房企毛利率與制造業(yè)看齊正在成為不爭的事實。

“炒地產(chǎn)，沒前途的。”一位券商人士向時代財經(jīng)打趣地說道。這幾年，房地產(chǎn)市場持續(xù)高壓調(diào)控，而實體經(jīng)濟(jì)獲得更多扶持。

不久前，招商證券在一份報告中指出，2014年A股制造業(yè)毛利率開啟了向上修復(fù)的通道，而疫情之后中國制造業(yè)的盈利能力更是進(jìn)入新一輪上行周期;與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷切換模式，短短幾年間，卻是從“黃金時代”來到“白銀時代”，又馬不停蹄地進(jìn)入了“管理紅利時代”。

去年下半年，“房企融資三道紅線”政策的公布開啟了房地產(chǎn)行業(yè)史無前例的嚴(yán)格管控。隨之而來的集中供地，更是讓開發(fā)商對原本并不樂觀的盈利前景多了一層擔(dān)憂，濱江集團(tuán)董事長戚金興甚至直言，在杭州首輪供地中拿到的5宗地塊，未來只能“努力做到1%-2%的凈利潤水平”。

而上市房企中期業(yè)績報告中的數(shù)字進(jìn)一步坐實這樣的擔(dān)憂正在成為現(xiàn)實。

增收不增利，毛利率開始“集體掛科”

目前，房地產(chǎn)上市公司的中期業(yè)績報告已公布完畢，盡管外界對房企的盈利前景不乏擔(dān)憂，但它們的銷售規(guī)模依然在不斷擴(kuò)大。即便處于“調(diào)控深水區(qū)”，今年上半年不少房企仍舊保持了過往的規(guī)模增長慣性。

時代財經(jīng)以克而瑞的銷售排行榜為統(tǒng)計口徑，梳理了前30家上市房企的業(yè)績表現(xiàn)，對比去年同期，這30家房企無一例外地實現(xiàn)了銷售金額的正增長，漲幅最高的為建發(fā)國際集團(tuán)，達(dá)到256%;而最低的僅約2.3%。

營業(yè)收入是由合同銷售額結(jié)轉(zhuǎn)而來，今年上半年，納入統(tǒng)計的29家房企營業(yè)收入規(guī)模實現(xiàn)了正增長。漲幅最大的依然是建發(fā)國際集團(tuán)，達(dá)到240.9%;最低為融信中國，約3.2%。

然而，與銷售額和營收幾乎雙增長不同，房企們的盈利水平卻出現(xiàn)了“集體掛科”的現(xiàn)象。時代財經(jīng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年上半年，30家上市房企里，除了招商蛇口的毛利率同比上升了1.9個百分點，其余均出現(xiàn)下調(diào)。即便對比去年全年，也僅有3家上升和1家持平;與2019年對比，亦僅有2家房企實現(xiàn)毛利率的增長。

值得一提的是，2019-2020年以及2021年上半年，30家上市房企最高毛利率逐漸走低，分別為40.5%(金地集團(tuán))、32.9%(金地集團(tuán))、32.5%(保利發(fā)展);最低毛利率同樣持續(xù)下探，分別達(dá)到17.9%(中南置地)、11%(融信中國)、10%(融信中國)。安信證券在研究報告中指出，房企毛利率持續(xù)下探的原因，主要是2017-2018年低毛利率項目進(jìn)入了結(jié)轉(zhuǎn)高峰期。

在凈利率方面，2021年上半年僅有4家房企出現(xiàn)同比上調(diào)，持續(xù)下探是近幾年的基本走勢。根據(jù)時代財經(jīng)的統(tǒng)計，2019-2020年以及2021年上半年，30家上市房企最高凈利率分別為26.1%、25.7%和20.4%，均由被業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“利潤之王”中海地產(chǎn)貢獻(xiàn);最低凈利率均來自綠地控股，為4.9%、4.6%和3.9%，。不過，綠地并非只有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，其擁有的大基建業(yè)務(wù)規(guī)?？捎^，但盈利能力有限。

房企最高裁員50%?沒那么嚴(yán)重

在盈利能力持續(xù)下行的大趨勢下，房地產(chǎn)行業(yè)受到力度空前的調(diào)控。隨著“融資三道紅線”“銀行兩道紅線”“土地兩集中”和“40%投銷比”等政策陸續(xù)加入“調(diào)控套餐”，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了一場巨變。不再依靠杠桿、規(guī)模和土地紅利獲取更多利潤的房企進(jìn)入了“管理紅利時代”。

與“管理紅利時代”一起到來的是內(nèi)部架構(gòu)的調(diào)整。近日，有市場消息稱包括綠地、金科、花樣年和陽光城等在內(nèi)的房企將進(jìn)行幅度不小的裁員，裁減比例介于20-50%之間。不過，時代財經(jīng)了解到，納入統(tǒng)計范圍的30家房企中，有17家房企公布了今年中期員工數(shù)量，減員、增員的房企各占10家和7家，其中增員的不乏近期傳出裁員消息的房企。

與去年底相比，減員幅度最大的房企為萬科，由14.06萬人減至10.58萬人，縮減將近3.47萬人。但萬科并非裁員，其曾在2020年年報中稱，報告期內(nèi)的14.06萬人包含集團(tuán)服務(wù)系統(tǒng)4.37萬名保安人員，因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，這部分人員編制將被劃歸聯(lián)營公司深圳市萬御安防服務(wù)科技有限公司。

盡管減員的房企數(shù)量多于增員，但相比減員幅度，房企的增員幅度更大。除了萬科，其余房企減員幅度全部低于8%;而增員的房企中，除了金茂僅增0.4%，其余房企的增員幅度介于10.3%—106.7%之間。恒大和雅居樂甚至在短短半年時間內(nèi)，增加了3.98萬和2.02萬名員工。

恒大內(nèi)部人士向時代財經(jīng)回應(yīng)到，上半年的增員主要是地產(chǎn)以外的多元化業(yè)務(wù)，包括汽車、房車寶、文旅等等。雅居樂方面則表示，報告期內(nèi)員工人數(shù)增加，主要由于旗下雅生活完成了對第三方物業(yè)公司的收購;另有地產(chǎn)行業(yè)獵頭對時代財經(jīng)透露，近期雅居樂只是“在做區(qū)域整合，因此(員工數(shù)量)有點變化”。

從整體上看，去年底公布員工數(shù)量的30家上市房企中，僅有10家發(fā)生減員，20家進(jìn)行了增員，增員的房企數(shù)量更多而且幅度更大。

時代財經(jīng)通過年報以及房企內(nèi)部人士了解到，增員幅度較大的房企，主要是業(yè)務(wù)增長、收購并表、或者發(fā)展多元化業(yè)務(wù)而進(jìn)行了擴(kuò)招，多數(shù)是增加了物業(yè)服務(wù)人員。

減員幅度較大的房企如建發(fā)國際集團(tuán)和富力地產(chǎn)分別減少了6319人和2.35萬人，減幅達(dá)到86.7%和37.7%。時代財經(jīng)了解到，建發(fā)國際集團(tuán)員工人數(shù)減少是因為物業(yè)公司分拆上市;而富力方面亦向時代財經(jīng)回應(yīng)道，“主要是物業(yè)公司剝離，少了一萬人”。

此外，針對近期行業(yè)內(nèi)的裁員傳聞，上述獵頭對時代財經(jīng)稱： “沒有(傳聞?wù)f的)那么嚴(yán)重。不過，房企們的崗位需求有減少，同時招人的要求也變高了”。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn) 房企融資 毛利率 漲幅