佳兆業(yè)的危機(jī)似乎是驟然而至的。兩個多月之前，行業(yè)尚未像現(xiàn)在這般風(fēng)聲鶴唳，佳兆業(yè)的員工也在各自的崗位上如常履職，未曾料想他們即將迎來一場疾風(fēng)驟雨。
當(dāng)傳統(tǒng)的“金九銀十”來臨，旺季未能如期而至，回款壓力疊加償債高峰，佳兆業(yè)再一次走到危機(jī)邊緣。
這樣的境況，跟隨佳兆業(yè)多年的老員工們并不陌生。2014年，佳兆業(yè)深圳預(yù)售的多個樓盤房源被鎖，現(xiàn)金流迅速枯竭導(dǎo)致債券違約，離賣身只有一步之遙，那時候的佳兆業(yè)同樣風(fēng)雨招搖。最終在多家銀行的馳援下，佳兆業(yè)轉(zhuǎn)危為機(jī)，并幸運(yùn)地迎來了深圳樓市上行期，順利翻身。
時移世易。多年前佳兆業(yè)能夠重生歸來，與那時的市場、融資環(huán)境不無關(guān)系。而今佳兆業(yè)能否挺過當(dāng)前的難關(guān)，也并不僅僅取決于它自救的決心和決策。過去兩個月，佳兆業(yè)通過收縮戰(zhàn)線、降價促銷、抵押資產(chǎn)等方式開源節(jié)流，求生欲尚算強(qiáng)烈，但并非十分奏效。
2021年11月4日，佳兆業(yè)旗下錦恒財富延期兌付，撕開了這家房企脆弱資金面的一角。
佳兆業(yè)于11月4日午后回應(yīng)錦恒財富兌換問題時稱，“集團(tuán)一直積極籌措資金，加快沉淀資產(chǎn)去化等措施，全力解決當(dāng)前遇到的問題。佳兆業(yè)集團(tuán)將與錦恒財富盡快確定兌付方案，并向投資人公布。”
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從現(xiàn)場了解到的情況，佳兆業(yè)集團(tuán)總裁麥帆、錦恒財富集團(tuán)主席萬兵等管理層目前正在與投資人溝通、商議制定兌付方案。據(jù)佳兆業(yè)方面現(xiàn)場公布的數(shù)據(jù)，錦恒財富目前到期未兌付逾3億元，理財產(chǎn)品總金額約為127億元。
房地產(chǎn)行業(yè)下行是不爭的事實(shí)，在行業(yè)縮表的過程中，過去以高杠桿、高周轉(zhuǎn)和高負(fù)債為運(yùn)作方式的房企，也不得不經(jīng)歷苦難。佳兆業(yè)是行業(yè)當(dāng)下的縮影。春天或許終將到來，但不是誰都有足夠御寒的裝備抵擋冬天，有些同行將不得不遺憾地與過去告別，這個時代，他們不再是主角。
危機(jī)發(fā)酵
大約在10月初，佳兆業(yè)內(nèi)部開始嗅到了不一樣的氣息。
“之前資金鏈?zhǔn)潜容^緊的，但是感覺沒什么太大問題。10月之后，就感覺到很缺錢了，陸續(xù)內(nèi)部也開始有很多調(diào)整。”一位佳兆業(yè)旗下產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的中層管理人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。
回溯佳兆業(yè)2021年8月發(fā)布的年中報，那張漂亮的財務(wù)報表也難以讓投資者預(yù)計到如今佳兆業(yè)的處境。
中報顯示，截至今年6月底，佳兆業(yè)剔除預(yù)收款項的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，凈負(fù)債率為93.7%，現(xiàn)金短債比為1.53倍，“三道紅線”全部轉(zhuǎn)“綠”;同期，佳兆業(yè)的短期借款和長期借款分別為250.17億元、987.61億元，而在手的現(xiàn)金有487.4億元，能夠應(yīng)付短債。
但是，就像花樣年毫無先兆地出現(xiàn)美元債違約一般，佳兆業(yè)也在幾乎沒有強(qiáng)預(yù)警的情況下，出現(xiàn)了兌付風(fēng)波。
仔細(xì)梳理，這樣的境況也并非沒有蛛絲馬跡。
事實(shí)上，過去兩個月受到市場下行的影響，佳兆業(yè)的銷售狀況已經(jīng)十分慘淡。根據(jù)佳兆業(yè)發(fā)布的公告，2021年9月，佳兆業(yè)合約銷售金額約為57億元，同比下降64.6%;2021年10月，其合約銷售額約81.95億元人民幣，同比下跌30.49%。
這還是在佳兆業(yè)采取降價促銷措施的前提下完成的數(shù)據(jù)。
過去一個月，佳兆業(yè)在深圳、武漢以及昆明等城市的樓盤均推出了不同折扣的特價房，由此也在黃金周實(shí)現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績。根據(jù)佳兆業(yè)發(fā)布的數(shù)據(jù)，黃金周期間，佳兆業(yè)全國項目累計成交房源超7000套，成交金額超53億元。
作為資金密集型行業(yè)，銷售不暢帶來的連鎖反應(yīng)是回款迅速縮減，這是戳中了房企的命脈。然而，這不過是佳兆業(yè)承壓的其中一根稻草，更糟糕的情況正在醞釀中。
2021年10月4日，花樣年公告稱，公司約2.06億美元的未償還票據(jù)已到期，且未于當(dāng)日付款，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。
這筆美元債的違約將資本市場對房企的信心迅速摧毀。在此之后，國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、穆迪和標(biāo)普密集下調(diào)內(nèi)地房企的評級，佳兆業(yè)位列其中。
10月28日，標(biāo)普將佳兆業(yè)長期發(fā)行人信貸評級由B調(diào)低至CCC 級，評級展望為負(fù)面;10月27日，惠譽(yù)也下調(diào)佳兆業(yè)長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)由“B”下調(diào)至“CCC ”，高級無抵押評級和公司發(fā)行美元高級票據(jù)的評級由“B”下調(diào)至“CCC ”;穆迪在更早之前也將佳兆業(yè)評級下調(diào)至B2。
一位了解佳兆業(yè)情況的金融機(jī)構(gòu)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，評級下調(diào)后不僅觸發(fā)了債券提前償還的條款，許多正在進(jìn)行中的融資也被迫中止，“融資一下就停了。”
過去這個月，佳兆業(yè)美元債券價格波動劇烈，曾經(jīng)的鐵桿支持者也在此時選擇“割肉”。10月28日，華人置業(yè)公告稱，于2021年10月19日至10月28日，華人置業(yè)已通過場外交易進(jìn)行了一連串交易出售本金總額2.55億美元票據(jù)，票據(jù)發(fā)行人為佳兆業(yè)集團(tuán)。
至此，華人置業(yè)認(rèn)購的三筆佳兆業(yè)美元票據(jù)已全部出清，共計回籠本息8832.02萬美元(相當(dāng)于約6.88億港元)。華人置業(yè)預(yù)計，將因出售事項而于截至2021年12月31日止年度的損益內(nèi)錄得已變現(xiàn)虧損約13.55億港元。
求生之路
在佳兆業(yè)旗下錦恒財富出現(xiàn)逾期兌付之前，佳兆業(yè)內(nèi)部的自救已經(jīng)開始了。
這家被稱為“不死鳥”的企業(yè)有過絕路逢生的經(jīng)歷。數(shù)年前，佳兆業(yè)及其實(shí)控人郭英成在公司即將易主之際上演逆襲之戰(zhàn)，讓外界對這家再度陷入困境的房企有著別樣的期望。事實(shí)上，佳兆業(yè)在這一次面對危機(jī)時，的確顯示出較強(qiáng)的求生欲望。
過去這兩個月，佳兆業(yè)的應(yīng)對尚算積極。一名接近佳兆業(yè)的人士也指出，“老板不甘心，他一直在努力，也沒有躺平。”
2021年10月3日，佳兆業(yè)通過抵押旗下物業(yè)公司佳兆業(yè)美好67.18%股權(quán)，向中國山東高速金融集團(tuán)有限公司(以下簡稱“山高金融”)融資不超過1.2億美元。
據(jù)山高金融10月3日公告，于9月30日，山高金融間接全資附屬公司與佳兆業(yè)的全資附屬公司葉昌投資訂立認(rèn)購協(xié)議，同意認(rèn)購葉昌投資發(fā)行的本金總額不超過1.2億美元票據(jù)，期限約為一年，票面利率為每年11.5%。
在認(rèn)購協(xié)議同日，佳兆業(yè)與山高金融還訂立一份抵押協(xié)議，抵押佳兆業(yè)美好67.18%股權(quán)，這是佳兆業(yè)持有這家上市公司的全部股份。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者多方了解，佳兆業(yè)有意將物業(yè)板塊擺上貨架，但是目前的市場形勢中，買家勢必也十分審慎。“大宗資產(chǎn)一直有計劃接洽，只不過暫時沒有進(jìn)一步進(jìn)展而已。”一位了解情況的人士表示。
過去一個月，佳兆業(yè)內(nèi)部也在動蕩中度過。例如，佳兆業(yè)集團(tuán)此前發(fā)布了一份《關(guān)于西南集團(tuán)組織架構(gòu)調(diào)整及相關(guān)人員任免的通知》，將撤銷成都地產(chǎn)公司和北京地產(chǎn)公司，相關(guān)職能及人員分別劃歸西南集團(tuán)及北京集團(tuán)。
不僅如此，佳兆業(yè)旗下的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，也紛紛精簡架構(gòu)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲得的消息，佳兆業(yè)城市更新控股集團(tuán)在近日調(diào)整為城市更新事業(yè)部，職能也隨之收縮，人員也出現(xiàn)了一定的變動。
“有的同事原地離職了，基本上能裁的都裁掉了。不過確實(shí)，過去人太多了，這也是為了減少公司臃腫，管理更加扁平化。”一名佳兆業(yè)下屬產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的人士指出。
但是，在當(dāng)前融資渠道受限、銷售狀況不佳的背景下，佳兆業(yè)自救的舉措能夠產(chǎn)生多大的成效，的確難以預(yù)估。佳兆業(yè)當(dāng)前面臨的復(fù)雜局面不僅是理財產(chǎn)品逾期，下個月初，一只將要到期的美元債兌付也將是一個關(guān)口。
這是一筆4億美元的優(yōu)先票據(jù)，其到期日是12月7日。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲得的消息，佳兆業(yè)目前正在通過多種方式籌措資金，以應(yīng)對這一筆債券的兌付。
多重壓力下，佳兆業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)。
不過，與數(shù)年前一樣，佳兆業(yè)的許多員工仍然相信，他們還可以像以前一樣，挺過去。
一名佳兆業(yè)基層員工在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時指出，“雖然內(nèi)部出了一些問題，但是2015年的時候，我們沒有死掉，這一次肯定也不會的。大家過苦日子而已。只要還能發(fā)工資，我就還會在這里。”
而就在2021年11月4日，佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成在與投資者的電話連線中也表示，佳兆業(yè)是負(fù)責(zé)任的企業(yè)，給佳兆業(yè)時間，有能力和辦法償還。
在市場環(huán)境轉(zhuǎn)差的當(dāng)下，投資者和資本市場能夠給予佳兆業(yè)的時間不會太多。這只“不死鳥”能否再闖過難關(guān)，局勢也并不明朗。在前一天大漲逾12%的情況下，2021年11月4日截至收盤，佳兆業(yè)報1.01港元/股，大跌15.13%，總市值為70.86億港元，這樣的股票走勢，資本市場的憂慮情緒顯露無遺。
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