10月11日，當(dāng)代置業(yè)(01107.HK)發(fā)布公告，公司尋求將2021年到期票息12.85% 優(yōu)先票據(jù)到期日延長三個(gè)月。業(yè)內(nèi)分析師稱，這一相當(dāng)于官宣違約。
為了繼續(xù)支持當(dāng)代置業(yè)，當(dāng)代置業(yè)的控股股東張雷以及執(zhí)行董事張鵬更親自下場營救，向公司提供8億元的股東貸款，以幫助公司度過危機(jī)。
就在當(dāng)代置業(yè)公告尋求美元債展期的同時(shí)，10月11日晚，新力控股集團(tuán)發(fā)布公告稱，即將于10月18日到期的2.5億美元債及最后一期利息可能會違約，并有可能觸發(fā)后續(xù)其他債券的交叉違約。
和當(dāng)代置業(yè)、新力控股遇到相似情況的房企并不在少數(shù)。國慶節(jié)前后，多家房企出現(xiàn)流動性問題，資金鏈承壓導(dǎo)致的償債能力下滑直接傳導(dǎo)至債券市場，也讓整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的信用危機(jī)持續(xù)蔓延。
38只地產(chǎn)美元債年內(nèi)到期或付息
進(jìn)入10月以來，已先后有綠地控股、陽光城、佳兆業(yè)、雅居樂、綠城中國、合生創(chuàng)展、新城發(fā)展、禹洲集團(tuán)等多只地產(chǎn)美元債出現(xiàn)大幅下跌。
近一周，中資地產(chǎn)美元債普遍出現(xiàn)近20%的跌幅。其中，2021年到期的債券受到?jīng)_擊最大，其次是2022年到期債券，2023、2024、2025年到期債券跌幅較為平緩。
時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，10月18日起至10月31日，共將有7只地產(chǎn)美元債到期，累計(jì)金額達(dá)到12.6億美元;截至2021年底，總計(jì)將有38只地產(chǎn)美元債到期或付息，累計(jì)金額92.58億美元，其中世茂集團(tuán)、花樣年控股、海倫堡、佳兆業(yè)集團(tuán)和建業(yè)地產(chǎn)等房企到期規(guī)模較大。
此外，據(jù)光大證券的數(shù)據(jù)，2022年全年，境內(nèi)房企將有544.16億美元的債務(wù)即將到期，預(yù)計(jì)房企再融資需求將繼續(xù)加大。其中，恒大集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)、景程、綠地等房企到期規(guī)模較大，均超過20億美元。
10月18日，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向時(shí)代周報(bào)記者指出，原來房企基本是通過“借新償舊”的模式來解決債務(wù)問題，現(xiàn)在則只能通過銷售回款來償還債務(wù)。部分城市因?yàn)榉康禺a(chǎn)按揭貸款額度不足而不能放款，再加上因?yàn)榉N種原因，房企“以價(jià)換量”回籠資金的通道也存在困難。多重因素之下，房企外部融資、銷售回款均有不同受阻，面臨到期債務(wù)，只能違約。
“最重要的是，違約導(dǎo)致行業(yè)信心下挫。以近期某家上市房企為例，最初只是9億元到期債務(wù)無力償還，市場開始關(guān)注，這導(dǎo)致包括穆迪、標(biāo)普、大公國際、中誠信、東方金誠等在內(nèi)的境內(nèi)外評級機(jī)構(gòu)，都下調(diào)了該公司的主體信用評級。企業(yè)股價(jià)大幅下跌，金融機(jī)構(gòu)不僅不能提供正常的融資，甚至還有擠兌的情況發(fā)生。” 宋紅衛(wèi)進(jìn)一步指出。
針對近期受個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)債券違約等風(fēng)險(xiǎn)事件的影響，境外房地產(chǎn)企業(yè)美元債價(jià)格出現(xiàn)較大幅度下跌的情況。10月15日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會上表示，目前相關(guān)部門已關(guān)注到境外房企美元債市場的變化，將敦促發(fā)債企業(yè)及其股東，嚴(yán)格遵守市場紀(jì)律和規(guī)則，按照市場化、法治化原則，妥善處理好自身的債務(wù)問題，積極履行法定償債義務(wù)。
“一些中資房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始回購境外債券，這體現(xiàn)了企業(yè)對自身發(fā)展前景的信心，預(yù)計(jì)對于緩解市場緊張情緒、恢復(fù)市場信心將起到積極作用。”鄒瀾表示。
多家房企回購或債務(wù)置換
目前，破產(chǎn)和債券置換是中資美元債主流處置方式。早在2015年，佳兆業(yè)曾因無力兌付多筆境外債券利息，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。違約后，佳兆業(yè)采取了債務(wù)重組方式，最終方案為置換新債券，這給了佳兆業(yè)流動性緩沖期。2019年，佳兆業(yè)終于重新獲得標(biāo)普和穆迪評級，在境外市場重啟發(fā)債。
10月11日，龍光集團(tuán)宣布提前贖回1000萬美元2022年到期的美元債，并表示截至9月底，已完成2021年所有境內(nèi)外到期債務(wù)的再融資，無債務(wù)到期的資金壓力。
10月15日，中國奧園宣布，公司已進(jìn)一步回購總額為300萬美元的優(yōu)先票據(jù)，其中包括：100萬美元的2022年1月到期4.2%優(yōu)先票據(jù)、100萬美元的2022年1月到期8.5%優(yōu)先票據(jù)、以及100萬美元的2022年9月到期5.375%優(yōu)先票據(jù)。
此外，中梁控股、禹洲集團(tuán)、德信地產(chǎn)、金輝控股、弘陽地產(chǎn)、融信中國等房企，紛紛對即將到期的美元債進(jìn)行密集回購，以此維穩(wěn)市場信心。
不過，這未能完全提振機(jī)構(gòu)與投資者的信心。
10月18日晚間，穆迪密集下調(diào)了祥生、佳源國際、富力、陽光城、綠地、奧園等至少7家房企的評級，此舉或使得房企后續(xù)的再融資風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)上升。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者指出，類似下調(diào)將使后續(xù)房地產(chǎn)政策更加關(guān)注房企的金融或信用問題。
10月12日，一位業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，房企應(yīng)對此類債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，與金融機(jī)構(gòu)、投資者的坦誠溝通不可或缺，要及時(shí)公開關(guān)鍵的財(cái)務(wù)信息、回應(yīng)外界關(guān)切，特別是公司目前的銷售、回款、短期債務(wù)、在手現(xiàn)金以及融資安排、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對等等，只有信息公開透明、舉措精準(zhǔn)恰當(dāng)，才能最大程度消弭市場疑惑，贏得投資者的理解支持。
“房企未來在鋪排美元債的還款計(jì)劃時(shí)，還應(yīng)該從以下三個(gè)方面考慮：一是內(nèi)部造血，促回款，二是外部融資，能用美元債還美元債更好;三是股東支持，即類似當(dāng)代和富力此前提供股東貸款的操作。” 億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示。
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