美國(guó)樓市“高燒”不退，房租漲勢(shì)迅猛，機(jī)構(gòu)及投資人的大批進(jìn)場(chǎng)更是讓這把火越燒越旺。
當(dāng)?shù)貢r(shí)間19日出爐的CoreLogic數(shù)據(jù)顯示，在全美范圍內(nèi)，美國(guó)獨(dú)棟房產(chǎn)8月租金同比上漲9.3%，高于2020年8月份2.2%的同比漲幅。
與此同時(shí)，外部資金快速涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，在過(guò)去一年中，總資金已超過(guò)300億美元。
美國(guó)金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，目前入場(chǎng)的主要是一些大的機(jī)構(gòu)投資者，但是以投資為目的的散戶，目前還沒(méi)有大規(guī)模進(jìn)入美國(guó)樓市。
對(duì)于美聯(lián)儲(chǔ)即將進(jìn)行的縮減資產(chǎn)購(gòu)買規(guī)模(減碼)可能對(duì)美國(guó)樓市產(chǎn)生的影響，他解釋道，如美聯(lián)儲(chǔ)正式減碼，不會(huì)影響美國(guó)房市此輪18年~20年的大周期，但是會(huì)對(duì)當(dāng)前樓市價(jià)格的增速有非常明顯的影響，但之后樓市會(huì)繼續(xù)恢復(fù)增長(zhǎng)，尤其是在本輪房產(chǎn)周期即將結(jié)束的那幾年。
供需缺口
通常，由于租約在上半年到期，美國(guó)租房市場(chǎng)會(huì)在8~9月份出現(xiàn)季節(jié)性下降趨勢(shì)，然而2021年的夏末，租金快要抵達(dá)今年以來(lái)的峰值了。
CoreLogic數(shù)據(jù)顯示，自疫情以來(lái)，CoreLogic所覆蓋的所有美國(guó)主要大都市住房市場(chǎng)首次同時(shí)出現(xiàn)租金正增長(zhǎng)。其中，邁阿密以21%的漲幅領(lǐng)先，其次是鳳凰城，漲幅為19%，拉斯維加斯為15%。
“經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)正在推動(dòng)獨(dú)棟住宅租金價(jià)格飆升，消費(fèi)者信心則推動(dòng)了租房者和買家的需求上升。”CoreLogic經(jīng)濟(jì)學(xué)家博塞爾(MollyBoesel)認(rèn)為，“對(duì)更大居住空間的持續(xù)偏好——以及少量的待售庫(kù)存——正在迫使?jié)撛谫I家重新租房，給獨(dú)棟住宅租賃市場(chǎng)帶來(lái)巨大壓力。”
此前，美國(guó)商務(wù)部公布數(shù)據(jù)顯示，由于美國(guó)建筑商繼續(xù)因材料和勞動(dòng)力短缺問(wèn)題苦苦掙扎，美國(guó)8月單戶住宅開(kāi)工數(shù)連續(xù)第2個(gè)月下降，折合年率為108萬(wàn)套。
同時(shí)，可以看到，8月獲得建筑許可但尚未開(kāi)工的單戶型房屋數(shù)量從7月的24.2萬(wàn)套增至25.1萬(wàn)套。
全美住房建筑商協(xié)會(huì)(NAHB)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家迪茨(RobertDietz)指出，這是供應(yīng)鏈問(wèn)題持續(xù)存在的明顯跡象，他從建筑商那里聽(tīng)說(shuō)“地板和其他建筑材料方面存在持續(xù)挑戰(zhàn)，且在某些情況下，挑戰(zhàn)越來(lái)越大”。
美國(guó)商務(wù)部數(shù)據(jù)還顯示，美國(guó)建筑許可在8月份增長(zhǎng)6%，達(dá)到172.8萬(wàn)套，為1月份以來(lái)的最大漲幅，其中多戶住宅許可大幅增長(zhǎng)19.7%，達(dá)到63.2萬(wàn)套，單戶住宅許可數(shù)量小幅上升0.6%，達(dá)到105.4萬(wàn)套。
紐約凱投宏觀房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家波頓(MatthewPointon)預(yù)測(cè)，目前的供應(yīng)問(wèn)題將在一段時(shí)間內(nèi)限制房地產(chǎn)建設(shè)，但單戶住宅的開(kāi)工量到2021年底只會(huì)達(dá)到116萬(wàn)套，到2022底達(dá)到120萬(wàn)套。
同時(shí)，有美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人估計(jì)，單戶住宅的開(kāi)工率和竣工率需要在每月150萬(wàn)至160萬(wàn)套之間，才能縮小庫(kù)存缺口。
查閱最新數(shù)據(jù)顯示，雖然庫(kù)存有所上升，按照目前銷售速度，截至9月底，美國(guó)目前的房屋供應(yīng)量只能滿足2.6個(gè)月的銷售。通常來(lái)說(shuō)，在一個(gè)供需能達(dá)到平衡的市場(chǎng)中，這個(gè)數(shù)字應(yīng)該為6個(gè)月左右。
陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，美國(guó)樓市庫(kù)存低主要同次貸危機(jī)后房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫一度破滅有關(guān)。
“從上個(gè)世紀(jì)80年代開(kāi)始，美國(guó)新房建成量每年平均是100萬(wàn)套獨(dú)棟房，并在2006年高峰時(shí)達(dá)到160萬(wàn)套/年，2007年次貸危機(jī)之后美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)，隨后新房建成量懸崖式下跌，跌到40多萬(wàn)套，一年跌了70%，隨后就在40萬(wàn)~60萬(wàn)套之間徘徊。”
陳躍武說(shuō)，“近三四年，美國(guó)新房建成量緩慢回升，在疫情前的2019年再次回到160萬(wàn)套/年，但同時(shí)，從上個(gè)世紀(jì)80年代至今，美國(guó)人口增加了近60%，達(dá)到3.3億人左右，原本房產(chǎn)需求量相應(yīng)也應(yīng)增加60%，才能達(dá)到供需平衡，但在過(guò)去十幾年中，美國(guó)新房建成量較低，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給端造成一個(gè)非常大的缺口。這個(gè)缺口不是一年兩年能補(bǔ)上的。”
如果要超過(guò)這個(gè)供給平衡點(diǎn)，大概還需要三五年時(shí)間，他解釋道。
投資人不怕美聯(lián)儲(chǔ)降溫?
高額房租所產(chǎn)生利潤(rùn)令投資人涌入美國(guó)樓市。
根據(jù)約翰伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司(JBREC)的追蹤，在過(guò)去一年里，涌入美國(guó)樓市的機(jī)構(gòu)投資資金超過(guò)300億美元。JBREC研究高級(jí)經(jīng)理阮丹尼爾(DanielleNguyen)表示，“由于其中一些只是股權(quán)投資，不包括債務(wù)，且未公開(kāi)并不止這些，所以實(shí)際數(shù)字要高得多。”
阮丹尼爾認(rèn)為，投資人入場(chǎng)的重要原因如下：第一，全球債券收益率處于歷史低位，投資者需要收益;第二，通脹正在上升，大多數(shù)投資者將租房視為對(duì)沖通脹(手段);第三，高入住率支持了創(chuàng)紀(jì)錄的租金增長(zhǎng);第四，租房者表明他們?cè)敢庵Ц兑鐑r(jià)，住在由專業(yè)房東管理的新住宅區(qū)里。
機(jī)構(gòu)投資者通常是通過(guò)股權(quán)私募基金入場(chǎng)，操作方式是購(gòu)買房屋出租后長(zhǎng)期持有，房子全部出租，持有期間收取房租取得收益，到房地產(chǎn)高峰后清盤(pán)，把所有的資產(chǎn)全部賣掉。
他解釋道，譬如黑石就是這樣的策略。2012年黑石曾進(jìn)入獨(dú)棟房產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模買入，是彼時(shí)最大的一家：當(dāng)時(shí)華爾街最聰明的幾個(gè)基金，在全美買了20多萬(wàn)套房產(chǎn)，黑石規(guī)模最大，買了8萬(wàn)套，價(jià)值為160億美元，長(zhǎng)期持有，全部出租。
公開(kāi)資料顯示，直到2019年，黑石才售清其最后一批持有的相關(guān)股份，退出租房業(yè)務(wù)。
不過(guò)，2021年6月，黑石再次進(jìn)入美國(guó)樓市，以60億美元的價(jià)格收購(gòu)房屋之友(HomePartnersofAmerica)。房屋之友的業(yè)務(wù)主要是購(gòu)買和租賃獨(dú)棟房產(chǎn)，在全美擁有17000多套房屋。
華爾街的機(jī)構(gòu)投資人，現(xiàn)在正在大規(guī)模進(jìn)入獨(dú)棟房市場(chǎng)，這實(shí)際上就是在疫情發(fā)生后幾個(gè)月開(kāi)始的(2020年)，今年之后，入場(chǎng)規(guī)模越來(lái)越大。
根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，盡管8月份整體房屋銷售略有回落，但投資者在銷售額中的份額仍高于2020年8月的同期水平。與此同時(shí)，歷史上占銷售額約40%的首次購(gòu)房者僅為29%，是十多年來(lái)的最低水平。房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲，削弱了房屋的可負(fù)擔(dān)性，但提振了租賃需求。
對(duì)于機(jī)構(gòu)入場(chǎng)是否會(huì)繼續(xù)推高房?jī)r(jià)，陳躍武認(rèn)為影響有限。
“美國(guó)獨(dú)棟房產(chǎn)中，總共有1500萬(wàn)套用來(lái)出租的房屋，其中投資人占有的只有30多萬(wàn)套，是市場(chǎng)的2%，基本上處于九牛一毛的水平，對(duì)某幾個(gè)小的市場(chǎng)可能會(huì)有一定影響，但對(duì)美國(guó)總的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是影響非常小的。”他解釋道。
而對(duì)于未來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)的減碼舉動(dòng)是否會(huì)令房?jī)r(jià)降溫，他認(rèn)為，減碼不會(huì)影響到美國(guó)房地產(chǎn)的此輪周期，但是對(duì)增速會(huì)有非常明顯的影響。
陳躍武認(rèn)為，美國(guó)的房地產(chǎn)周期較長(zhǎng)，此輪周期從2007年開(kāi)始，低點(diǎn)出現(xiàn)在2012年，從彼時(shí)至今，已經(jīng)經(jīng)歷了9年房產(chǎn)牛市，且尚未終結(jié)，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將于2026年之后達(dá)到下一個(gè)高峰。
在此前，美聯(lián)儲(chǔ)的操作就曾經(jīng)對(duì)美國(guó)房?jī)r(jià)造成影響。“譬如在2018年，美聯(lián)儲(chǔ)縮表，利率明顯上漲，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增速一下就放緩了，之前速度是10%，那一年增速就一下降低到4%，大幅放緩。”他對(duì)記者解釋道，而即將到來(lái)的美聯(lián)儲(chǔ)Taper，同樣會(huì)對(duì)市場(chǎng)增速產(chǎn)生減速作用。
“目前美國(guó)樓市增速火熱，在15%左右，如美聯(lián)儲(chǔ)減碼，這個(gè)增速會(huì)從15%降低到10%以下，從1%~8%都有可能。”他說(shuō)，但之后美國(guó)樓市還會(huì)恢復(fù)增長(zhǎng)，尤其是在房產(chǎn)周期快要結(jié)束那幾年，其增速有可能會(huì)重新加速到15%左右。
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