“房住不炒”政策持續(xù)，在融資渠道不斷收緊的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)整合加速，龍頭上市公司競爭優(yōu)勢不斷顯現(xiàn)。

政策層面，在“房住不炒”背景下，基金業(yè)協(xié)會(huì)近期叫停基金子公司備案房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品。此前，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)也收緊了對于資管計(jì)劃投資購房尾款的備案，規(guī)定證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)不得新設(shè)資管計(jì)劃投資購房尾款資產(chǎn)。事實(shí)上，自房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”管控政策出臺(tái)后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)各類融資渠道方面，逐步進(jìn)行規(guī)范堵漏，上市房企再融資渠道審核越來越嚴(yán)。

在融資環(huán)境逐步收緊的背景下，5月份上市房企債券融資規(guī)模整體收縮。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年5月，上市房企單月境內(nèi)外債券融資共發(fā)行52筆，較上月減少38筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約647億元，環(huán)比減少30.9%。

監(jiān)管層對于房企在股權(quán)融資、信用債等方面的監(jiān)管也在加強(qiáng)，進(jìn)一步限制了房企融資渠道?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，在股權(quán)融資方面，當(dāng)前上市招股書在有效期的僅有三巽控股、天泰控股、新星宇控股3家企業(yè)。非IPO股權(quán)融資發(fā)行審核也更嚴(yán)，2021年里僅有大唐控股發(fā)行1.35億港元的增發(fā)配股，而且是基于其2020年底上市IPO成功后行使的超額配股權(quán)。

克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師房玲指出，自2020年發(fā)布“三道紅線”以來，房企的多種融資方式一直在加碼調(diào)控。供應(yīng)鏈標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品備案額度、股權(quán)融資、永續(xù)債發(fā)行等方面也均有實(shí)操層面的進(jìn)一步調(diào)控，預(yù)計(jì)短期內(nèi)從嚴(yán)調(diào)控的政策趨勢將持續(xù)，倒推房企去杠桿，降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

不斷收緊的融資政策也整體降低了上市房企的財(cái)務(wù)杠桿。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)2020年年報(bào)數(shù)據(jù)，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為63.5%、70.6%，較上年下降0.1個(gè)、0.7個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率分別為75.6%、81.9%，較上年下降9.1個(gè)、26.8個(gè)百分點(diǎn)。滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金短債比較上年分別上升0.08、0.32至1.37、1.54。

中指院分析認(rèn)為，融資環(huán)境持續(xù)收緊的情況下，部分房企，尤其是高杠桿及銷售業(yè)績不佳的企業(yè)，現(xiàn)金流進(jìn)一步承壓。再加上房地產(chǎn)需求受到嚴(yán)格扼制，銷售回款遇阻，未來上市房企的債務(wù)違約可能會(huì)增加，同時(shí)企業(yè)之間的收并購或?qū)⒃桨l(fā)頻繁。

東海證券認(rèn)為，今年以來，融資端的不斷收緊及“土地供地兩集中”政策的出臺(tái)，都有利于在銷售、拿地、融資方面相較于中小企業(yè)更具優(yōu)勢的龍頭企業(yè)。在當(dāng)前政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)整合加速，馬太效應(yīng)更為顯著，行業(yè)格局將向倒金字塔演變，尤其是背靠央企、具備品牌優(yōu)勢、業(yè)績穩(wěn)定性強(qiáng)的龍頭企業(yè)值得關(guān)注。

華安證券分析，進(jìn)入二季度，融資端結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，內(nèi)生回款已成貢獻(xiàn)主力。“土地供應(yīng)兩集中”后第一批項(xiàng)目入市，或促進(jìn)市場良性競爭。“三道紅線”+“銀行貸款兩道紅線”分別在供需兩端進(jìn)行政策調(diào)控，而“土地供應(yīng)兩集中”將加速行業(yè)出清，頭部房企競爭優(yōu)勢愈發(fā)明顯。

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