位于上海浦東華洲君庭的一套獨棟別墅拍賣結(jié)束了常規(guī)出價環(huán)節(jié)，但因為兩位參拍買家僵持不下，這幢別墅的拍賣進入延時階段，雙方不斷以新的報價“狙擊”對手，場面焦灼。

同一時間，杭州余杭區(qū)“杭松居”的一套中式別墅也結(jié)束了拍賣競價倒計時。與華洲君庭的激烈戰(zhàn)況有所不同，由于無人出價，杭松居中式別墅在倒計時歸零的那一刻，便宣告流拍。

這兩套別墅分別是阿里法拍歷史上叫價最高的兩套房源。其中，杭松居中式別墅的起拍價為1.155億元，是杭州“史上最貴法拍房”。上海華洲君庭獨棟別墅的起拍價則達到2.64億元，不僅為上海“最貴法拍房”，也刷新了司法網(wǎng)絡拍賣單套住宅價格紀錄。

顯然，從拍賣情況來看，兩套房源有著截然不同的結(jié)果。杭州杭松居中式別墅拍賣遇冷的情形下，上海華洲君庭獨棟別墅卻先后經(jīng)歷了107輪出價，最終以3.15億元的價格成交，較起拍價高出近20%。而兩套豪宅的不同境遇也在說明，法拍房市場已現(xiàn)分化。

天價別墅受“中技系”拖累

拍賣信息顯示，華洲君庭獨棟別墅位于上海市浦東新區(qū)張江板塊，整幢房子的產(chǎn)證面積達到1401.17平方米，評估價2.64億元，起拍價與評估價持平，為2.64億元，折合每平方米約18.87萬元，是名副其實的“頂級豪宅”。

法拍房的“爭奪賽”總在最后一個小時內(nèi)被觸發(fā)。華洲君庭獨棟別墅于9月6日開啟競價環(huán)節(jié)，但在9月7日距離競拍結(jié)束倒計時還有37分鐘之前，兩位參拍買家均按兵不動，直至9時23分，編號“O9411”買家率先出價，拉開了這場價格戰(zhàn)。

此后50多分鐘里，“O9411”買家與另一位“A0311”買家緊追對方進行報價，幾乎每一次都是一方出價后，另一方立即加價，戰(zhàn)況最為激烈的時候，雙方曾在一分鐘內(nèi)進行4次有效報價。

首先出價的“O9411”買家以3.15億元的價格贏下這場“戰(zhàn)役”，這一價格相較于評估價和起拍價，高出5060萬元。

對不少人來說，圍觀頂級豪宅的拍賣就像見證一個歷史時刻的誕生，畢竟像華洲君庭這樣的標的，在日常中并不常見。但是，比驚心動魄的拍賣過程更具戲劇性的，往往是豪宅背后那些與富豪成敗相關(guān)的故事。

阿里拍賣披露的信息顯示，此次被掛牌拍賣的華洲君庭獨棟別墅房源來自一家宣布破產(chǎn)清算的企業(yè)“上海捷品信息科技有限公司”(以下簡稱“上海捷品”)。上海捷品的名稱外界并不熟知，但說起上海捷品破產(chǎn)背后所關(guān)聯(lián)的“中技系”及其實控人顏靜剛，資本市場都不陌生。

從浙江溫嶺走出來的顏靜剛曾是出色的“資本玩家”。他在2005年成立號稱“國內(nèi)最大的空心方樁制造商”的上海中技樁業(yè)有限公司(以下簡稱“中技樁業(yè)”)。2010年開始，啟動中技樁業(yè)IPO。

起初，中技樁業(yè)的IPO之旅磕磕絆絆，因多起安全事故的發(fā)生，中技樁業(yè)兩度沖刺IPO以失敗告終。2013年，顏靜剛另辟蹊徑，嘗試以借殼的方式推動中技樁業(yè)上市，并在次年成功借殼“ST澄海”登陸A股，后將公司更名為“ST富控”。

然而，顏靜剛的資本腳步還未停下。2015年和2017年，顏靜剛與妻子梁秀紅又接連拿下ST尤夫(5.53 +0.36%,診股)、宏達礦業(yè)兩家上市公司，完成A股“三駕馬車”的搭建，試圖借助資本的力量擴大版圖，布局游戲、大健康、新能源等熱門行業(yè)。

不過，新的商業(yè)帝國尚未成型，顏靜剛卻等來了證監(jiān)會發(fā)出的“證券市場禁入令”。2020年，證監(jiān)會指出，其名下ST尤夫存在關(guān)聯(lián)交易、對外擔保、或有負債未披露等涉嫌違法違規(guī)行為;ST富控則存在信披違規(guī)及財報造假的問題。

自此，顏靜剛一墜千丈。與其相關(guān)的債務問題隨之發(fā)酵，上海捷品成為受到拖累的關(guān)聯(lián)方之一。

法院信息披露，華洲君庭獨棟別墅遭到拍賣的關(guān)鍵原因在于“中技系”旗下一公司與上海泓甄投資管理有限公司(以下簡稱“上海泓甄投資”)存在一筆借款合同糾紛，涉及借款及利息共計1.7億元，而上海捷品對該付款義務承擔連帶清償責任。

后上海捷品因無力清償債務，上海泓甄投資向上海市第三中級人民法院申請對上海捷品進行破產(chǎn)清算，其名下價值不菲的華洲君庭獨棟別墅成為套現(xiàn)還債的重要資產(chǎn)。

法拍豪宅現(xiàn)分化

其實，在北京、上海、深圳、杭州等房價較高的一二線城市，總價高昂的法拍房常會出現(xiàn)多人競價的場面。但今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控逐步覆蓋法拍房，市場有了分化的跡象。

如果僅以價格來看，此次流拍的“杭州史上最貴法拍房”的起拍價為1.155億元，市場價約為1.65億元，起拍價相當于在市場價的基礎上打了7折。但即便如此，這套杭松居中式別墅在上架后僅獲得一人報名參拍，且這名參拍買家最終放棄出價。

當然，價格并不是勸退買家的唯一因素。一位從事司法拍賣中介業(yè)務多年的業(yè)內(nèi)人士向時代財經(jīng)表示，通常法拍房的地段、起拍價、估價、抵押情況是影響買家積極性的主要原因，但今年部分城市法拍房被納入限購范圍，極大影響買家的入市情緒。

杭州是較早將法拍房被納入樓市限購范圍內(nèi)的城市之一。今年3月，杭州宣布樓市限購政策覆蓋至法拍房，根據(jù)政策要求，參與限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競買人，須符合杭州住房限購政策。

需要注意的是，此次拍賣的杭松居中式別墅實際包含桃花源西錦園6幢6-1室、6-2室兩套房源，也就是說，只有“本地戶籍且名下無房”的買家才有可能滿足同時拿出兩張“房票”的條件，這在某種程度上就將許多買家擋在了門外。

加之8月杭州樓市限購升級，提高了落戶年限、社保繳納年限，一夜之間數(shù)萬人失去購房資格。在此市場環(huán)境下，杭州法拍房進一步降溫，甚至連深受買家青睞的學區(qū)房也遭遇流拍。

時代財經(jīng)查詢到，整個8月，杭州所成交的法拍住宅幾乎全部以低于評估價的價格成交，且流拍率有所增長。有媒體做過一項統(tǒng)計，8月份杭州21次住宅司法拍賣中，共有7次流拍，流拍率達到33%。

相比之下，同樣將法拍房納入限購范圍的上海，雖然市場相對冷靜，6-7月法拍房成交一度到達全年低點，但買家們對豪宅的熱情仍然高漲。

翻查阿里拍賣平臺成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，8月，上海法拍房成交總價排在第一位的是一套位于華潤外灘九里的豪宅。該房源建筑面積409.3平方米，評估價6028.38萬元，起拍價4219.86萬元，吸引了8位買家報名參拍，競拍輪次高達884輪，最終成交價超過評估價，為6610.866萬元。

此外，8月上海法拍房前十位的房源，均為總價超過2000萬元的豪宅，并且每套房源都經(jīng)歷了多輪競價。

“豪宅的優(yōu)勢是價格，比如這次拍出華洲君庭獨棟別墅，估價2.64億元，但市場價遠不止這個價格。”前述業(yè)內(nèi)人士稱，在房屋情況較好，無司法查封、無他人占用的情況下，可觀的溢價空間成為豪宅的優(yōu)勢。

時代財經(jīng)查詢到，此前上海中介行業(yè)曾傳出，華洲君庭有一套面積2040平方米的獨棟別墅房源，報價為8.5億元，單價超過40萬元/平方米。若以該價格作為參考，此次拍出的房源，市場價也不菲。

關(guān)鍵詞： 法拍房 天價別墅 上海 杭州