千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，港交所終于收到了來(lái)自瑞安房地產(chǎn)分拆瑞安新天地上市的招股書(shū)。

關(guān)于瑞安房地產(chǎn)分拆商業(yè)地產(chǎn)子公司單獨(dú)上市的傳聞在市場(chǎng)上經(jīng)久不衰，今年7月，便有消息稱(chēng)瑞房已就上市事宜同潛在財(cái)務(wù)顧問(wèn)進(jìn)行了早期討論，該次分拆最快明年完成上市，募資規(guī)模預(yù)計(jì)為5億美元。

只是在當(dāng)時(shí)，盡管瑞房方面多次放出消息，卻一直未見(jiàn)招股書(shū)披露，關(guān)于新天地具體分拆的資產(chǎn)細(xì)節(jié)及運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，均只能從瑞房年報(bào)及官網(wǎng)中查詢(xún)。

追溯瑞房的分拆往事，需把時(shí)間往前撥回將近十年。

分拆往事

2012年5月28日，瑞房發(fā)布公告宣布已就分拆中國(guó)新天地有限公司向港交所提交建議，而港交所已確認(rèn)可進(jìn)行建議分拆。

彼時(shí)資料顯示，中國(guó)新天地定位為瑞安集團(tuán)的首要商業(yè)地產(chǎn)公司，中國(guó)新天地的業(yè)務(wù)將主要聚集在中國(guó)城市繁華地段管理、設(shè)計(jì)、租賃、營(yíng)銷(xiāo)、提升及重建高端零售、辦公樓、娛樂(lè)及酒店物業(yè)。

為了順利分拆，瑞房在2013年3月1日開(kāi)始將中國(guó)新天地與瑞房分開(kāi)營(yíng)運(yùn)，兩者為獨(dú)立公司。

在2013年年末，中國(guó)新天地及Brookfield簽署協(xié)議，后者將以5億美元購(gòu)買(mǎi)可換股永久證券的方式入股子公司新天地控股約22%的權(quán)益，并允許Brookfield可追加投資2.5億美元。

Brookfield的首輪投資主要針對(duì)中國(guó)新天地位于上海的多個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)中包括上海新天地、新天地時(shí)尚、瑞安廣場(chǎng)、企業(yè)天地1期和2期以及位處虹橋交通樞紐中心的旗艦項(xiàng)目虹橋天地。

時(shí)間來(lái)到2014年，瑞房走向了轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，面臨資產(chǎn)出售的壓力。

2014年，以9.65億元出售位于虹橋天地的酒店，2015年以123億元價(jià)格出售上海太平橋企業(yè)天地物業(yè)。在2016年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞表示，有意愿進(jìn)一步出售商業(yè)資產(chǎn)，并同時(shí)正式宣布了上市暫停。

2018年末，瑞房以40.74億港元從Brookfiled手中回購(gòu)其持有的新天地控股已發(fā)行股份約21.894%及本金額約為78萬(wàn)港元的未贖回永久后償可換股證券，新天地控股重新成為中國(guó)新天地全資附屬公司。

在2019年的業(yè)績(jī)會(huì)上，羅康瑞依然透露，上市資產(chǎn)價(jià)格折讓太大，目前沒(méi)有這方面的計(jì)劃。

轉(zhuǎn)眼時(shí)間到了2021年，將近10年過(guò)去，隨著商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理和資產(chǎn)管理類(lèi)型的公司正逐漸成為資本市場(chǎng)的寵兒，瑞房分拆上市的聲音重出江湖。

終于在中秋前夕，瑞安新天地的招股書(shū)正式叩響了港交所大門(mén)。

遲來(lái)的招股書(shū)

招股書(shū)顯示，瑞安房地產(chǎn)董事會(huì)宣布，建議將集團(tuán)的商業(yè)投資物業(yè)及物業(yè)管理及資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)分拆及獨(dú)立上市，該等業(yè)務(wù)將由瑞安新天地營(yíng)運(yùn)。

此次建議分拆及建議上市將以全球發(fā)售的方式進(jìn)行，預(yù)期全球發(fā)售將包括香港公開(kāi)發(fā)售及國(guó)際發(fā)售。

根據(jù)公告內(nèi)容，瑞安新天地于2021年6月30日的資產(chǎn)淨(jìng)值約為人民幣312.03億元。

于2021年6月30日，瑞安新天地的物業(yè)總建筑面積為200.52萬(wàn)平方米，其中52.7%位于上海。物業(yè)總建筑面積(不包含停車(chē)場(chǎng)及其他空間)的64.4%和35.6%分別為零售和辦公物業(yè)。

根據(jù)萊坊的獨(dú)立估值，物業(yè)總值為人民幣531.35億元，其中71.9%位于上海;物業(yè)總值(不包含停車(chē)場(chǎng)及其他空間)的58.1%及41.9%分別來(lái)自零售及辦公物業(yè)。

招股書(shū)內(nèi)容顯示，瑞安新天地總建筑面積有170萬(wàn)平方米已取得外部可持續(xù)發(fā)展及/或綠色認(rèn)證。另根據(jù)不競(jìng)爭(zhēng)契據(jù)，有權(quán)收購(gòu)瑞安房地產(chǎn)于總建筑面積約130萬(wàn)平方米儲(chǔ)備商業(yè)物業(yè)以及未來(lái)商業(yè)物業(yè)的權(quán)益。因此，瑞安新天地在上海的物業(yè)組合及收購(gòu)藍(lán)圖的總建筑面積達(dá)到約220萬(wàn)平方米。

瑞安新天地物業(yè)組合大部分為瑞安房地產(chǎn)于上海、武漢、佛山及重慶的“天地”系列城市更新社區(qū)的主要商業(yè)空間，當(dāng)中亦包括虹橋天地、上海創(chuàng)智天地社區(qū)(“創(chuàng)智天地”)及南京國(guó)際金融中心。

除物業(yè)投資業(yè)務(wù)外，瑞安新天地?fù)碛辛硗鈨蓚€(gè)業(yè)務(wù)分部，即物業(yè)管理業(yè)務(wù)，包括商業(yè)及住宅物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，于2018年、2019年、2020年及截至2021年6月30日止6個(gè)月，瑞安新天地收益分別為23.93億元、25.8億元、23.58億元、13.77億元;毛利分別為15.79億元、17.57億元、16.62億元、10.4億元。

從凈利潤(rùn)率來(lái)看，于2018財(cái)年、2019財(cái)年分別為28.5%、22.6%。截至2021年6月30日止6個(gè)月的利潤(rùn)率為34.4%。

于截至2018年、2019年及2020年12月31日，瑞安新天地流動(dòng)負(fù)債凈額分別為28.69億元、11.43億元、9.69億元，減少的主要原因是償還銀行借貸令于一年內(nèi)到期的銀行借貸減少;凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為21.9%、22.3%、21.6%。

于2021年6月30日，流動(dòng)負(fù)債凈額增至12.82億元，主要是由于于一年內(nèi)到期的證券化安排的收款增加人民幣7.41億元。凈資產(chǎn)負(fù)債比率為19.8%。

于往績(jī)記錄期，瑞安房地產(chǎn)主要資金來(lái)源為內(nèi)部資源、發(fā)售債務(wù)證券、銀行貸款及合營(yíng)伙伴注資。其稱(chēng)，日后擬通過(guò)與上述相同的資金來(lái)源及股權(quán)發(fā)行為未來(lái)資金需求撥資。

關(guān)鍵詞： 瑞安新天地 531億 商業(yè)物業(yè) 上市