年終歲尾，一般來說是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“淡季”，但今年情況似乎有點(diǎn)不一樣，一二線城市開始集體躁動(dòng)了。

統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。

貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年一線城市二手房的量?jī)r(jià)表現(xiàn)明顯好于低能級(jí)城市，需求升溫明顯，全年二手住宅總體成交量同比增長(zhǎng)23%。

上海成交大增26%，廣州成交量同比增幅為25%，深圳同比增加23%，北京成交量及增幅均為2017年以來最高。

看得出來，越是前景不明朗，人們?cè)皆敢獍彦X換成房產(chǎn)，房子對(duì)于國(guó)人來說，不僅僅是鋼筋水泥那么簡(jiǎn)單，而是精神的寄托、養(yǎng)老的居所、扎根城市的重要載體，更是家庭財(cái)富的傳承。

根據(jù)央行去年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，家庭持有的房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重高達(dá)59.1%，接近六成，城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率達(dá)到96.0%，有一套住房家庭的占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均有住房1.5套。

尤其對(duì)獨(dú)生子女家庭來說，如何把這份沉甸甸的財(cái)富，傳到“獨(dú)苗”手中，盡可能減少財(cái)富代際傳承的成本，是每個(gè)家庭應(yīng)該重視的問題。

一般來說，房產(chǎn)過戶給子女，有三種方式，稅費(fèi)規(guī)定也不盡相同。

1，贈(zèng)與，不需要繳個(gè)稅和增值稅，但需要繳納契稅。

2，買賣，房子滿兩年，不管是不是名下唯一的住房，會(huì)免除增值稅，契稅、個(gè)人所得稅還要繳納。

如果房子產(chǎn)證滿五年，還是唯一住房的話，那么增值稅和個(gè)稅都會(huì)免去，只需要交契稅。

3，繼承。只需很少的登記費(fèi)，沒有其他任何稅費(fèi)，費(fèi)用最低，但有一個(gè)前提：只有被繼承人死亡，法定繼承人才有權(quán)獲得房屋的所有權(quán)，單這一條，就很麻煩，只要父母還在世，就沒辦法按繼承方式過戶。

而2021年開始，原有的《繼承法》已經(jīng)不再實(shí)施，取而代之的是《民法典》。

這是中國(guó)首部以法典命名的法律，也被稱作社會(huì)生活的百科全書，一系列關(guān)乎中國(guó)民眾婚姻、居住、網(wǎng)絡(luò)生活，甚至是如何起名的新規(guī)也正式施行。

在房產(chǎn)繼承方面，新規(guī)也明確指出：子女繼承父母房產(chǎn)再轉(zhuǎn)賣，將“全額征稅”。

原文是這樣說的：受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)收入為“偶然所得”，繳納20%稅率。

如果子女打算轉(zhuǎn)賣房子，而且房子不是“產(chǎn)權(quán)滿5年，家庭唯一”的住房，就會(huì)繳納20%的個(gè)人所得稅。

因?yàn)樽优邮苜?zèng)與房產(chǎn)時(shí)的成本為0，相當(dāng)于要足額計(jì)算房屋差價(jià)，再次交易時(shí)要繳納差價(jià)的20%，對(duì)一套百萬(wàn)以上的房子來說，動(dòng)輒就是幾萬(wàn)乃至十幾萬(wàn)的費(fèi)用。

舉個(gè)例子，小張是家里的“獨(dú)苗”，父母名下有2套房子，市值都是100萬(wàn)，這2套房子都通過贈(zèng)與方式過戶給了小張，父母離世后，小張想把房子給賣掉，此時(shí)就會(huì)“全額征稅”。

因?yàn)樾埥邮苜?zèng)與房產(chǎn)的成本為0，差價(jià)就達(dá)到了100萬(wàn)，20%的個(gè)人所得稅就達(dá)到了20萬(wàn)之多，轉(zhuǎn)售房產(chǎn)的成本非常高。

那么，怎樣才能讓子女們轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)時(shí)，不交稅或少交稅呢?

有兩個(gè)辦法。

1，房產(chǎn)滿五唯一。

所謂“滿五唯一”，指的是“產(chǎn)權(quán)滿5年，家庭唯一”的住房，如果父母手里有兩套房，可以先把其中一套賣掉變現(xiàn)，剩下的房子就成了家庭唯一住房，只要交契稅或還房貸的時(shí)間超過5年，子女再轉(zhuǎn)賣房子的時(shí)候就不會(huì)“全額征稅”，只需要交契稅就行了。

2，以二手房買賣的形式過戶給子女。

假如房子不是滿五唯一，可以用買賣交易的方式把房子給子女，相當(dāng)于子女變成了房屋“買方”。

這種方式需按正常房屋買賣流程進(jìn)行，要繳納的稅費(fèi)包括契稅、個(gè)稅等。

一般的流程是：帶上身份證、戶口簿、結(jié)婚證、房產(chǎn)證，到房管局辦理轉(zhuǎn)移登記，需要交契稅1%(首次購(gòu)買90平以下的)或1.5%(90平到140平)或3%(二套房)，另有交易手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、抵押登記費(fèi)(如有貸款)、配圖費(fèi)等。

房子滿兩年的話，不管是不是名下唯一的住房，可以免增值稅，契稅、個(gè)人所得稅還要繳納。

也就是說，房屋在過戶給子女時(shí)已經(jīng)交過個(gè)稅了，未來再轉(zhuǎn)賣就不會(huì)再重復(fù)“全額”征稅，至于子女轉(zhuǎn)賣時(shí)是免交個(gè)稅、交房款的1%，還是按上次過戶價(jià)征差額稅，每個(gè)城市的規(guī)定都不盡相同。

最后，我們做個(gè)總結(jié)。

1，《繼承法》已經(jīng)廢止，今年開始實(shí)施《民法典》新規(guī)。

2，獨(dú)生子女家庭，更要注意房產(chǎn)過戶的方式，如果是贈(zèng)與房產(chǎn)，最好是“滿五唯一”，否則還是“二手房買賣”方式過戶房產(chǎn)更省錢。

關(guān)鍵詞： 新規(guī) 獨(dú)生子女 房產(chǎn) 征稅