自9月份70城新房價(jià)格首次轉(zhuǎn)跌、二手房價(jià)格下降后，進(jìn)入10月下跌態(tài)勢仍并未緩解。11月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市新房價(jià)格環(huán)比下跌的城市達(dá)52個，較9月增16個，其中深圳、青島、大連等城市為今年“首降”；二手住宅環(huán)比下降城市達(dá)64個，較9月增12個，占比超90%。

與此同時，銷售走弱，開發(fā)商投資欲望降低，前10月土地購置面積同比下降11%，住宅新開工面積同比下降6.8%。

那么，近期限跌令、金融信貸政策轉(zhuǎn)變是否能止跌，房地產(chǎn)行業(yè)未來走勢如何？在業(yè)內(nèi)人士看來，資金層面緩和對開發(fā)商大力度打折形成對沖，新房價(jià)格下跌幅度、房地產(chǎn)投資下行均會趨緩，目前來看房地產(chǎn)市場下行的局面有望在年底或明年年初筑底。

房價(jià)下跌范圍持續(xù)擴(kuò)大

進(jìn)入10月，全國房價(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢，且跌幅逐漸擴(kuò)大。從跌幅情況來看，70城新房價(jià)格平均跌幅為0.25%，跌幅較上月擴(kuò)大3倍之多，70城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.32%，跌幅較上月擴(kuò)大0.13個百分點(diǎn)。

值得一提的是，各級城市均沒逃過此次“降價(jià)劫”。在70城中，除一線城市新房價(jià)格環(huán)比持平外，二線、三線新房價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)了下降。其中深圳、青島、大連等城市的新房環(huán)比價(jià)格出現(xiàn)了今年“首降”，成都新房價(jià)格兩個月連降，哈爾濱、廣州新房價(jià)格已三個月連降，且跌幅仍在擴(kuò)大。而二手房在一二三線城市均出現(xiàn)不同程度的下降。

哈爾濱某中介機(jī)構(gòu)人士告訴記者，受疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)形勢等多重影響，近期哈爾濱新房的確在降價(jià)，有些樓盤每平米降價(jià)三四千元，如寶能城從每平米12000萬元已降至7000多元。

對于全國房價(jià)急劇下跌，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，一方面，由于市場調(diào)控趨嚴(yán)，“三道紅線”加劇房企融資端壓力，疊加債務(wù)到期集中，房企為沖業(yè)績目標(biāo)以及償還債務(wù)，降價(jià)出售現(xiàn)象有所增加。另一方面，從加強(qiáng)限購限售到發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)、打擊高價(jià)學(xué)區(qū)房炒作行為等均在一定程度上消退樓市虛熱，促使房價(jià)呈現(xiàn)回落趨勢。

而對于在此次降價(jià)潮中，一線城市未能幸免的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，自去年疫情以來，今年10月一線城市新房首次停漲，說明近期開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)事件導(dǎo)致市場信心下滑，對一線城市也形成了巨大沖擊。另外，受到放貸緊縮、利率攀升、二手房停貸等影響，需求端急劇冷縮，換房需求轉(zhuǎn)弱，造成了供需冷卻的循環(huán)。

記者注意到，針對房價(jià)下跌的現(xiàn)象，近期已有多個城市發(fā)布房價(jià)限跌令，包括株洲、岳陽、唐山、張家口、昆明等城。除沈陽、昆明個別省會城市，絕大多數(shù)為三四五線城市。與此同時，貸款端政策調(diào)整頻現(xiàn)，如房貸利率下降，房貸審批速度加快等。

那么，限跌令、利好政策是否能止跌？李宇嘉分析認(rèn)為，由于目前的政策調(diào)整仍在托底、適度糾偏，并不會大幅度增加信貸投放。同時，房價(jià)仍在歷史高位，在需求端不會松綁限售、限貸的情況下，未來需求復(fù)蘇態(tài)勢不能太樂觀，房價(jià)或許仍會慣性下跌。不過，資金層面緩和對開發(fā)商大力度打折形成對沖，新房價(jià)格下跌幅度會趨緩。

投資欲望降低拿地?zé)崆椴蛔阏哒{(diào)整市場有望筑底

目前房企正面臨銷售數(shù)據(jù)下滑和資金短缺的困難。10月，全國商品房銷售面積、銷售額連續(xù)三個月保持兩位數(shù)下降，同比降幅較上月分別擴(kuò)大8.5個百分點(diǎn)、6.8個百分點(diǎn)，達(dá)到21.7%和22.6%。

與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資額已連續(xù)兩個月同比下降，且降幅較上月擴(kuò)大1.9個百分點(diǎn)，達(dá)到5.4%，市場延續(xù)低溫態(tài)勢。

此外，由于此前到位資金不足，房企拿地?zé)崆椴⒉桓?。今年?0月土地購置面積同比下降11%，降幅比9月份擴(kuò)大2.5個百分點(diǎn)。不僅如此，新開工住宅面積出現(xiàn)下滑，前10月降幅為6.8%。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，投資下行的背后，主要是房企融資環(huán)境收緊以及銷售不利造成的。有部分房企明年面臨高額的到期債務(wù)壓力，整個地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)現(xiàn)金流緊張的局面將延續(xù)到明年。在這種形勢下，房企的現(xiàn)金流更多的會應(yīng)對未來到期債務(wù)問題，而投資拿地則排在第二位。

記者注意到，由于關(guān)注到企業(yè)端的融資難、償債難等問題，今年9月底以來中央已連續(xù)釋放維穩(wěn)信號。另外，各地方也在加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管“保交付”，整治規(guī)范房地產(chǎn)市場頑疾，引導(dǎo)行業(yè)向健康發(fā)展方向發(fā)展。

“降溫對市場信心造成一定的打擊，但近期央行多次召開會議，強(qiáng)調(diào)要維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益?！标愊霰硎?，以及對信貸層面釋放一定的積極信號，或?qū)Ψ€(wěn)定市場預(yù)期、緩解市場低迷情緒起到重要作用。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂也對于房地產(chǎn)行業(yè)未來保持樂觀。他認(rèn)為，今年10月以來，金融信貸政策正在轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場的合理資金需求正得到滿足，預(yù)計(jì)到明年，房貸供需關(guān)系將回歸正常，有利于合理住房消費(fèi)的正常滿足。因此，目前來看房地產(chǎn)市場下行的局面有望在年底或明年年初筑底。

關(guān)鍵詞： 新房