11月4日，北京市住建委等發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（2021年修訂版）（下文簡稱《辦法》）向社會征求意見，《辦法》主要從提升資金監(jiān)管能力、提高資金監(jiān)管額度以及提升監(jiān)管主體責(zé)任等維度出臺相關(guān)要求。

《辦法》旨在抑制房企出現(xiàn)資金鏈緊張、停工以及預(yù)售資金挪用等問題導(dǎo)致的無法按期交房、爛尾等情況發(fā)生，充分保障購房人合法權(quán)益成為業(yè)內(nèi)共識。

對此，多位專家對證券時(shí)報(bào) e公司記者表示，辦法對于當(dāng)前預(yù)售資金繳存和使用亂象進(jìn)行了管控，是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。此外，辦法中提及的“封閉管理”頗具亮點(diǎn)，后續(xù)在各地政策中有望體現(xiàn)。對于房企而言，或?qū)⒌贡品科筮M(jìn)一步加快營銷加速回款，信用水平較高的房企影響相對較小。

預(yù)售資金監(jiān)管31條征求意見

近年來，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式疊加疫情影響，企業(yè)資金壓力凸顯，個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)資金鏈緊張、甚至挪用預(yù)售資金的情況，引發(fā)社會高度關(guān)注，這也是北京擬出臺預(yù)售資金監(jiān)管新政的一大背景。

11月4日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（2021年修訂版公開征求意見稿）》

新修訂的《辦法》主要包括總則、一般規(guī)定、資金收存支取、監(jiān)督管理四個(gè)部分31條。辦法顯示，針對當(dāng)前存在的突出問題，實(shí)現(xiàn)資金“管好不管死”，修訂主要完善調(diào)整了“招標(biāo)選取監(jiān)管銀行”“實(shí)時(shí)共享政務(wù)信息”“提高資金監(jiān)管額度”等方面。

針對監(jiān)管銀行，《辦法》明確預(yù)售資金監(jiān)督管理堅(jiān)持銀行監(jiān)管、政府指導(dǎo)、多方監(jiān)督、保障建設(shè)的原則。公開招標(biāo)擇優(yōu)選擇銀行承擔(dān)監(jiān)管工作，開發(fā)企業(yè)在中標(biāo)銀行范圍內(nèi)選擇專用賬戶的開戶銀行。同時(shí)，對中標(biāo)銀行履職情況定期考核，淘汰遞補(bǔ)。

監(jiān)管銀行通過北京銀保監(jiān)局金融專網(wǎng)和市住建委房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)實(shí)時(shí)共享房屋網(wǎng)簽和入賬信息，便于監(jiān)管銀行掌握銷售情況和入賬資金。

在穿透審查方面，《辦法》明確市住建委及北京銀保監(jiān)局通過金融專網(wǎng)共享開發(fā)項(xiàng)目銷售進(jìn)度、網(wǎng)簽備案明細(xì)、監(jiān)管賬戶交易明細(xì)等信息，與監(jiān)管銀行上報(bào)數(shù)據(jù)交叉核驗(yàn)；穿透監(jiān)測開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行情況。

在入賬管理方面，《辦法》將現(xiàn)行的先網(wǎng)簽后入賬，調(diào)整為先監(jiān)管保護(hù)后網(wǎng)簽，即購房人只有將定金、符合個(gè)人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網(wǎng)簽，確保預(yù)售資金及時(shí)足額直接入賬。

值得注意的是，《辦法》規(guī)定，預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度可由各區(qū)根據(jù)企業(yè)信用水平、經(jīng)營狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高43%。

政策具有借鑒意義

“辦法最大的意義在于加強(qiáng)了商品房項(xiàng)目預(yù)售資金的監(jiān)管力度，包括購房人定金和首付進(jìn)入監(jiān)管賬戶才能辦理網(wǎng)簽，此外預(yù)留充足建安成本每平米提升至5000元，避免爛尾事項(xiàng)的再次發(fā)生，后續(xù)會穩(wěn)定市場?！本皶熤菐焓紫?jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉對e公司記者表示。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此次政策在預(yù)售資金繳存、使用等方面明確了收緊的內(nèi)容。在資金繳存方面，明確“先繳存定金等再開通網(wǎng)簽”的規(guī)定。此類規(guī)定，進(jìn)一步提高了預(yù)售資金監(jiān)管的迫切性。各類房企也沒法挪用相關(guān)資金，真正落實(shí)了預(yù)售資金的監(jiān)管。北京此類政策具有非常好的導(dǎo)向，真正推進(jìn)預(yù)售資金監(jiān)管工作的有效開展。

“預(yù)售資金監(jiān)管的目的是給預(yù)售制度打補(bǔ)丁，為了避免爛尾樓，當(dāng)下房地產(chǎn)市場進(jìn)入新周期，越來越多的房企出現(xiàn)了資金壓力，為了保護(hù)購房者利益，北京出臺的政策有利于維持市場穩(wěn)定，避免出現(xiàn)爛尾樓?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示，北京之前就有過預(yù)售資金政策，這次政策更加細(xì)節(jié)，執(zhí)行力度更大，而且針對項(xiàng)目穿透監(jiān)管，避免之前出現(xiàn)過的個(gè)別項(xiàng)目設(shè)立額外賬戶，繞開資金監(jiān)管。

另一方面，北京此次政策對于全國其他城市是有借鑒意義。監(jiān)嚴(yán)躍說，預(yù)售資金監(jiān)管有一個(gè)新提法，即“封閉管理模式”。最近兩年房企債務(wù)的問題增大，出現(xiàn)了暴雷等情況?！巴ㄟ^落實(shí)封閉管理的模式，能夠確保預(yù)售資金對接經(jīng)營困難的項(xiàng)目，更好確保工程項(xiàng)目的建設(shè)。這也成為近期各地防范出現(xiàn)爛尾樓中所應(yīng)該積極借鑒的政策?！?/p>

對于房企而言，該辦法將產(chǎn)生哪些影響也備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜告訴記者，整體來看，北京商品房預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)響應(yīng)了中央近期推進(jìn)“兩個(gè)維護(hù)”的要求，優(yōu)先保障工程進(jìn)度和交付質(zhì)量，維護(hù)購房者合法權(quán)益。對房企而言，流動(dòng)資金短期壓力增加，或?qū)⒌贡品科筮M(jìn)一步加快營銷加速回款，信用水平較高的房企影響相對較小。

“房企必須認(rèn)識到，這個(gè)政策的基調(diào)是收緊，所以要關(guān)注此類預(yù)售資金監(jiān)管下的操作和影響。尤其是要規(guī)范房企既有的預(yù)售資金繳存和使用方式，確保企業(yè)經(jīng)營和資金方面的穩(wěn)健。一些違規(guī)的操作會減少，也要求房企適當(dāng)關(guān)注收緊下的壓力?！眹?yán)躍進(jìn)告訴記者。

“對于房企而言，更加要求企業(yè)具備資金實(shí)力以及充足流動(dòng)性，保證每個(gè)項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。對開發(fā)商而言，資金要求就會更高，同時(shí)在金融部門和住建部門信息打通后，資金監(jiān)管可謂沒有死角?！焙拜x說。

關(guān)鍵詞： 爛尾樓