即讓客廳、餐廳、廚房共處于一個(gè)開(kāi)放空間內(nèi)，方便老人在做家務(wù)的同時(shí)照看小孩。

隨著小孩的長(zhǎng)大，“可能接下來(lái)這種公共交流的空間的需求就會(huì)變小，而獨(dú)立空間、空間舒適度等方面的要求就會(huì)變高。”上述房企產(chǎn)策人士表示。

從面積上來(lái)考量，“過(guò)去住房強(qiáng)調(diào)70/90政策，即90平方米的戶型需要占到小區(qū)樓盤的70%，但如果是三孩家庭，這樣的戶型顯然太小了。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，就目前來(lái)看，120平方米的戶型也還是不夠，因?yàn)閼粜筒皇呛?jiǎn)單解決小孩子居住等問(wèn)題，一些功能用房也要增加，預(yù)計(jì)傳統(tǒng)的“90以下小戶型、90-144中戶型、144以上大戶型”的戶型分類格局會(huì)轉(zhuǎn)變。

諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師王小嬙也認(rèn)為，預(yù)計(jì)后期土拍政策也會(huì)逐漸向大戶型靠近，70/90政策或?qū)⒊蔀檫^(guò)去式。

不只是房間內(nèi)部，社區(qū)空間作為“家的延伸”，其在兒童成長(zhǎng)過(guò)程中扮演著重要的角色，成為購(gòu)房者考量的因素。由此，營(yíng)造兒童社區(qū)的成長(zhǎng)氛圍成為房企社區(qū)配套不可缺少的重要一環(huán)，打造優(yōu)質(zhì)兒童社區(qū)也成為產(chǎn)品設(shè)計(jì)的焦點(diǎn)之一。

“父母會(huì)來(lái)幫忙帶孩子，所以其實(shí)在社區(qū)營(yíng)造方面，除了兒童之外，老人的社交需求也是有的。”上述產(chǎn)策人士提出。

二線城市或受益最大

“如果支持生育政策能夠真正提升生育意愿，會(huì)導(dǎo)致家庭裂變的速度加快，住房需求會(huì)顯著提升，從而讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)第二曲線。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，這樣的轉(zhuǎn)變?cè)趶莫?dú)生子女政策向“二孩政策”來(lái)臨時(shí)，就已經(jīng)有了案例支撐。

2016年元旦起，我國(guó)開(kāi)始施行全面二孩政策。數(shù)據(jù)顯示，在“全面二孩”政策實(shí)施的第一年，也即2016年，全國(guó)出生人口觸及近年來(lái)的高峰，達(dá)到1786萬(wàn)人;2019年，二孩及以上孩次占出生人口59.5%。

二孩家庭的增多引發(fā)了住宅市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不小的變動(dòng)。

多一個(gè)孩子意味著置換需求。克而瑞2020年1月發(fā)布的調(diào)研報(bào)告顯示，70后和80后中有4成家庭因?yàn)槎⒍a(chǎn)生換房需求。

而置換的目的之一就在于更多的房間。過(guò)去“三口之家”的剛需是二房戶型，這難以容納二孩家庭的需求。加上老人幫忙帶孩子的情況較為普遍，家庭人數(shù)的增長(zhǎng)帶來(lái)房間數(shù)量的增加：老人一間、父母一間、兩個(gè)孩子一間或各一間的三、四房戶型將成剛需主流，成交比例將持續(xù)上升。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從2019年的住宅市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，整體購(gòu)房主力需求已由二、三房向三、四房轉(zhuǎn)變，三、四房成交比重從2016年的不足50%增加到60%左右。

值得一提的是，在一線城市與不少二線城市中，置換面積更大的房子往往在資金方面帶來(lái)較大的壓力。因此，能在有限的面積內(nèi)規(guī)劃出更多空間，也將成為產(chǎn)品設(shè)計(jì)的一個(gè)方向。

可研智庫(kù)分析師李堯認(rèn)為，未來(lái)可三改四的戶型或?qū)⒏軞g迎，而如何在同等空間內(nèi)做出更大的實(shí)用面積，將成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)。

這一趨勢(shì)近年來(lái)亦有顯現(xiàn)。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在回顧2019年行業(yè)表現(xiàn)時(shí)曾提到，2019年三房四房的面積在變小。

據(jù)克而瑞對(duì)43個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市2010-2019商品住宅各面積段成交情況顯示，2019年，120平方米以上的三房以及140平方米以上的四房成交比例呈現(xiàn)逐年遞減趨勢(shì)，套均面積繼續(xù)呈現(xiàn)小型化趨勢(shì)。

事實(shí)上，在上海等城市，小三房也正是目前頗為流行的戶型。“現(xiàn)在房企很多產(chǎn)品都是做成多戶型的，哪怕面積段很小。”某華北房企人士向記者表示，產(chǎn)品都是跟客戶需求結(jié)合而來(lái)。

據(jù)一家TOP15強(qiáng)房企2020年客戶需求調(diào)研報(bào)告顯示，客戶需求戶型以三房為主，占比52%，其次是四房，占比32%;而結(jié)合面積來(lái)看，80-100平方米的剛需客戶基本選擇了三房。

“大家關(guān)注的還是生活實(shí)用，”某浙系千億房企人士向記者表示，“在預(yù)算可控前提下，實(shí)現(xiàn)居住空間使用的最大化。”

事實(shí)上，多位受訪業(yè)內(nèi)人士提到，受制于總房?jī)r(jià)高等壓力，一線城市的三孩生育意愿或許并不會(huì)很強(qiáng)烈。

許小樂(lè)認(rèn)為，三孩政策最大的受益城市為二線城市，其具有較好的基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，未來(lái)在一線城市人口回流以及三四線城市人口轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)下，二線城市在人口數(shù)量方面有望超越一線城市。

亦有多位受訪業(yè)內(nèi)人士對(duì)該政策持有較為保守的態(tài)度，未來(lái)的效果情況還是要看后續(xù)配套政策能否提供充足的保障。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示，“三孩”生育政策的發(fā)布是我國(guó)應(yīng)對(duì)人口老齡化、少子化的重要舉措，亦將在一定程度上帶動(dòng)新生人口的階段性增長(zhǎng)，但新增數(shù)量仍依賴于配套政策的支持力度，在子女教育、住房、稅收等方面全方位支持或?qū)⒂辛μ嵘m齡群體的生育意愿。

關(guān)鍵詞： 三孩 房子 戶型 結(jié)構(gòu)