11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12.49萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.2%。對(duì)此，業(yè)內(nèi)解讀稱(chēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)收窄，已從“過(guò)熱”進(jìn)入“溫和”階段。

與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同時(shí)下降的還有商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額。尤其是10月單月，受市場(chǎng)觀望情緒蔓延和去年同期高基數(shù)影響，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額保持兩位數(shù)下降，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大，樓市延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，房企拿地也更為謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)降溫明顯，前10個(gè)月，房企土地購(gòu)置面積同比下降11.0%。

對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從近期金融環(huán)境看，10月主要城市房貸利率與9月基本持平，房貸利率已結(jié)束上漲，合理資金需求或?qū)⒏纳?，這給市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速降至7.2%

圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12.49萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.2%；比2019年1-10月增長(zhǎng)14.0%，兩年平均增長(zhǎng)6.8%。

對(duì)于年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)收窄，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，從房企投資力度持續(xù)下降的主因來(lái)看，一方面是因?yàn)椴糠址科笮庞蔑L(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資需求愈加謹(jǐn)慎；另一方面是由于銷(xiāo)售回款的減少。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已從“過(guò)熱”區(qū)間進(jìn)入到“溫和”區(qū)間，后續(xù)要防范步入“過(guò)冷”區(qū)間，即低于5%的水平；不過(guò)，近期信貸政策和發(fā)債政策開(kāi)始放松，客觀上會(huì)使開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)下行的速度放緩，尤其是各地督查項(xiàng)目開(kāi)工，防范停工，客觀上也有助于開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)不會(huì)過(guò)快下滑。

從10月單月數(shù)據(jù)來(lái)看，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額連續(xù)兩個(gè)月同比下降且降幅較上月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)，為5.4%。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回調(diào)的同時(shí)，房企拿地更為謹(jǐn)慎。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1.58億平方米，同比下降11.0%；土地成交價(jià)款1.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.2%。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前土地市場(chǎng)面臨壓力，不過(guò)隨著第三次供地節(jié)奏的加快以及土地競(jìng)拍規(guī)則的優(yōu)化，預(yù)計(jì)部分城市土地市場(chǎng)在年底依然有小幅反彈的可能。這一反彈的關(guān)鍵要看房企對(duì)于土地儲(chǔ)備和明年房屋交易市場(chǎng)的預(yù)期。

“受重點(diǎn)城市供地‘兩集中’政策和下半年土地市場(chǎng)降溫的影響，1-10月全國(guó)土地市場(chǎng)成交量持續(xù)下降?！标愇撵o表示，這一定程度上拖累了全國(guó)房屋新開(kāi)工速度，疊加近期房企資金壓力持續(xù)增加，1-10月全國(guó)房屋新開(kāi)工面積累計(jì)同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，單月新開(kāi)工面積連續(xù)7個(gè)月同比下降，其中10月同比下降33.1%，降幅較上月擴(kuò)大19.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到歷史第二低位，僅好于去年2月。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積94.29億平方米，同比增長(zhǎng)7.1%；房屋新開(kāi)工面積16.67億平方米，下降7.7%。

商品房銷(xiāo)售額連續(xù)三個(gè)月呈現(xiàn)兩位數(shù)下降

圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同時(shí)下降的，還有商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月，商品房銷(xiāo)售面積14.3億平方米，同比增長(zhǎng)7.3%；商品房銷(xiāo)售額14.72萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.8%。

陳文靜認(rèn)為，1-10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額累計(jì)同比增幅進(jìn)一步收窄。而從10月單月來(lái)看，受市場(chǎng)觀望情緒蔓延和去年同期高基數(shù)影響，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額分別下降21.7%和22.6%，連續(xù)三個(gè)月保持兩位數(shù)下降，而且降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。

值得關(guān)注的是，潘浩認(rèn)為，在商品房銷(xiāo)售額增速持續(xù)保持高位回調(diào)的同時(shí)，10月商品住宅單月成交均價(jià)年內(nèi)首次低于萬(wàn)元。

雖然從銷(xiāo)售額增速的數(shù)據(jù)上看是持續(xù)收窄，但是嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，預(yù)計(jì)全年不會(huì)為負(fù)。因?yàn)?1月份部分城市銷(xiāo)售數(shù)據(jù)有所回暖，這主要是得益于按揭貸款等持續(xù)放松。近期房企銷(xiāo)售節(jié)奏會(huì)加快，包括降價(jià)促銷(xiāo)力度會(huì)增大，客觀上有助于防止銷(xiāo)售數(shù)據(jù)過(guò)快下滑。

潘浩也認(rèn)為，房貸利率結(jié)束上漲，向市場(chǎng)釋放積極信號(hào)。同時(shí)，他表示，從房企到位資金來(lái)看，銷(xiāo)售回款占比為53%，與上月持平，保持穩(wěn)定。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金16.66萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.8%。其中，國(guó)內(nèi)貸款2.01萬(wàn)億元，同比下降10.0%；利用外資72億元，同比下降35.4%；自籌資金5.26萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.1%；定金及預(yù)收款6.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.0%；個(gè)人按揭貸款2.67萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.7%。

圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

“預(yù)計(jì)資金面總體上還沒(méi)有過(guò)快改善的可能。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)要積極落實(shí)既有的政策，包括信貸和發(fā)債方面的政策繼續(xù)寬松，同時(shí)對(duì)于在建工程項(xiàng)目、合理購(gòu)房需求方面給予更為充足的金融支持，只有這樣房企資金方面的寬松才會(huì)真正出現(xiàn)。

市場(chǎng)釋放積極信號(hào)有助于投資回升

“根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積計(jì)算，今年前10個(gè)月全國(guó)商品房均價(jià)為10290元/平方米，漲幅為4.2%?！眹?yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前房?jī)r(jià)總體上趨穩(wěn)，保持小幅度上漲，屬于風(fēng)險(xiǎn)可控范圍。但是，部分城市要防范房?jī)r(jià)無(wú)序下跌。

另?yè)?jù)貝殼研究院觀察，10月，哈爾濱、義烏、成都出臺(tái)預(yù)售制監(jiān)管方面措施，緩解房企資金壓力。而武漢、珠海等地調(diào)整落戶(hù)條件，或?qū)τ谌瞬刨?gòu)房給予一定的優(yōu)惠。從近期金融環(huán)境看，10月主要城市房貸利率已結(jié)束上漲，與9月基本持平，合理資金需求或?qū)⒏纳啤＿@給市場(chǎng)釋放積極信號(hào)，或?qū)?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生一定的促進(jìn)作用。

與此同時(shí)，陳文靜也表示，9月底以來(lái)維穩(wěn)信號(hào)連續(xù)釋放，金融機(jī)構(gòu)加快落實(shí)“兩個(gè)維護(hù)”促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，10月銀行信貸端邊際改善，個(gè)人住房貸款環(huán)比增加1013億元，房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足；地方加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管“保交付”，整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，平穩(wěn)市場(chǎng)情緒。

對(duì)于未來(lái)，陳文靜預(yù)計(jì)，短期內(nèi)部分市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的城市政策仍存微調(diào)預(yù)期，引導(dǎo)合理需求正常釋放。考慮到市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在，疊加去年同期高基數(shù)影響，全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模累計(jì)同比增速或?qū)⑦M(jìn)一步放緩，單月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和金額同比或繼續(xù)下降。

新京報(bào)記者袁秀麗封面圖來(lái)源資料圖片

編輯楊娟娟校對(duì)李銘

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