國際評級機構(gòu)標普發(fā)布的一則報告認為，中國的開發(fā)商可能會為賣房而繼續(xù)提供折扣，以損失利潤為代價推動銷售。這是因為由于融資的收緊和上限的設置，以及更嚴格的市場準入原則，一些開發(fā)商需要足夠的現(xiàn)金來支撐流動性。

標普在報告中分析，房企在資產(chǎn)負債表去杠桿化方面取得了一定的進展。根據(jù)標普授評的50家房企2021年的中期報告顯示，在收入大幅增長31%和債務減少0.4%的背景下，50家房企的杠桿率呈現(xiàn)小幅下降，但與此同時，公司的盈利受到了影響。

標普預測，標普授評的50家房企在2021年和2022年的平均毛利率會保持在24%左右，與2020年相比，2021年上半年房企的毛利率下降了5個百分點至24.1%。在最壞的情況下，房企的毛利率比2020年同期下降了23個百分點，在這50家房企中有6家的下跌甚至超過了10個百分點。

按照標普在報告中的假設，在第二批集中供地的政策調(diào)整后，將會讓土地市場得到有效的降溫，房企的盈利可能會從2023年開始再次上升，這是因為房屋預售和交付之間的時間間隔通常在兩年左右。

“大多數(shù)房企的長期盈利趨勢取決于新的土地銷售政策的完善，集中供地在今年一季度迅速推出后，導致土地在公開出讓時引發(fā)了多家房企的激烈競爭和土地成本的飆升。因此，多地對第二輪集中供地政策進行了調(diào)整，如限制地塊的最高溢價率和競品質(zhì)等多種舉措，這樣可能會減少房企對地塊的競爭，降低更有能力的房企獲取土地的成本。”同時，標普預計，房企通過其他渠道獲取的土地儲備將有助于抵消利潤的收窄。

在標普授評的15家集中在長三角的房企，今年前6個月的平均毛利率為23.1%，重點布局在大灣區(qū)的房企同期平均毛利率為29.4%。標普認為，這是因為部分房企高度依賴從土地公開拍賣市場上獲取地塊，而從城市更新項目轉(zhuǎn)換而來的土地成本較低，這可以部分解釋大灣區(qū)房企利潤率高的原因。

雖然部分房企設法以有序的方式去杠桿化，但實力較弱的開發(fā)商可能會被迫減少債務。因為他們無法在銀行或資本市場中找到貸款人。在這種情況下，房企可能會試圖增加與供應商的貿(mào)易應付款或延長其他形式的負債。但標普認為，這種流動性壓力的轉(zhuǎn)移只能起到暫時緩解的作用。

報告稱，由于抵押貸款發(fā)放緩慢而導致的現(xiàn)金回收減少將增加企業(yè)負擔，鑒于銀行對房地產(chǎn)風險敞口受到監(jiān)管的限制，銀行在發(fā)放抵押貸款和開發(fā)貸款方面更具選擇性。標普授評的房企在一年內(nèi)將面臨約4800億元的境內(nèi)外債務到期，相當于截至2021年6月無限制現(xiàn)金水平的22%。當再融資變得不可行時，房企將不得不以現(xiàn)金支付到期債務，從而占用土地甚至建安的資金資源。

標普信用分析師Fan Gao認為，在房價上漲多年后，政府正在遏制房價，并降低該行業(yè)的金融風險，總體形勢將延續(xù)下去。

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