人們經(jīng)常會(huì)在媒體上、網(wǎng)絡(luò)上看到一種說(shuō)法，說(shuō)房地產(chǎn)是貨幣的“蓄水池”，有助于抑制通貨膨脹。這個(gè)說(shuō)法，符合人們的直覺(jué)想象，從抑制消費(fèi)品價(jià)格短期上漲的角度來(lái)說(shuō)，也有一定道理，但并沒(méi)有真正揭示房地產(chǎn)對(duì)于貨幣的意義。

房地產(chǎn)作為絕大多數(shù)人最重要的資本儲(chǔ)蓄手段，如果其發(fā)展受到抑制，則必然會(huì)對(duì)人們的儲(chǔ)蓄產(chǎn)生影響，從而會(huì)短時(shí)間內(nèi)推動(dòng)消費(fèi)品價(jià)格上漲。但是，根據(jù)莎伊定律，長(zhǎng)期來(lái)看，人們儲(chǔ)蓄減少，未來(lái)消費(fèi)能力也會(huì)下降。所以，即便房地產(chǎn)發(fā)展受阻，也并不能刺激消費(fèi)、提振經(jīng)濟(jì)。

但從貨幣角度來(lái)看，房地產(chǎn)這個(gè)所謂的“蓄水池”，并不能最終留住貨幣不外溢。

因?yàn)?，盡管房地產(chǎn)領(lǐng)域資金周轉(zhuǎn)周期很長(zhǎng)，但這些錢最終也會(huì)被支付給領(lǐng)域之外的人和商品、服務(wù)。開(kāi)發(fā)商拿到了錢，會(huì)支付給建筑工人、建材商；二手房售出者拿到了錢，會(huì)用于消費(fèi)或投資于股市等其他方面。所以，增發(fā)貨幣之后，房地產(chǎn)最多可以延長(zhǎng)增發(fā)貨幣流到其他領(lǐng)域的時(shí)間，最終，其他商品還是會(huì)漲價(jià)的。

由于房地產(chǎn)是普通人接觸得到的、存續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的資產(chǎn)，有了通脹預(yù)期以后，人們會(huì)優(yōu)先購(gòu)買房子。想一下，假設(shè)每月房租漲價(jià)100元，放在漫長(zhǎng)的70年里，那也會(huì)增加總的現(xiàn)金收入84000元。當(dāng)然，實(shí)際上人們是按年金現(xiàn)值來(lái)算的。更何況，在漫長(zhǎng)的70年里，還不知道會(huì)發(fā)生多少次通貨膨脹。所以，人們優(yōu)先購(gòu)買房子，是為漫長(zhǎng)時(shí)間里的未來(lái)預(yù)期埋單，是符合經(jīng)濟(jì)理性的。

所以，當(dāng)物價(jià)微漲時(shí)，房?jī)r(jià)卻會(huì)漲很多，這給了人們一個(gè)錯(cuò)覺(jué)，以為房地產(chǎn)作為“蓄水池”，能夠留住增發(fā)貨幣，不讓其他物價(jià)大漲。

房地產(chǎn)對(duì)于貨幣來(lái)說(shuō)，最重要的其實(shí)是，它幫助貨幣運(yùn)行平滑。

原因是，由于房子存續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益高，對(duì)于大多數(shù)普通人來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是最佳的抵押資產(chǎn)。

大量的小微企業(yè)主，應(yīng)該對(duì)此深有體會(huì)。小微企業(yè)主去銀行貸款，什么抵押物最讓銀行放心？當(dāng)然是房子。你想拿企業(yè)的未來(lái)收入做抵押?jiǎn)?？?duì)不起，銀行沒(méi)有能力判斷每一家小微企業(yè)的經(jīng)營(yíng)前景，不能接受這種抵押。

不開(kāi)辦企業(yè)的打工人，要想融資，第一抵押工具也同樣是房子。不管是去銀行借錢還是民間融資，有個(gè)房子做抵押，就要容易很多。

假設(shè)人們突然沒(méi)有了房子作為抵押物，那會(huì)發(fā)生什么？

那就會(huì)使得金融運(yùn)轉(zhuǎn)的許多環(huán)節(jié)突然停頓，貨幣流通不暢，資源調(diào)配不順，那會(huì)是一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難。

也許有人會(huì)問(wèn)，中國(guó)改革開(kāi)放之前，金融又是怎么運(yùn)轉(zhuǎn)的呢？

那時(shí)候金融遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及今天活躍，人們?nèi)谫Y困難，經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻。

改革開(kāi)放以來(lái)，原來(lái)僵化管理的土地，不斷進(jìn)入市場(chǎng)，轉(zhuǎn)變成巨額財(cái)富。

學(xué)者趙燕菁提出，土地財(cái)政是地方經(jīng)營(yíng)城市的融資工具?！爸袊?guó)之所以能‘和平崛起’，真正原因，恰恰是由于‘土地財(cái)政’的融資模式，使得中國(guó)不必借由外部征服，就可以獲得原始積累所必需的‘初始信用’?！?/p>

趙燕菁的話有道理。其實(shí)土地不斷釋放入市，不僅為地方政府提供了融資手段，也為老百姓提供了最為重要的融資手段。

從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，甚至可以說(shuō)，房地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單的貨幣“蓄水池”，實(shí)際上，它本身就是一種間接的“貨幣”。沒(méi)有了土地、房子來(lái)作為抵押中介，經(jīng)濟(jì)體系中的貨幣會(huì)突然崩缺一大塊，會(huì)使得廣大小微企業(yè)家、需要融資的普通人“無(wú)錢寸步難行”。

除了房地產(chǎn)的金融意義，房地產(chǎn)更重要的意義是，它自身對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，是增量財(cái)富，也是許多其他財(cái)富得以創(chuàng)造的載體。甚至，它還事關(guān)人自身的生產(chǎn)。要想提高生育率，人們得有房子住，不管是買還是租，對(duì)吧？

所以，增加更多的房子供給，仍然是當(dāng)前非常關(guān)鍵的事。并且，房子的流動(dòng)限制越少，越有利于它作為抵押品的價(jià)值，這其實(shí)也是在創(chuàng)造“錢”，是讓更多人有錢。

當(dāng)然，增加供給不能是盲目的。中國(guó)的房子供給問(wèn)題其實(shí)是結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。在人口流入的一線、新一線城市，房子緊缺，但在一些三線、四線城市，房子就不那么緊缺。有些地方的房子甚至已經(jīng)荒廢多年。房子供給問(wèn)題，不能從總量的視角，搞一刀切。但是誰(shuí)能知道，什么地方結(jié)構(gòu)性稀缺，什么地方相對(duì)過(guò)剩？沒(méi)有哪個(gè)具體的人能夠判斷，只能由市場(chǎng)來(lái)判斷。

關(guān)鍵詞： 蓄水池