近日，特首林鄭月娥發(fā)表了她任期內(nèi)的最后一份《施政報(bào)告》。

根據(jù)基本法規(guī)定，香港特別行政區(qū)行政長(zhǎng)官每屆任期是5年，每人只可以連任一次。林鄭月娥即將在明年6月份結(jié)束她的任期。因此，這份最新的施政報(bào)告也被認(rèn)為是承上啟下的成果結(jié)晶。

“4年多前就任特區(qū)行政長(zhǎng)官，深感任重道遠(yuǎn)，既是我公務(wù)生涯內(nèi)最大的榮耀，也迎來(lái)了人生中最大的挑戰(zhàn)。”在林鄭月娥任內(nèi)，從修例風(fēng)波到社會(huì)事件，再到新冠肺炎疫情的沖擊，均給這座實(shí)踐“一國(guó)兩制”的城市帶來(lái)挑戰(zhàn)。

如今秩序恢復(fù)正常，疫情控制也有穩(wěn)定跡象……借用任內(nèi)第五份施政報(bào)告，林鄭月娥希望為香港謀劃一個(gè)更光明的未來(lái)。尤其是房屋土地，這一直是困擾香港人民、阻礙社會(huì)發(fā)展前行的老大難問題。

在去年第四份施政報(bào)告中喊出“安得廣廈千萬(wàn)間?”如今林鄭月娥似乎已經(jīng)找到答案，或者說(shuō)有一個(gè)可行性很高的框架和計(jì)劃。

經(jīng)濟(jì)重心

180多年來(lái)經(jīng)歷政權(quán)交迭，從來(lái)與國(guó)際接駁的香港，由一條地瘠山多的小漁村發(fā)展成為高度繁榮的自由港和國(guó)際大都市。

而它又以香港島為發(fā)展主軸。自1841年1月27日因受英軍強(qiáng)占而開埠，香港島便是英國(guó)殖民統(tǒng)治者管理香港的治理重心所在。據(jù)了解，香港島是香港開埠后最早獲得發(fā)展的地區(qū)，第一座城市維多利亞城、第一條街道好萊塢道，以及主要的商業(yè)貿(mào)易及行政中心均在此處。

即使后來(lái)九龍、新界被割讓，但香港的政治經(jīng)濟(jì)重心從來(lái)圍繞在維多利亞港兩岸開展。過(guò)去人才，資金的流動(dòng)一直是由北向南流轉(zhuǎn)。

“維港已經(jīng)發(fā)展了一百多年，一直是香港的經(jīng)濟(jì)重心”林鄭月娥將香港南部以中環(huán)為核心的香港島、九龍等區(qū)域稱為“維港都會(huì)區(qū)”。

在她看來(lái)，過(guò)去超過(guò)半世紀(jì)，從英國(guó)殖民統(tǒng)治時(shí)期到回歸后，為了滿足香港人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，香港政府已在新界進(jìn)行了大量城市規(guī)劃的工作，包括早期的荃灣、沙田、大埔、屯門等新市鎮(zhèn)，以及近年的古洞北、粉嶺北、洪水橋等新發(fā)展區(qū)。

但它們的發(fā)展或多或少存在缺陷，林鄭月娥將其歸納為：未能達(dá)致職住平衡、自給自足的目標(biāo)。“縱使新界實(shí)際居住人口貼近估算而不斷增長(zhǎng)，但就業(yè)機(jī)會(huì)的提供則并不理想，導(dǎo)致大批新界居民仍每天往返維港都會(huì)區(qū)工作。”

在10月7日舉辦的《行政長(zhǎng)官2021年施政報(bào)告》聯(lián)合電臺(tái)電話節(jié)目中，就有不少香港市民對(duì)此提出了意見。

林鄭月娥承認(rèn)：“職住不平衡使社會(huì)整體消耗大量時(shí)間及資源在出行交通之上。”在去年的施政報(bào)告中，她就曾提出要推動(dòng)交通基建，落實(shí)建造多條聯(lián)系南北區(qū)域的地鐵線路。

但如何整體提振新界的經(jīng)濟(jì)活力?盡管毗鄰深圳，但新界區(qū)域的經(jīng)濟(jì)似乎一直難有起色，在這種情況下，香港又如何落實(shí)十四五規(guī)劃中的目標(biāo)?

“香港是一個(gè)規(guī)模較小的外向型經(jīng)濟(jì)體。”林鄭月娥表示，為了未來(lái)發(fā)展香港一定要積極融入大灣區(qū)，往北尋找機(jī)遇。據(jù)了解，今年施政報(bào)告的題目就為“融入國(guó)家發(fā)展大局”。

為了扭轉(zhuǎn)上述局面，她提出了一個(gè)新概念--北部都會(huì)區(qū)。

北部都會(huì)區(qū)

今年的施政報(bào)告，林鄭月娥將很大篇幅落在北部發(fā)展上。對(duì)此，她還領(lǐng)導(dǎo)撰寫了一本報(bào)告書，專門描畫北部都會(huì)區(qū)的發(fā)展策略。

資料顯示，按照施政報(bào)告的說(shuō)法，都會(huì)區(qū)不是指一個(gè)有法定地位或規(guī)范，以行政界線所劃定的區(qū)域，而是因地理特征、經(jīng)濟(jì)功能、生態(tài)環(huán)境、交通聯(lián)系及發(fā)展政策等因素的相互作用所形成的一個(gè)具規(guī)模的城市空間。

其包含元朗區(qū)和北區(qū)兩個(gè)地方行政區(qū)，占地面積約300平方公里。其中，元朗是香港十八區(qū)中位置最西北的區(qū)，而北區(qū)為香港十八區(qū)里面最北的區(qū)域，兩個(gè)區(qū)涵蓋了香港和深圳的全部陸路交界，文錦渡、羅湖、沙頭角等七個(gè)跨境陸路口岸都坐落在兩區(qū)境內(nèi)。

具體而言，北部都會(huì)區(qū)包括天水圍、元朗及粉嶺/上水等已發(fā)展成熟的新市鎮(zhèn)及其相鄰鄉(xiāng)郊地區(qū)，并有六個(gè)處于不同規(guī)劃及建設(shè)階段的新發(fā)展區(qū)和發(fā)展樞紐，包括古洞北/粉嶺北、洪水橋/廈村、元朗南、新田/落馬洲、文錦渡和新界北新市鎮(zhèn)。

按照規(guī)劃，北部都會(huì)區(qū)將新開拓約600萬(wàn)平方米房屋及經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地，以創(chuàng)新科技為經(jīng)濟(jì)引擎，最終通過(guò)新增65萬(wàn)個(gè)工作職位(當(dāng)中約15萬(wàn)個(gè)為創(chuàng)科產(chǎn)業(yè)職位)，吸引250萬(wàn)人口來(lái)此定居。

而目前，元朗和北區(qū)只有11萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，但卻有39萬(wàn)個(gè)家庭在此落戶，即90-100萬(wàn)個(gè)居民，職住平衡問題嚴(yán)峻。

“希望將它建設(shè)為‘適居、宜業(yè)、旅游功能兼具’的區(qū)域。”林鄭月娥解釋，北部都會(huì)區(qū)的創(chuàng)立，并不意味著經(jīng)濟(jì)重心將北遷。未來(lái)北部都會(huì)區(qū)將與維港都會(huì)區(qū)并行發(fā)展。“65萬(wàn)個(gè)職位對(duì)應(yīng)250萬(wàn)人，能夠自給自足，還有一些可以去深圳前海上班。”

因此在土地方面，林鄭月娥提出要優(yōu)化經(jīng)濟(jì)用地的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，采取積極措施吸引以創(chuàng)新科技為本的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)落戶進(jìn)駐北部都會(huì)區(qū)，提供當(dāng)區(qū)就業(yè)機(jī)會(huì)。

為此，北部都會(huì)區(qū)未來(lái)將借落馬洲管制站原有土地和毗鄰的部分魚塘和鄉(xiāng)郊土地，加上新田/落馬洲發(fā)展樞紐內(nèi)原有用地規(guī)劃，合計(jì)增加約150萬(wàn)平方米土地作創(chuàng)科用途，并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建新田科技城項(xiàng)目。

同時(shí)，將在洪水橋/廈村設(shè)立新界北現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，并在與前海隔灣呼應(yīng)的流浮山建設(shè)具規(guī)模、地標(biāo)性的創(chuàng)科設(shè)施。

住宅方面，北部都會(huì)區(qū)目標(biāo)發(fā)掘更多適合發(fā)展的用地，擴(kuò)大連接邊境管制站的各個(gè)發(fā)展樞紐及走廊。具體為擴(kuò)展洪水橋/廈村新發(fā)展區(qū)至流浮山及尖鼻咀一帶、研究流浮山至白泥一帶的發(fā)展?jié)摿ΑU(kuò)展古洞北新發(fā)展區(qū)至馬草壟一帶及建設(shè)羅湖/文錦渡綜合發(fā)展樞紐。

總的來(lái)說(shuō)，這些措施估計(jì)可提供的住宅單位為約16.5萬(wàn)至18.6萬(wàn)個(gè)。林鄭月娥測(cè)算，加上目前北部都會(huì)區(qū)內(nèi)的多個(gè)已規(guī)劃或規(guī)劃中的發(fā)展項(xiàng)目，可提供的約35萬(wàn)個(gè)住宅單位，連同元朗區(qū)和北區(qū)現(xiàn)有的39萬(wàn)個(gè)住宅單位，北部都會(huì)區(qū)整體落成后，將提供達(dá)90.5萬(wàn)至92.6萬(wàn)個(gè)住宅單位。憑此，250萬(wàn)香港人將在此安居樂業(yè)。

填海

據(jù)了解，北部都會(huì)區(qū)是在“一國(guó)兩制”框架下首份由香港特區(qū)政府編制，在空間觀念及策略思維上跨越港深兩地行政界線的策略和綱領(lǐng)，規(guī)格很高。

林鄭月娥在報(bào)告中，多次提到要大刀闊斧執(zhí)行此計(jì)劃。為此，要改革一系列行政機(jī)制及工作流程，未來(lái)下屆政府還預(yù)計(jì)要設(shè)立副司長(zhǎng)職位，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)相應(yīng)的發(fā)展計(jì)劃。

“北部都會(huì)區(qū)”的誕生，似乎一下子解決了很多香港社會(huì)的癥結(jié)。但該計(jì)劃的最終落成或需要更多時(shí)間，按粗略計(jì)算大約需要20年時(shí)間，而除此之外如何尋找更多土地供應(yīng)，對(duì)于現(xiàn)在窘迫情況而言或更有討論的價(jià)值。

按香港政府最新估算顯示，香港由2019至2048年的土地短缺約為3000萬(wàn)平方米。在今年7月15日的行政長(zhǎng)官答問會(huì)上，林鄭月娥就提到要較徹底地解決香港市民住的問題，“我們需要的不是因時(shí)制宜的短期‘招數(shù)’，而是持之以恒供應(yīng)土地的決心。”

如何保證未來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的供應(yīng)?林鄭月娥的著眼點(diǎn)放在填海。“我們不會(huì)放棄，也不會(huì)放慢交椅洲的人工島填海。”其稱，該填海計(jì)劃最快將爭(zhēng)取在2026年開始填。

林鄭月娥稱，成熟的維港都會(huì)區(qū)未來(lái)將依靠交椅洲的人工填海，來(lái)提供更多的金融商貿(mào)和居住的發(fā)展空間，“這里有400萬(wàn)平方米的商業(yè)樓面面積，它也是一個(gè)很大型的房屋項(xiàng)目。”

據(jù)了解，交椅洲人工島填海是2018年提出的“明日大嶼愿景”計(jì)劃的一部分，除外還有欣澳填海、龍鼓灘填海、屯門沿海發(fā)展區(qū)等等細(xì)分項(xiàng)目。

但“明日大嶼愿景”提出至今卻遭到大量質(zhì)疑。最大的爭(zhēng)議點(diǎn)在工程造價(jià)實(shí)在高昂。據(jù)了解，“明日大嶼愿景”計(jì)劃整體工程造價(jià)約6240億元，其中交椅洲人工島造價(jià)預(yù)估填海成本1400億元，基建1160億元，共計(jì)2560億元，占去大頭。

對(duì)此，林鄭月娥回應(yīng)稱：“政府不能放棄交椅洲人工島的填海工程，因?yàn)樗谖磥?lái)20至25年的房屋供應(yīng)中占有相當(dāng)大的份額。而且填海造島所產(chǎn)生的收入可有助于支持其他城市規(guī)劃。”

她說(shuō)，政府的填海計(jì)劃難免有人反對(duì)，但香港要向前邁進(jìn)，就必須向前推進(jìn)。“我們要香港前進(jìn)嗎?如果我們想要，那么政府必須更加果斷和堅(jiān)定，以便盡管有一些反對(duì)意見，但仍要推進(jìn)各種發(fā)展。我不認(rèn)為有很多阻力。”林鄭月娥表示。

除交椅洲人工島外，施政報(bào)告提出，香港政府還將審視涉及約220萬(wàn)平方米的龍鼓灘填海和約220萬(wàn)平方米的屯門西地區(qū)等近岸填海項(xiàng)目。“目標(biāo)是在明年上半年?duì)幦×⒎〞?huì)撥款啟動(dòng)這項(xiàng)開拓土地的規(guī)劃及工程研究。”

另外在更短期，林鄭月娥提出過(guò)去兩年政府引用《收回土地條例》已收回90公頃新界土地作發(fā)展，并預(yù)計(jì)政府未來(lái)幾年收回的土地將高達(dá)700公頃。

同時(shí)，針對(duì)同樣是整合和發(fā)展新界土地的“土地共享先導(dǎo)計(jì)劃”，林鄭月娥透露香港發(fā)展局目前正處理的三宗申請(qǐng)，涉及23萬(wàn)平方米私人土地和擬議的17850個(gè)單位，其中70%是公營(yíng)房屋。

此外，香港政府還計(jì)劃透過(guò)多項(xiàng)搬遷政府設(shè)施往巖洞的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)由2027年起將陸續(xù)騰出超過(guò)40公頃土地;檢視一些生態(tài)價(jià)值較低的“綠化地帶”土地，“預(yù)計(jì)明年中完成篩選并隨即展開技術(shù)研究。”據(jù)了解，香港目前擁有1.6億平方米的“綠化地帶”土地。

還要釋放新界祖堂地，“民政事務(wù)局局長(zhǎng)將與新界鄉(xiāng)議局成立工作小組，聯(lián)同發(fā)展局和其他部門，在一年內(nèi)完成檢討并制訂具體修訂建議。”另外，還會(huì)采取延伸補(bǔ)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化至新界土地、放寬舊工廈重建地積比率及免收整幢改裝的地契豁免書費(fèi)用等幾項(xiàng)措施。

“持續(xù)推進(jìn)的大型項(xiàng)目及策劃中的項(xiàng)目可望于中、長(zhǎng)期提供約40萬(wàn)至50萬(wàn)個(gè)公、私營(yíng)房屋單位。”林鄭月娥預(yù)計(jì)，加上在北部都會(huì)區(qū)可供興建的房屋單位，2031-32年后的下一個(gè)十至十五年，全港房屋供應(yīng)可高達(dá)56.5萬(wàn)至68.6萬(wàn)個(gè)。

短期供應(yīng)

但就算相比需要20年來(lái)落實(shí)的北部都會(huì)區(qū)，香港將加快推進(jìn)填海。交椅洲人工島的填海工程最快還需在2026年才開始填海。直至最終樓宇落成，市民入住，前面幾年甚至十幾年的房屋供應(yīng)怎么辦?

林鄭月娥在施政報(bào)告就提出，將采取多項(xiàng)措施，包括側(cè)重公營(yíng)房屋的土地分配、構(gòu)建置業(yè)階梯、把“居者有其屋”售價(jià)與巿價(jià)脫鈎、立法規(guī)管“劏房”租務(wù)、為長(zhǎng)時(shí)間輪候公共租住房屋(公屋)并符合資格的申請(qǐng)人提供現(xiàn)金津貼和興建過(guò)渡性房屋等……上面很多工作，在近年來(lái)均有不同程度的開展。

林鄭月娥在施政報(bào)告中展現(xiàn)了現(xiàn)階段的成果，其中在未來(lái)十年(即2022-23至2031-32年度)，香港政府已覓得約350萬(wàn)平方米土地來(lái)興建約33萬(wàn)個(gè)公營(yíng)房屋單位，足以滿足十年期預(yù)計(jì)的30.1萬(wàn)個(gè)公營(yíng)房屋單位的需求。

而私營(yíng)房屋方面，林鄭月娥提出將爭(zhēng)取未來(lái)十年準(zhǔn)備好約170萬(wàn)平方米土地，透過(guò)賣地或鐵路物業(yè)招標(biāo)為市場(chǎng)提供可興建約10萬(wàn)個(gè)單位的用地。

同時(shí)，香港政府還會(huì)慎重考慮重建公共屋邨，目前納入研究范圍的項(xiàng)目有西環(huán)邨及馬頭圍邨兩個(gè)。這兩個(gè)公共屋邨的樓齡都在60年左右。

過(guò)渡性房屋方面，林鄭月娥透露，運(yùn)房局已覓得足夠土地提供原先承諾目標(biāo)的1.5萬(wàn)個(gè)單位，目前計(jì)劃再擴(kuò)容多5000個(gè)單位，令整體供應(yīng)在未來(lái)幾年可增至2萬(wàn)個(gè)。

另外根據(jù)施政報(bào)告，若獲立法會(huì)通過(guò)，“劏房”租務(wù)管制條例會(huì)于明年1月生效，為“劏房”租客提供合理及有效保障。

至于上述規(guī)劃對(duì)樓市的影響，施政報(bào)告發(fā)布已有日余，社會(huì)各界反響熱烈，不少專業(yè)人士均對(duì)此提出了自己的看法。包括中原集團(tuán)施俊嶸就稱，新發(fā)展區(qū)和新建鐵路都會(huì)帶動(dòng)附近區(qū)域的樓價(jià)上升。

“只要經(jīng)濟(jì)保得住，租金有支持，我覺得樓價(jià)是不會(huì)跌的。過(guò)去一段時(shí)間1000萬(wàn)以下的房子比較有支持，因?yàn)檎咴试S借更高成數(shù)的按揭。”他提出對(duì)香港未來(lái)的樓市呈樂觀態(tài)度，因?yàn)樾率┱?bào)告并未提及收緊相關(guān)政策。

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