深圳樓市張慧敏攝

本報(bào)記者張慧敏李未來深圳報(bào)道

近期，深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年11月深圳全市二手商品住宅成交2118套，至此，深圳二手商品住宅成交量重回2000套大關(guān)。

有專家表示，深圳樓市今年最后兩個(gè)月和明年的第一季度，市場(chǎng)會(huì)溫和回升，不過不可能迎來趨勢(shì)反轉(zhuǎn)，一方面受制于二手房參考價(jià)，另一方面，房地產(chǎn)貸款集中度管理還是一個(gè)“緊箍咒”。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳近六成的房源接近參考價(jià)成交。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳市二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下跌，跌幅為0.2%。自今年5月以來，深圳市二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌。

二手房市場(chǎng)回暖？

近日，《華夏時(shí)報(bào)》記者多方了解到，深圳市二手房現(xiàn)回暖跡象。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月下旬到11月，二手房帶看量和客源量均有所回升，11月門店成交量環(huán)比呈現(xiàn)上漲。在市場(chǎng)全面向好的影響下，預(yù)計(jì)12月二手房過戶量有望突破2500套。

在深圳市從事二手房贖樓工作的相關(guān)人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，此前二手房參考價(jià)的影響確實(shí)較大，特別是今年3月份，二手房成交量急速下滑，其公司的業(yè)務(wù)量也隨之下滑，不過近期，市場(chǎng)有所回溫，從11月開始，其公司的二手房贖樓業(yè)務(wù)也明顯增加。

深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年11月深圳全市二手商品住宅成交2118套，環(huán)比增加32%，至此，深圳二手商品住宅成交量重回2000套大關(guān)。今年4月開始，深圳市的二手房成交套數(shù)一路下跌，10月，深圳市二手房成交1605套，與1月的成交量7008套比起來，深圳市二手房市場(chǎng)可以說是冷到了極點(diǎn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，觸底反彈的趨勢(shì)是毫無疑問的。過去10多年，深圳正常時(shí)期月均二手房銷售規(guī)模是3000-6000套，過去幾個(gè)月，深圳二手房成交量連續(xù)低于2000套，這本身是不正常的。

李宇嘉表示，深圳樓市今年最后兩個(gè)月和明年的第一季度，市場(chǎng)會(huì)溫和回升，不過不可能迎來趨勢(shì)反轉(zhuǎn)。一方面，二手房參考價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的制約仍然較大；另一方面，房地產(chǎn)貸款集中度管理還是一個(gè)“緊箍咒”，大多數(shù)銀行房地產(chǎn)貸款額度空間并不大，信貸釋放的空間絕對(duì)不可能像過去那么大；而且這幾年建立的長(zhǎng)效機(jī)制、調(diào)控政策也不可能松綁。

限制仍然存在

二手房參考價(jià)對(duì)深圳二手房市場(chǎng)的影響之大，是無可置疑的。今年2月，深圳市發(fā)布二手房參考價(jià)，此后，銀行按照參考價(jià)發(fā)放貸款。然而，因?yàn)槎址繀⒖純r(jià)普遍比實(shí)際成交價(jià)低，因此，成交價(jià)與參考價(jià)的之間的差額需要買方在付首付款的同時(shí)付清，這無疑增加了購房者的資金壓力。

例如，龍華區(qū)上塘地鐵站附近潛龍曼海寧花園北區(qū)一總面積為47.02平的住宅，參考價(jià)7.3萬元/平，參考總價(jià)344萬元，業(yè)主掛牌價(jià)為415萬元。若該房源按照415萬元成交，買方首付三成，那么，買方需要一次性付清124.5萬元的首付，以及參考價(jià)與掛牌價(jià)之間相差的70萬元，一共194.5萬元。

深圳市一房產(chǎn)中介對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，如果想購買上述房產(chǎn)，一次性需要支出200萬元左右，而200萬元，完全可以在新房市場(chǎng)買一套80平左右的緊湊小三房。例如龍華區(qū)5號(hào)線附近的中海明德里，均價(jià)7萬元/平，若買一套83平的住宅，總金額為581萬元，需一次性付清的首付為174.3萬元。

另外，盡管近期深圳有銀行下調(diào)了房貸利率，但是，并非所有銀行都進(jìn)行了下調(diào)。

12月14日，《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，廣發(fā)銀行、平安銀行等深圳多家銀行在近期都下調(diào)了房貸利率。調(diào)整之后，廣發(fā)銀行首套房的房貸利率低至4.95%，二套房的房貸利率低至5.25%，而此前，深圳的主流房貸利率為首套5.1%，二套5.6%。

不過，也有銀行的房貸利率仍然沒變。招商銀行和建設(shè)銀行的個(gè)貸經(jīng)理均對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，其銀行首套房的房貸利率為5.1%，二套房的房貸利率為5.6%，其目前還沒接到房貸利率下調(diào)的通知。

二手房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌

盡管成交量有所回溫，但依舊改變不了深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的事實(shí)。12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布11月全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳市二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下跌，跌幅為0.2%。值得注意的是，自今年5月以來，深圳市二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌。

據(jù)悉，近期業(yè)主掛牌房源增多，由于成交量長(zhǎng)期低迷，有不少業(yè)主下調(diào)了掛牌價(jià)格。根據(jù)樂有家的數(shù)據(jù)，今年7月以來，深圳二手住宅偏離指導(dǎo)價(jià)10%以內(nèi)的房源成交占比上升明顯，11月，偏離指導(dǎo)價(jià)10%以內(nèi)的房源，成交占比已高達(dá)56%。也就是說，近六成的房源接近參考價(jià)成交。

深圳市寶安區(qū)一房產(chǎn)中介對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，盡管11月二手房成交量有所上升，但市場(chǎng)仍然低迷，他表示，個(gè)別業(yè)主急用錢，確實(shí)有按照參考價(jià)賣房的情況?！昂诵牡囟蔚男^(qū)，價(jià)格方面變化不大?！痹撝薪檠a(bǔ)充道。

深圳市龍華區(qū)一房產(chǎn)中介向《華夏時(shí)報(bào)》記者提供的資料顯示，龍華區(qū)上塘地鐵站附近一住宅，近期業(yè)主將掛牌價(jià)下調(diào)了10萬元，幾天之后，該業(yè)主下架了該房源，業(yè)主表示，“暫不出售，昨天出租出去了，現(xiàn)在市場(chǎng)行情也不太好，等租客到期以后再考慮了?！?/p>

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