記者 李凱旋 李未來 北京報道

第一輪集中供地溢價率超過20%、一日攬金過千億元的火熱場面沒能延續(xù)到第二輪。事實上，二輪土拍極速降溫，底價成交已經(jīng)是常見現(xiàn)象，因為房企參與度不高，甚至有地塊無人報名導(dǎo)致北京、杭州等多個城市在開拍前夕延期或者終止出讓土地，就連曾頻現(xiàn)“搶地”的深圳都有一宗地塊出現(xiàn)流拍。

對比來看，北京首輪集中供地成交額為1102.21億元，二輪集中供地成交額下降近5成，僅為513.45億元。杭州二輪土拍更“冷”，成交金額約257億元，不過是第一輪集中供地金額的2成。

有業(yè)內(nèi)人士向《》記者透露，盡管很多城市對集中供地溢價率設(shè)置15%的上限，但競品質(zhì)、競自持、商業(yè)部分增加等規(guī)則的調(diào)整還是在一定程度上壓縮房企利潤。目前，房企現(xiàn)金流吃緊，在種種“緊箍咒”下，不得已選擇“集體躺平”。

北京26宗地塊延期或因“無人報名”

“之前很少出現(xiàn)過這種情況，那時候一線城市的地塊要靠搶?！币患曳科蟊本﹨^(qū)域的相關(guān)負(fù)責(zé)人對《》記者表示。10月11日晚，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布公告，表示原定第二批集中供地的26宗地塊延長掛牌競買時間，具體競買截止時間、掛牌截止時間則與下一批次商品住宅用地集中供應(yīng)項目保持一致。

北京第二批集中供地原定出讓43宗地塊。9月27日，平谷的一宗地塊提前成交，而剩余的42宗地塊中僅有16宗有報名者。上述房企負(fù)責(zé)人對《》記者透露：“因為無人報名，剩余26宗地塊只能延長掛牌時間。”如此計算，北京第二輪集中供地房企的參與率不超過50%。

更值得關(guān)注的是，在延期出讓的地塊中，有10宗地塊位于北京房地產(chǎn)市場熱門區(qū)域朝陽。

10月13日，北京第二輪集中供地落幕，17宗地塊的總成交金額為513.43億元?，F(xiàn)房銷售也首次現(xiàn)身北京土地市場，中鐵置業(yè)和興創(chuàng)聯(lián)合體競得的大興黃村地塊最終進(jìn)入競現(xiàn)房銷售。北京第二輪集中供地國企表現(xiàn)亮眼，首開、中鐵置業(yè)、北京城建等房企頻繁出手，將大部分地塊納入麾下。實際上，在北京的這輪土拍中，僅龍湖和懋源兩家民企有所收獲。

除了北京之外，杭州第二輪集中供地也出現(xiàn)了超高“棄牌率”。10月11日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告表示，經(jīng)研究決定，終止17宗地掛牌出讓活動。按照杭州的計劃，杭州第二輪集中供地會分兩天進(jìn)行，共推出31宗地塊。其中，有10宗“競品質(zhì)”現(xiàn)房銷售地塊會在10月13日競拍。不過，這10宗地塊因為“報名房企數(shù)量不足”而全部終止。

一家非杭州本地房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人對《》記者說：“作為非本土房企，我們進(jìn)入杭州市場在拿地、銷售等方面的優(yōu)勢遠(yuǎn)不如本土房企。經(jīng)過測算之后，如果拿下‘競品質(zhì)’地塊，項目的利潤率很低，企業(yè)壓力比較大?！?/p>

除了北京、杭州之外，西安也在10月12日發(fā)布公告，表示第二批集中供地中的17宗地塊因故終止出讓，已經(jīng)繳納競買保證金的單位可以申請退款。加上9月27日終止出讓的3宗地塊，西安第二批集中供地共20宗地塊終止出讓。

《》記者在經(jīng)過梳理后發(fā)現(xiàn)，第二輪集中供地已經(jīng)有包括北京、杭州、上海等在內(nèi)的多個城市在開拍前夕出現(xiàn)延期或者終止，原定出讓地塊數(shù)量大幅下降。

多數(shù)城市土地供應(yīng)完成率不足六成

在“集中供地”政策開始實行初期，或許房企也沒能預(yù)料到會出現(xiàn)如此場面。彼時，業(yè)內(nèi)均認(rèn)為集中供地對龍頭房企有利，也有助于減少炒地等現(xiàn)象，控制地價。不過，自第一輪集中供地結(jié)束后，房企出現(xiàn)了“集體躺平”的現(xiàn)象。

“躺平”表現(xiàn)在房企對待第二輪集中供地態(tài)度“冷淡”，拿地意愿下降，這使得多城不得不延長掛牌時間或者終止出讓。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度，全國351城住宅用地成交金額為1.08萬億元，同比下滑37.01%；成交規(guī)劃建筑面積為3.09萬億平米，同比下滑47.55%。

進(jìn)入四季度，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，目前僅有廣州與沈陽2021年宅地供應(yīng)完成率超過80%，其余大部分城市均在60%以下。更罕見的是，一線城市也出現(xiàn)了“流拍”現(xiàn)象。

9月29日，深圳完成第二輪集中供地競拍，共出讓22宗地塊，總出讓面積為81.38萬平米，總起拍價為422億元。最終，深圳寶安區(qū)1宗地塊因為沒有房企競拍而流拍，剩余21宗地塊成功出讓。

深圳作為熱門房地產(chǎn)區(qū)域，土地出現(xiàn)流拍備受業(yè)內(nèi)外關(guān)注。一位接近房企人士對《》記者表示：“第二輪集中供地遇冷已經(jīng)是業(yè)內(nèi)早有預(yù)料。很多房企在第一輪集中供地中大手筆補(bǔ)倉，但在競得之后發(fā)現(xiàn)多重條件限制下，項目能夠賺到的錢不多?！?/p>

“提前終止多宗地塊出讓比流拍好一些，否則一旦開拍但房企無人舉牌場面更尷尬?！痹撊耸繉Α丁酚浾哒f。第二輪集中供地的寒意究竟有多大？對比來看，2020年疫情襲來，房企一季度銷售出現(xiàn)大幅下滑，現(xiàn)金流吃緊。但在2020年，土地市場曾上演過多次房企集中圍獵地塊的大戲，溢價率超過40%的地塊不在少數(shù)。2020年4月份，合肥包河區(qū)曾出讓了兩宗地塊，均吸引超過20家房企參與競價。

四季度原本應(yīng)是房企集中補(bǔ)倉的時間，但在第二輪集中供地中，房企卻紛紛在土地市場“隱身”，拿地?zé)崆橐巡患爱?dāng)年。

操盤門檻提升

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度，土地成交溢價率從二季度的19.5%下滑至了9.0%，降幅達(dá)到10.5個百分點。貝殼研究院方面分析，溢價率大幅下跌主要受到兩方面影響，其中包括集中供地城市多設(shè)置15%的溢價率上限。

設(shè)置溢價率上限不僅可以有效管控地價，防范炒地等現(xiàn)象，還能夠降低房企拿地成本。那么，在此背景下，房企究竟為何還要“躺平”，不愿出手補(bǔ)倉？“門檻有所提升，而且對銷售價格和資金來源都有比較嚴(yán)格的限制。盡管溢價率有所限制，但地價加上銷售限價，利潤空間不大?！币患襎OP30房企的內(nèi)部人士對《》記者說。

10月12日，杭州第二輪集中供地落幕。杭州此輪供地除了限制溢價率之外，還包括嚴(yán)格審查房企資質(zhì)與資金來源，競自持配建改為競品質(zhì)或者搖號。同時，杭州還試點10宗地現(xiàn)房銷售，禁止商墅。

貝殼研究院方面認(rèn)為：“杭州土拍規(guī)則的調(diào)整更加考驗房企資金健康程度、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)能力以及經(jīng)營管理能力?！睆母偱慕Y(jié)果來看，杭州第二輪集中供地提前終止17宗，成交14宗，總成交金額為257億元，成交溢價率為4.6%，較第一輪的26.0%大幅回落?！丁酚浾咦⒁獾剑诙喖泄┑?，許多城市都調(diào)整了競拍規(guī)則，一定程度上拉升了房企操盤門檻。

房企穿過了此前的黃金、白銀時期，自2021年以來，房地產(chǎn)似乎進(jìn)入到了新一輪周期，與以往都不相同，但比以往難度都大?！安患敝玫兀欠科蠖荚诩敝墒裁矗考敝谫Y，急著去化銷售，急著回款，急著降負(fù)債。”一位房企區(qū)域財務(wù)負(fù)責(zé)人表示。進(jìn)入四季度，房企需要盡全力保證銷售目標(biāo)，將各項指標(biāo)降至“三道紅線”之下以維持信用，確保能夠在2022年繼續(xù)融資。

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