蔡云（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會秘書長）：尊敬的各位同行，我們今天可以說是沖破了重重的險阻，再次會聚在上海，共同探討我們國家的商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展方向。

商業(yè)地產(chǎn)年會是我們繼博鰲房地產(chǎn)年會之后最重要的一個主題，也是一個重要的專業(yè)論壇。我們中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，也會一如既往的支持專業(yè)會議，給我們的企業(yè)帶來更多的福利和利益。

我本人也是參加商業(yè)年會九年了，我自己見證了我們國家商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，到如今，我們這次年會上探討商業(yè)地產(chǎn)，從剛才陳詩濤總的匯報當中，可以看到商業(yè)地產(chǎn)涉及的方面越來越多，從以前的購物中心到現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)、長租公寓、養(yǎng)老公寓等等，都是商業(yè)地產(chǎn)的范圍。今天在我們這樣一個時間很緊張的會議上，我們重點談一下關(guān)于數(shù)字與中國商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系。

這么多年以來，每年的商業(yè)地產(chǎn)年會都使我們協(xié)會跟開發(fā)企業(yè)、跟從事商業(yè)地產(chǎn)的第一線的工作者進行充分的交流，我們得到了你們給我們的來自一線的信息。同時我們也會把你們的信息帶到我們有關(guān)的政府部門、行業(yè)組織，使我們在商業(yè)活動中的政策配套最密切的接觸。

同時在這個會上，企業(yè)也從我們會議上得到更多有關(guān)政府政策、行業(yè)組織的信息。在這次面對疫情已經(jīng)兩年多的時長，盡管困難重重，為行業(yè)發(fā)展提供更好的幫助，這是我們會議的一個重要議題。面對這個紛繁復(fù)雜的世界，我們要有足夠的勇氣面對這個市場。下面我把我們對商業(yè)地產(chǎn)研究跟大家共同探討一下。

第一，商業(yè)地產(chǎn)在數(shù)字浪潮中我們要做什么？每個行業(yè)，每個企業(yè)，不同的分支，現(xiàn)在都在數(shù)字浪潮中。那么商業(yè)地產(chǎn)怎么做呢？首先第一個，終端的需求催生了我們商業(yè)地產(chǎn)。什么是終端呢？也就是從市場需求端看，我們知道商業(yè)地產(chǎn)基于商業(yè)不動產(chǎn)為載體，為消費者提供服務(wù)性消費的平臺。

在這個平臺當中，我們必須通過這種平臺，通過這個物業(yè)載體，使物業(yè)達到增值保值，達到互換交易的目的，商業(yè)地產(chǎn)是我們房地產(chǎn)當中最接近百姓、最接近生活、最接近消費者的一個業(yè)態(tài)形式。在我們國家數(shù)字發(fā)展到今天，數(shù)字改變了消費習慣、生活習慣，倒推了商業(yè)模式的變化。

我們自主改與不改，社會或者經(jīng)濟，或者市場，會推著我們改。在疫情之前，19的年的時候，我們探討商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向的時候，說實在的，我們可能真的沒有想到這個疫情反而助推了商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字化加速發(fā)展。大家都在家里的時候，我們發(fā)現(xiàn)線上交易、視頻直播給我們帶來了如此多的好處。

也就是說，終端消費給我們商業(yè)地產(chǎn)的運營行為帶來了突飛猛進的變化。所以中國的消費結(jié)構(gòu)也發(fā)生了很大的變化，消費行為也加速了上線，消費者從最初的逛商場到現(xiàn)在變成線上買單，或者是線上下單。微信的社區(qū)拼團，坐等送貨上門，這樣的場景變化大大提高了互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品的勢頭滲透率。

各個層次的消費者，包括現(xiàn)在的老年人，對線上消費的場景和學(xué)習的習慣都非常熟悉了。我們可以看到，今年的7月1號，我們國家商務(wù)部發(fā)布的中國電子商務(wù)報告2019顯示，2019中國的社會消費品零售總額是41.16萬億，電子商務(wù)交易額達到34.8億萬億，可見網(wǎng)上的零售和整個銷售相比是持續(xù)增長。其中網(wǎng)上零售額10.63萬億，市場是倒逼了商業(yè)地產(chǎn)的革新。

再回來看線下，未來商場不只是賣貨，現(xiàn)在的柜臺里面有賣貨的銷售員直接直播，他還有商場這樣的獨有的體驗。還有商場里面的展覽、互動游戲、電競、體驗項目，可以做到云體驗，引起好奇心，這樣會拉動線上的發(fā)展。我們說了這么多年的互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)，包括云計算，包括區(qū)塊鏈等等，融入了生活的各個方面，可見數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展之快，輻射之廣，是我們這之前所沒有想到的，但實際現(xiàn)在已經(jīng)到來了。

第二，從供應(yīng)端來看，商業(yè)地產(chǎn)，尤其是購物中心，從2012年，我記得我們在開雙十一會議的時候，我們發(fā)現(xiàn)2012年支付寶的總額，當時雙十一是191億，全行業(yè)開始想，狼要來了！現(xiàn)在這么多年過去了，狼也來了，虎也來了，商業(yè)地產(chǎn)依然屹立。

所以盡管風風雨雨，但是互聯(lián)網(wǎng)仍然創(chuàng)造出一大批商業(yè)明星，網(wǎng)紅的商業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)首先是提供一個交易的平臺，這個平臺絕不僅僅是滿足消費者在客戶、商戶的需求，更多他們是在相同的空間，一遍一遍的推陳出新。

我們就在一個購物中心的平臺當中，已經(jīng)有無數(shù)個不斷的新項目，從最早的體驗型消費，到現(xiàn)在的電競，到5G技術(shù)的發(fā)展等等，甚至現(xiàn)在展覽展示，都已經(jīng)在購物中心上演了?，F(xiàn)在我們可以看到，商業(yè)地產(chǎn)必須要跨行業(yè)的連接，這個空間提供給我們的是跨行業(yè)的，通過生態(tài)的大數(shù)據(jù)，把消費者緊緊的連在一起。

再一個，我們可以看到，消費者是我們整個商業(yè)地產(chǎn)的中心，我們要為消費者服務(wù)，我們要通過什么呢？通過這個數(shù)字來取悅消費者，我們知道，商場也好、老百姓最基本的消費也好，他是我們捕捉數(shù)據(jù)最容易的手段，所以我們對客戶的體驗更能達到我們的目的。

比如說云逛街、云走秀、云購物等等，這些都是我們讓消費者足不出戶體會到一切服務(wù)。相反，我們可以通過銷售公眾號，開辟銷售渠道。原來我們買賣貨只是和售貨員對接，現(xiàn)在我們可以和主播聯(lián)系，可以把線下進行延伸，這就是我們在供應(yīng)端要運用數(shù)字來打造對消費者最臨近的界限。

第三，真正的消費對管理的最重要的意義。我們知道整個管理當中，原來的管理就是簡單的租戶管理、供應(yīng)鏈管理、人事管理等等，技術(shù)革新以后，我們是從源頭上解決問題，購物中心也好，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也好，我們所拿的數(shù)字不僅僅是數(shù)字，更多是一個資產(chǎn)。

我們知道商業(yè)地產(chǎn)有資產(chǎn)證券化，我們在資產(chǎn)證券化的時候，我們有充分的底層數(shù)字資產(chǎn)，對我們未來的證券化會有多么大的幫助，這是科學(xué)的，合理的，反映真實情況的，我想這可能是我們在積攢數(shù)字當中，或者獲取數(shù)字當中得到一個重要的另類資產(chǎn)的過程。

疫情爆發(fā)之前，數(shù)字化不是商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整的戰(zhàn)略頭等大事，但是我們發(fā)現(xiàn)過去一年當中，技術(shù)在改善，技術(shù)在革新，包括我們技術(shù)的安全性、合理性、成本節(jié)約性以及應(yīng)用上的投入和人力財力物力上，我們都是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最重要的一環(huán)了，這種思維驅(qū)動了商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化的革新和變革，給我們帶來了非常大的重要作用。

數(shù)字浪潮中，進入市場已經(jīng)不是一個復(fù)雜的事情了，進入市場的門檻沒有那么高了。這種情況下，跨界的競爭者也會向我們這個行業(yè)蜂擁而至。各行各業(yè)當中都會利用這個平臺，利用這個工具接近用戶。數(shù)字經(jīng)濟通過這種當下的改進產(chǎn)品的模式，使商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯發(fā)生了變化，在座各個企業(yè)一定要把自己的數(shù)字化邏輯想清楚，同時數(shù)字改變了新的商業(yè)價值，在新的商業(yè)價值中尋找我們運營上的突破，這是我們對數(shù)字和商業(yè)地產(chǎn)的新的認識。

在整個的數(shù)字浪潮中，我們知道數(shù)字是給我們解決問題的手段和工具，真正讓數(shù)字變成我們的財富，這是我們最重要的方面。在今天的探討當中，我用總書記在10月18日關(guān)于推動我國數(shù)字經(jīng)濟健康發(fā)展的第34次學(xué)習中的講話，作為我們的指導(dǎo)方向。

在我們新的技術(shù)發(fā)展浪潮當中，我們可以這樣想，實時的數(shù)據(jù)和共享的互聯(lián)，會讓這種算法和算力發(fā)生最大的作用，在這個作用下，整個數(shù)字化的商業(yè)地產(chǎn)會帶來更好的發(fā)展。我認為作為房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)是未來可期，加上數(shù)字的翅膀，讓我們更加騰飛。

這就是我們對數(shù)字化的商業(yè)地產(chǎn)的一些想法，希望給大家?guī)硪恍﹨⒖迹x謝大家。

關(guān)鍵詞： 浪潮