從2015年1月起，國家開始重視加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，先后出臺(tái)住房租賃市場(chǎng)的一系列支持政策。

住房租賃市場(chǎng)無序發(fā)展前期，出現(xiàn)了以蛋殼公寓為典型的暴雷事件，房企住房租賃債被叫停，以及長租公寓“甲醛門”等負(fù)面事件，給住房租賃市場(chǎng)發(fā)展帶來了一些負(fù)面影響。但伴隨政策的持續(xù)深入，加強(qiáng)對(duì)住房租賃行業(yè)的規(guī)范與監(jiān)管，行業(yè)正一步步步入正軌。

同時(shí)，隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的落地，保障性租賃住房納入試點(diǎn)，REITs等金融工具或?qū)⒓铀傩袠I(yè)供給格局轉(zhuǎn)變，加大企業(yè)規(guī)模化擴(kuò)張力度，從而打破市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足的局面。

從“購租”到“租購” 住房租賃相關(guān)政策支持

2015年國家提出建立“購租并舉”的住房制度，2017年10月，黨的十九大報(bào)告提出建立“租購并舉”的住房制度，把“租”放在前面，更加突出對(duì)住房租賃的重視。

7年時(shí)間，國家層面出臺(tái)一系列關(guān)于住房租賃相關(guān)政策，從政策出臺(tái)時(shí)間、涉及部門、瞄準(zhǔn)問題三個(gè)打出一套“組合拳”。從2015年-2021年，中國關(guān)于住房租賃政策大致經(jīng)歷三個(gè)階段：2015-2016年，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，明確要求；2017-2018年，政策上支持，開展試點(diǎn)；2019-2021年，政策支持發(fā)展與規(guī)范并重。

其中，住房租賃行業(yè)有關(guān)土地、金融、稅收、財(cái)政等方面的支持政策，綜合性文件中都有所涉及，此外還出臺(tái)了一些相應(yīng)的專門文件。

土地方面，2017年8月，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知（國土資發(fā)〔2017〕100號(hào)），明確在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果。

金融方面，2018年4月，中國證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2018〕30號(hào)），明確住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的開展條件及其優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域、工作程序等。

稅收方面，2021年7月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào)），明確了對(duì)住房租賃企業(yè)的稅收支持，涉及增值稅、房產(chǎn)稅兩大稅種。

財(cái)政方面，2019年1月，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于開展中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的通知》（財(cái)綜〔2019〕2號(hào)），于2019年、2020年公布了兩批共24個(gè)試點(diǎn)城市名單，其中的一些資金直接用于補(bǔ)助住房租賃企業(yè)、租賃住房建設(shè)。

此外，值得注意的是，7年間，住房租賃支持政策從一開始的宏觀、抽象、原則性，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榫唧w、更有針對(duì)性、解決實(shí)際突出問題。其中，政策瞄準(zhǔn)的具體問題包括解決租金回報(bào)率過低，解決長期、低成本、大額資金缺乏，解決人們不愿意租房住，解決承租人支付能力不足，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展等核心問題。

對(duì)于未來住房租賃行業(yè)的發(fā)展前景，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長柴強(qiáng)表示，目前，支持政策尚未出盡，相信還會(huì)有新的更大力度、更有針對(duì)性的支持政策出臺(tái)。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，時(shí)下還面臨著許多困難，但是前景十分廣闊。

標(biāo)準(zhǔn)化成增加保障性租賃住房有效供給的關(guān)鍵

我國住房租賃市場(chǎng)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，隨著客群對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高，住房租賃產(chǎn)品逐漸開始細(xì)分，住房租賃運(yùn)營企業(yè)也開始探索多產(chǎn)品線發(fā)展戰(zhàn)略。

10月21日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國租賃住房分類標(biāo)準(zhǔn)研究報(bào)告》，指出當(dāng)前行業(yè)、企業(yè)、市場(chǎng)三端均處于邁進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展軌道的臨界點(diǎn)。

“發(fā)展保障性租賃租房在政策端與市場(chǎng)端已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)?，F(xiàn)在，不是要不要做的問題，而是怎么快速落地、擴(kuò)大供給的問題”，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然表示。

報(bào)告進(jìn)一步分析，政府監(jiān)管層面，面對(duì)標(biāo)準(zhǔn)不一的住房租賃產(chǎn)品品類時(shí)，監(jiān)管難度大，只能采取簡(jiǎn)單的“一刀切”手段；租賃住房企業(yè)層面，需依靠自身力量不斷進(jìn)行產(chǎn)品線細(xì)分嘗試，試錯(cuò)成本高，而非標(biāo)產(chǎn)品多，則導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展無法實(shí)現(xiàn)快速的規(guī)模化；資本市場(chǎng)層面，優(yōu)質(zhì)資本缺乏標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，難以形成快速準(zhǔn)確的判斷，因而在進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域時(shí)慎之又慎，造成行業(yè)融資渠道單一、融資難的局面；消費(fèi)市場(chǎng)層面，挑選住房租賃產(chǎn)品時(shí)缺乏標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，無從擇取適配產(chǎn)品。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院通過梳理對(duì)比美、德、日三國住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國租賃市場(chǎng)實(shí)際提出“租賃住房產(chǎn)品分類5P模型”，即租戶需求、地理位置、租金水平、產(chǎn)品裝修配置及具象體驗(yàn)，并依此首次提出服務(wù)式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒適型）、青年公寓（緊湊型）、宿舍型公寓、租賃式社區(qū)（青年型）、租賃式社區(qū)（家庭型）等7類產(chǎn)品的詳細(xì)區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。

數(shù)據(jù)顯示，我國租賃住房類型整體呈現(xiàn)出明顯的“正金字塔”形態(tài)，其中滿足年輕人需求的青年公寓占比最大，超過80%；其次是滿足新市民需求的租賃式社區(qū)，占比超過10%；面對(duì)企業(yè)基層員工的宿舍型公寓占比8.62%；高端公寓比例僅為1.35%。

報(bào)告預(yù)測(cè)，保障性供給作為基石、市場(chǎng)化供給作為有益補(bǔ)充，兩駕馬車并行的“雙軌制”將成為我國住房租賃行業(yè)的顯著特點(diǎn)。

其中，青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產(chǎn)品，都會(huì)有相當(dāng)一部分項(xiàng)目進(jìn)入保障性租賃住房行列，與市場(chǎng)化租賃住房并存。而高端公寓面向的客群具有很強(qiáng)的支付能力，租金水平高、項(xiàng)目出租率和續(xù)約率能穩(wěn)定在較高水平，則基本以市場(chǎng)化運(yùn)作為主。

公募REITs或?qū)⒓铀僮》孔赓U行業(yè)供給格局轉(zhuǎn)變

隨著2017年10月國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs（房地產(chǎn)投資信托）產(chǎn)品正式破冰，住房租賃融資的市場(chǎng)被迅速激活。

僅2018年，各大房企首創(chuàng)、保利置業(yè)、合生創(chuàng)展、龍光、富力地產(chǎn)、花樣年等房企發(fā)行住房租賃公司債，融資規(guī)模近億元。但也因?yàn)楸藭r(shí)住房租賃市場(chǎng)未成熟，部分改革內(nèi)容包括債券信用評(píng)級(jí)、資金投入的范圍等或還需要重新審核，前期發(fā)債的成熟度不高，加之部分企業(yè)沒有住房租賃業(yè)務(wù)，因此各房企融資也被頻繁叫停。

但隨著政策的不斷細(xì)化，住房租賃市場(chǎng)也愈加規(guī)范。2018年4月，中國證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2018〕30號(hào)），明確住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的開展條件及其優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域、工作程序等。

2021年3月，中國人民銀行等部門《關(guān)于金融支持海南全面深化改革開放的意見》（銀發(fā)〔2021〕84號(hào)）提出“支持海南在住房租賃領(lǐng)域發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”

值得注意的是，2021年6月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)），明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍。保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍, 金融工具援力行業(yè)發(fā)展的局面格外清晰。

柴強(qiáng)坦言，積極推進(jìn)公募REITs是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)最根本、最關(guān)鍵的資金解決辦法。新派公寓創(chuàng)始人、CEO王戈宏也表示，“公募REITs是打通住房租賃產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)脈健康的動(dòng)力引擎。

南方基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部副總經(jīng)理徐文妹從發(fā)行角度指出，“發(fā)行公募REITs要明確一個(gè)前提，這是一條復(fù)雜且漫長的道，首先企業(yè)意愿要清晰，其次做好內(nèi)部資產(chǎn)梳理和協(xié)調(diào)，緊跟時(shí)政變化，加強(qiáng)與監(jiān)管部門的有效溝通。”戴德梁行股價(jià)及顧問服務(wù)部董事劉慧也就具體實(shí)操對(duì)企業(yè)進(jìn)行提醒，“真實(shí)可靠的現(xiàn)金流是派息率很重要的指標(biāo)之一，這一點(diǎn)業(yè)必須明晰，避免盲目進(jìn)入在后續(xù)進(jìn)展中才認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金流可能有問題。”

值得注意的是，雖然有政策加持，目前公募REITs還沒有實(shí)質(zhì)性突破。柴強(qiáng)表示，其中兩個(gè)最大問題，一是稅收不中性，擠壓了本來就很低的收益率；二是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)過于復(fù)雜，發(fā)行成本高。因此，在稅收、交易結(jié)構(gòu)方面有待突破。

【作者：李宇一】

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關(guān)鍵詞： 租購 并舉 標(biāo)準(zhǔn)化 公募