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房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增幅持續(xù)放緩，單月增速由正轉(zhuǎn)負(fù)

2021年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資112568億元，同比增長8.8%；比2019年1-9月份增長14.9%，兩年平均增長7.2%。其中，住宅投資84906億元，增長10.9%；比2019年1-9月增長17.7%，兩年復(fù)合增長8.5%。從開發(fā)投資增速走勢(shì)來看，同比增幅于一季度觸頂后開始下行，上半年增速具備韌性并保持兩位數(shù)的高增長水平，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷細(xì)化落地，以及土地購置和新開工指標(biāo)的走弱，開發(fā)投資開始承壓并加速回調(diào)，累計(jì)同比增幅逐月滑落至單位數(shù)增長區(qū)間。為防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，央行9月底以來連續(xù)多次釋放金融穩(wěn)定信號(hào)，政策邊際放松有利于行業(yè)流動(dòng)性緊張情況修復(fù)，預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)投資將有所回暖。

從季度房地產(chǎn)開發(fā)投資看，單季同比增速自今年年初以來逐季大幅回落，三季度增速進(jìn)一步滑落至負(fù)增長區(qū)間，這也是疫情后單季投資首次出現(xiàn)負(fù)增長情況，體現(xiàn)出房企在開發(fā)投資方面存在一定的壓力，四季度需要積極改善房地產(chǎn)開發(fā)投資營商環(huán)境。具體來看，當(dāng)季開發(fā)投資規(guī)模為4.04 萬億元，同比下降0.8%，增速較上季度和上年同期分別收窄10和12.6個(gè)百分點(diǎn)；比2019年同期增長11.0%，兩年復(fù)合增長5.3%。

分類市場(chǎng)看，住宅投資仍是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體，當(dāng)季住宅開發(fā)投資完成額占同期房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的75.9%，比重較上季度和上年同期分別擴(kuò)大0.5個(gè)和1.7個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資開始轉(zhuǎn)向，同比呈現(xiàn)負(fù)增長，企業(yè)投資力度受到信貸融資環(huán)境影響。辦公樓和商業(yè)用房開發(fā)投資完成額分別占同期房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的3.8%和8.3%。

單月數(shù)據(jù)來看，9月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1.45萬億，同比下降3.5%，這是自去年3月以來的首次。同比增速自今年年初以來逐月回落，9月增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。開發(fā)投資進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下降階段的背后是土拍市場(chǎng)遇冷、新開工力度減弱以及政策監(jiān)管下房企對(duì)未來銷售及回款預(yù)期悲觀。

從區(qū)域投資累計(jì)增速看，各區(qū)域開發(fā)投資增速皆大幅回落。其中，中部地區(qū)以14.3%的增幅居首，成為房地產(chǎn)投資的重要增長區(qū)域，與上月相比漲幅回調(diào)幅度也是最大，收窄了2.8個(gè)百分點(diǎn)；東部、西部和東北地區(qū)分別增長7.9%、6.9%和3.7%，增速較1-8月分別回落1.7個(gè)、2.5個(gè)和1.5個(gè)百分點(diǎn)。

分區(qū)域投資累計(jì)規(guī)模來看，東部地區(qū)仍是支撐房地產(chǎn)投資的最大區(qū)域，三季度累計(jì)投資59381億元，高于其他三區(qū)域的總和；西部和中部地區(qū)次之，投資25129億元和23627億元；而東北地區(qū)僅投資4431億元。

與三季度數(shù)據(jù)相比，三季度內(nèi)各區(qū)開發(fā)投資同比增幅明顯收窄。其中東部、中部、西部和東北地區(qū)增速分別較上季度回落了9.3、13.1、8.3和14.5個(gè)百分點(diǎn)。與上年同期數(shù)據(jù)對(duì)比看，中部地區(qū)以2.1%的增幅居首，東部、西部和東北地區(qū)投資表現(xiàn)乏力，已步入負(fù)增長區(qū)間。

從區(qū)域貢獻(xiàn)占比看，當(dāng)季東部地區(qū)投資額占總投資額的51.6%，比重較上年同期微降0.2個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)占比21.2%，比重較上年提升0.6個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)占比22.6%，比重較上年下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)占比4.5%，比重較上年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

從季度內(nèi)各月數(shù)據(jù)來看，各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模保持逐月攀升，但較2020年和2019年同期的增長數(shù)據(jù)來看，各區(qū)域投資增速走弱跡象已經(jīng)非常明顯。三道紅線政策要求下，踩線企業(yè)不得不收縮債務(wù)規(guī)模，提前歸還融資貸款，導(dǎo)致現(xiàn)金流極其緊張。金融機(jī)構(gòu)收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)放款，直接導(dǎo)致了企業(yè)在土地購置和項(xiàng)目施工、開工上的投資力度明顯降低。

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開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)回落，國內(nèi)貸款同比降幅擴(kuò)大

1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金151486億元，同比增長11.1%；比2019年1-9月份增長16.0%，兩年平均增長7.7%。其中，國內(nèi)貸款18770億元，下降8.4%；利用外資59億元，下降36.9%；自籌資金47212億元，增長6.1%；定金及預(yù)收款56689億元，增長25.6%；個(gè)人按揭貸款24124億元，增長10.7%。

前三季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)回落，累計(jì)增幅較上月回落3.7個(gè)百分點(diǎn)。從企業(yè)到位資金結(jié)構(gòu)來看，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款是企業(yè)主要的資金來源，占全部資金的53.3%；自籌資金占31.2%，占比較上月提高了0.9個(gè)百分點(diǎn)。從資金增幅看，定金及預(yù)售款漲幅最大，但漲幅回調(diào)幅度也最明顯，較上月收窄5.7個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售市場(chǎng)的不景氣產(chǎn)生直接影響；9月銀行對(duì)企業(yè)放貸仍未放松，國內(nèi)貸款同比繼續(xù)負(fù)增長，降幅較1-8月擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金雖然同比為正，但速度放緩。

央行近期多次釋放穩(wěn)定信號(hào)，四季度房地產(chǎn)信貸政策可能迎來“糾偏”，房貸投放“平穩(wěn)有序”，額度也將更加充足，融資環(huán)境或?qū)⒂瓉韺?shí)質(zhì)性改善，以緩解房企流動(dòng)資金壓力和促進(jìn)正常需求合理釋放。

從三季度內(nèi)開發(fā)企業(yè)資金來源的構(gòu)成分析，國內(nèi)貸款、自籌資金、其他資金占比分別為10.9%、35.1%、53.9%，房企在“三道紅線”壓力下，銷售回款依舊作為資金來源渠道的主要支撐。相較上年同期，各項(xiàng)資金來源占比中，除利用外資保持不變之外，國內(nèi)貸款占比下降了1.7個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金和其他資金占比分別提升了2.0和0.7個(gè)百分點(diǎn)。

單月數(shù)據(jù)方面，9 月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金總量達(dá)1.71 萬億元，當(dāng)月同比連續(xù)三月負(fù)增長，降幅較8月擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn)至11.2%。其他資金中定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款分別同比下降 5.7%和 2.7%，降幅環(huán)比收窄 1.3 和 0.9 個(gè)百分點(diǎn)，收窄幅度減小。8 月以來銷售連續(xù)單月負(fù)增長，房地產(chǎn)銷售進(jìn)一步走弱導(dǎo)致定金及預(yù)售回款進(jìn)一步惡化。

目前央行定調(diào)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，四季度居民購房信貸政策有望適度調(diào)整，表現(xiàn)為提升居民按揭額度、縮短放貸周期，促進(jìn)市場(chǎng)銷售需求正常釋放。受此影響，國內(nèi)貸款及按揭貸款投放存在回升空間，行業(yè)流動(dòng)性壓力預(yù)計(jì)將得到一定程度的緩解。

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新開工面積承壓繼續(xù)回調(diào)，施工和竣工仍保持增長

1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積152944萬平方米，下降4.5%。其中，住宅新開工面積113374萬平方米，下降3.3%。房屋竣工面積51013萬平方米，增長23.4%。其中，住宅竣工面積36816萬平方米，增長24.4%。從累計(jì)增速走勢(shì)來看，房屋新開工面積與竣工面積剪刀差進(jìn)一步顯現(xiàn)。

房屋新開工面積同比增速自年初持續(xù)滑落至降幅不斷擴(kuò)大，一方面是前期土地購置面積下降疊加核心城市土地供應(yīng)“兩集中”新政導(dǎo)致的核心城市土地供給滯后，一定程度影響了季度內(nèi)的新開工節(jié)奏；另一方面是商品房銷售和投資進(jìn)入回調(diào)區(qū)間，房企開工意愿不強(qiáng)。隨著市場(chǎng)和信貸政策的調(diào)整，項(xiàng)目未來將獲得較好的金融支持，促進(jìn)新開工規(guī)模逐步恢復(fù)。

房屋竣工面積增幅收窄但仍保持較高增速，前兩年的高開工數(shù)據(jù)帶動(dòng)了今年竣工的顯著增長，同時(shí)“三道紅線”下房企銷售回款的壓力也推動(dòng)了其加快竣工的步伐，預(yù)計(jì)今年竣工走強(qiáng)趨勢(shì)不變。

1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積928065萬平方米，同比增長7.9%。其中，住宅施工面積656884萬平方米，增長8.2%。從施工面積累計(jì)同比增速走勢(shì)看，房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速與施工面積累計(jì)同比增速之間存在明顯的正相關(guān)關(guān)系，由于新開工的走弱及開發(fā)商資金面的緊張，施工數(shù)據(jù)承壓回調(diào)，累計(jì)增幅進(jìn)一步放緩。

從季度內(nèi)各月房屋建設(shè)情況看，新開工同比延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，連續(xù)三月出現(xiàn)負(fù)增長，但降幅逐月收窄，數(shù)據(jù)仍顯弱勢(shì)但出現(xiàn)修復(fù)苗頭。增速下滑主要源于房地產(chǎn)調(diào)控高壓、融資端愈發(fā)收緊、銷售市場(chǎng)景氣度下行的預(yù)期和集中供地政策對(duì)房企的新開工意愿形成一定壓制。具體來看，9月全國新開工面積17442萬平方米，較2019年和2020年同期分別降15.2%和13.5%。預(yù)計(jì)后續(xù)單月開工增速受到供地節(jié)奏影響，會(huì)有所好轉(zhuǎn)?？⒐し矫?，單月竣工數(shù)據(jù)略顯乏力，9月竣工規(guī)模逐月環(huán)比回落至4274萬平方米，同比增速則由8月的29%驟降至1%。

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商品房銷售累計(jì)增速延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，單月同比連續(xù)三個(gè)月負(fù)增長

1-9月份，商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%；比2019年1-9月份增長9.4%，兩年平均增長4.6%。其中，住宅銷售面積增長11.4%，辦公樓銷售面積增長3.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長0.7%。商品房銷售額134795億元，增長16.6%；比2019年1-9月份增長20.9%，兩年平均增長10.0%。其中，住宅銷售額增長17.8%，辦公樓銷售額增長0.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長0.5%。

從同比增速來看，1-9月商品房銷售面積和銷售金額同比漲幅持續(xù)回調(diào)，較1-8月分別減少4.6個(gè)和6.2個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)9個(gè)月增速回落。隨著低基數(shù)效應(yīng)的減弱和一系列調(diào)控政策的進(jìn)步顯效，市場(chǎng)信心不足，居民購房預(yù)期下行，銷售整體市場(chǎng)降溫趨勢(shì)不改。

9月底央行召開的房地產(chǎn)金融座談會(huì)指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。金融政策對(duì)企業(yè)資金面造成的壓力，有望逐步得到緩解。隨著市場(chǎng)的不斷降溫，行業(yè)主要訴求為在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下調(diào)控政策能夠適當(dāng)放松。

分類物業(yè)銷售看,住宅同比漲幅最高，商業(yè)營業(yè)用房趨于與去年同期持平。各物業(yè)類型兩項(xiàng)指標(biāo)同比漲幅均持續(xù)收窄，銷售金額的回調(diào)幅度更大，住宅回落幅度最明顯。

從季度數(shù)據(jù)來看，商品房銷售同比增速呈現(xiàn)出“觸頂回落”態(tài)勢(shì)，受居民按揭貸款額度持續(xù)緊張制約，新房市場(chǎng)銷售表現(xiàn)進(jìn)一步實(shí)質(zhì)下行，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，銷售面積和金額當(dāng)季下降12.5%和14.1%，較上季度分別回調(diào)了23.5和31.3個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，當(dāng)季銷售金額降幅高于銷售面積，說明全國新建商品房市場(chǎng)平均價(jià)格有所滑落。以統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算，9月全國商品房銷售均價(jià)環(huán)比降3%至9764元/平方米，年內(nèi)首度跌破萬元大關(guān)，季度內(nèi)需求側(cè)的政策調(diào)控趨嚴(yán)，尤其是居民部門按揭受限，部分城市房價(jià)非理性上漲的局面受到遏制。

單月數(shù)據(jù)方面，9月商品房銷售面積較上月有所回升，但明顯低于往年同期水平。9月銷售面積16139萬平方米，同比下降13.2%，較2019年9月下降6.9%。9月為傳統(tǒng)銷售旺季，今年由于多方因素造成市場(chǎng)相對(duì)冷清。近期部分房企違約爆雷事件引發(fā)行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂，將導(dǎo)致未來市場(chǎng)預(yù)期繼續(xù)下行。金融信貸政策能否有所放松是行業(yè)企穩(wěn)與否的關(guān)鍵。

1-9月份，東部地區(qū)商品房銷售面積54493萬平方米，同比增長13.4%；銷售額77907億元，增長20.9%。中部地區(qū)商品房銷售面積36380萬平方米，增長15.6%；銷售額27274億元，增長19.1%。西部地區(qū)商品房銷售面積34703萬平方米，增長6.2%；銷售額25756億元，增長6.1%。東北地區(qū)商品房銷售面積4756萬平方米，下降2.0%；銷售額3858億元，下降4.7%。

從各地區(qū)銷售情況看，東部和中部地區(qū)銷售面積和金額同比漲幅處于相對(duì)較高區(qū)間，東北地區(qū)則出現(xiàn)量價(jià)齊跌。各地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)同比增速均處于回調(diào)區(qū)間，銷售面積回調(diào)幅度趨近，東部和中部地區(qū)銷售金額回調(diào)幅度空間更大也更明顯。

季度內(nèi)從商品房成交規(guī)?？?，各區(qū)域銷售面積情況不一。從同比增速來看，各區(qū)域連續(xù)三月出現(xiàn)負(fù)增長，但9月銷售呈現(xiàn)回暖跡象，東部、中部和東北地區(qū)同比降幅分別收窄 3.8、8.1和5.7個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)銷售同比延續(xù)回落趨勢(shì)，區(qū)域結(jié)構(gòu)分化加劇。

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70大中城市新房及二手房價(jià)格指數(shù)綜合環(huán)比首現(xiàn)下降，同比漲幅持續(xù)回落

三季度內(nèi)，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同環(huán)比上漲數(shù)量持續(xù)減少。7-9月新房價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為51個(gè)、46個(gè)、27個(gè)；同比上漲城市數(shù)量分別為60個(gè)、59個(gè)、59個(gè)。3個(gè)月環(huán)比綜合平均漲幅繼續(xù)放緩，9月新房價(jià)格指數(shù)自2015年5月份以來首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，跌幅為0.08%，較7月和8月分別收窄0.38個(gè)和0.24個(gè)百分點(diǎn)；同比綜合平均漲幅穩(wěn)中有落，9月漲幅為4.10%，較7月和8月分別收窄0.83個(gè)和0.43個(gè)百分點(diǎn)。

分能級(jí)而言，各線城市新建商品住宅同環(huán)比平均漲幅持續(xù)放緩，其中三線城市價(jià)格環(huán)比率先進(jìn)入下跌區(qū)間。從環(huán)比來看，一線城市3個(gè)月綜合環(huán)比分別為0.47%，0.38%，0.08%；二線城市分別為0.43%，0.25%，0.02%；三線城市分別為0.16%，0.05%，-0.19%。從同比來看，一線城市3個(gè)月綜合同比分別為6.03%，5.72%，5.33%；二線城市分別為4.71%，4.44 %，4.14%；三線城市分別為3.34%，2.81%，2.26%。

具體到各城市表現(xiàn)，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市中，西安和銀川以0.6%的漲幅并列第一，其次為錦州和無錫，環(huán)比漲幅為0.5%；環(huán)比下跌的城市中，湛江、瀘州和唐山位列跌幅榜前三位，其中，湛江和瀘州跌幅均為1%，唐山跌幅為0.8%。從同比看，廣州漲幅居首，上漲9.0%，其次濟(jì)寧、重慶、銀川漲幅超過8%；同比下降的城市中，常德、岳陽、大理、太原、瀘州跌幅在2.2%-2.5%之間，秦皇島、北海、牡丹江、南充跌幅在1.2%.8%之間，其他城市跌幅均在1.0%以下。

從二手房數(shù)據(jù)來看，伴隨各地信貸環(huán)境的收緊和政策針對(duì)二手房參考價(jià)格調(diào)控機(jī)制的管控，季度內(nèi)二手房市場(chǎng)降溫趨勢(shì)更加明確，也先于一手房市場(chǎng)，整體房價(jià)漲幅呈現(xiàn)進(jìn)一步收窄趨勢(shì)。具體來看，7-9月70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為41個(gè)、27個(gè)、17個(gè)，環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值分別為0.11%，-0.02%，-0.19%。各層級(jí)城市價(jià)格環(huán)比均進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，三線城市連續(xù)三月環(huán)比負(fù)增長，房價(jià)下跌壓力顯現(xiàn)。其中，一線城市各月二手房綜合環(huán)比分別為0.40%，0.18%，-0.43%；二線城市分別為0.24%，0.04%，-0.14%；三線城市分別為-0.04%，-0.09%，-0.21%。同比來看，7-9月價(jià)格同比上漲城市數(shù)量分別為54個(gè)、53個(gè)、51個(gè)，同比指數(shù)算數(shù)平均值分別為3.28%，2.90%，2.43%。各層級(jí)城市同比漲幅繼續(xù)回調(diào)。其中，一線城市各月二手房綜合同比分別為10.05%，9.10%，7.72%；二線城市分別為3.51%，3.24%，2.95%；三線城市分別為2.31%，1.88%，1.36 %。

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國房景氣指數(shù)持續(xù)回落

2021年7月、8月和9月國房景氣指數(shù)分別為100.99、100.85和100.74。行業(yè)景氣指數(shù)季度內(nèi)持續(xù)回落。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場(chǎng)