一度被視為“曲線購(gòu)房”途徑之一的法拍房，隨著數(shù)量逐年上漲，隨之曝光的問題也越來越多。在樓市調(diào)控的深入下，法拍房正走上糾偏的道路。

21日上午，最高人民法院在全媒體新聞發(fā)布廳舉行全國(guó)法院執(zhí)行領(lǐng)域突出問題集中整治建章立制成果新聞發(fā)布會(huì)。會(huì)上還發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見》《最高人民法院關(guān)于人民法院強(qiáng)制執(zhí)行股權(quán)若干問題的規(guī)定》和一批涉執(zhí)信訪案例，并回答記者提問。

這其中，記者發(fā)現(xiàn)，最高院新出臺(tái)的這兩份文件涉及到法拍房的問題。比如，以拍賣方式處置財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣方式。拍賣財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無權(quán)占用的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。

此外，針對(duì)股權(quán)執(zhí)行中的評(píng)估難問題，最高院這次明確，在評(píng)估機(jī)構(gòu)無法出具評(píng)估報(bào)告時(shí)，人民法院可以結(jié)合案件具體情況和股權(quán)實(shí)際情況進(jìn)行“無底價(jià)拍賣”，但起拍價(jià)要適當(dāng)高于執(zhí)行費(fèi)用。

法拍房明年起被限購(gòu)

這不是最高院第一次糾偏法拍房問題。

就在前兩天，12月19日，最高人民法院在其官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問題的規(guī)定》，這一《規(guī)定》明年1月1日起施行。《規(guī)定》明確指出：人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。如果出現(xiàn)流拍，不具備購(gòu)房資格的申請(qǐng)執(zhí)行人等當(dāng)事人請(qǐng)求以該房抵債，人民法院不予支持。

這意味著：不具備被拍賣房產(chǎn)所在地購(gòu)房資格的購(gòu)買人無法參與法拍房競(jìng)買，過去那種通過買法拍房鉆限購(gòu)政策漏洞的辦法行不通了。

這是全國(guó)首個(gè)系統(tǒng)性的司法拍賣房政策，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這對(duì)于促進(jìn)司法拍賣房市場(chǎng)的健康等有積極的作用，主要在于三個(gè)方面：

1、落實(shí)限購(gòu)政策。

此次政策最大的亮點(diǎn)在于，人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。換句話說，對(duì)于落實(shí)房產(chǎn)限購(gòu)的城市，其法拍房也要納入其中。這兩年，一些重點(diǎn)城市都推出了限購(gòu)政策，但是其中部分城市的房產(chǎn)并不包括法拍房。這也使得此類城市法拍房的交易比較活躍，因?yàn)榭梢砸?guī)避或回避限購(gòu)政策。所以從這個(gè)角度看，此次政策規(guī)定，若是競(jìng)買人本身是受限購(gòu)政策影響的，那么其競(jìng)拍法拍房也是不允許的。此類政策，將促進(jìn)此類法拍房市場(chǎng)的更快降溫，也打擊了借法拍房來變相炒房的現(xiàn)象。

2、購(gòu)房資格的界定更為清晰。

此次政策明確，人民法院在司法拍賣房產(chǎn)成交后、向買受人出具成交裁定書前，應(yīng)當(dāng)審核買受人提交的自其申請(qǐng)參與競(jìng)拍到成交裁定書出具時(shí)具備購(gòu)房資格的證明材料。換句話說，此次對(duì)于購(gòu)房資格的審核，明確了界定的時(shí)間點(diǎn)，即從認(rèn)購(gòu)到最后成交。這樣做，也是為了防范交易中扯皮的現(xiàn)象，換句話說，在提交交易申請(qǐng)和交易成功中，購(gòu)房者本身都需要具備購(gòu)房資格，這樣能夠更清晰認(rèn)定限購(gòu)資格。換句話說，一些購(gòu)房者可能在認(rèn)購(gòu)初沒有購(gòu)房資格，而認(rèn)購(gòu)后可能具備了購(gòu)房資格，但根據(jù)此次政策規(guī)定，此類購(gòu)房者本身也無法競(jìng)拍法拍房。

3、各種鉆政策漏洞的行為將杜絕。

此次政策明確，司法拍賣房產(chǎn)出現(xiàn)流拍等無法正常處置情形，不具備購(gòu)房資格的申請(qǐng)執(zhí)行人等當(dāng)事人請(qǐng)求以該房抵債的，人民法院不予支持。同時(shí)，政策規(guī)定，競(jìng)買人虛構(gòu)購(gòu)房資格或者當(dāng)事人之間惡意串通，侵害他人合法權(quán)益或者逃避履行法律文書確定的義務(wù)，也將面臨管控。類似規(guī)定和實(shí)踐中各類鉆漏洞的做法有關(guān)系。比如說，有部分買賣雙方為了回避限購(gòu)政策，希望通過法拍房的形式來進(jìn)行交易。但是為了防止別的競(jìng)拍人參與，中間進(jìn)行了阻擾，最后變相使得法拍房流拍，最終以債務(wù)索取的方式過戶房產(chǎn)。類似交易都和逃避限購(gòu)等政策有關(guān)，當(dāng)前最高法政策規(guī)定下，類似鉆政策漏洞的現(xiàn)象將被杜絕。

法拍房風(fēng)險(xiǎn)上熱搜

法拍房是法院強(qiáng)制拍賣的房屋。同樣是商品房，法拍房基本不限購(gòu)，不少法拍房甚至能達(dá)到同類產(chǎn)品5～7折的價(jià)格水平，對(duì)購(gòu)房者的吸引力較強(qiáng)，造成法拍房市場(chǎng)過熱的現(xiàn)象。

自司法部2017年開通法拍房網(wǎng)絡(luò)拍賣渠道后，法拍房數(shù)量連年上升，2020年，全國(guó)法拍房成交量達(dá)百萬套。有數(shù)據(jù)顯示，廣州的住宅法拍房掛牌數(shù)量最多，超過1.6萬套，北京、深圳和上海依次緊隨其后，住宅法拍房的掛牌量在8千套至1萬套左右。

隨著法拍房數(shù)量的逐年上漲，隨之呈現(xiàn)的問題也越來越多，備受爭(zhēng)議。今年6月，“深漂”陽女士在網(wǎng)上成功競(jìng)得位于深圳市龍崗區(qū)中心城區(qū)的一套法拍房。陽女士告訴記者，該房產(chǎn)起拍價(jià)為223萬元，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)約為320萬元。經(jīng)過50余輪的競(jìng)價(jià)后，她以最高應(yīng)價(jià)286萬勝出。然而辦完手續(xù)、取得該房產(chǎn)所有權(quán)，她發(fā)現(xiàn)房子里面已經(jīng)有一個(gè)住戶。如今，距離拍下房子已經(jīng)過去了5個(gè)月，陽女士消耗了大量時(shí)間和精力，但還是沒能如愿住進(jìn)自己的房子。這場(chǎng)法拍房糾紛最近上了“熱搜”，但關(guān)于購(gòu)置法拍房的麻煩遠(yuǎn)不止這一例。

事實(shí)上，法拍房的房源，大多來自于強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，這些房源通常問題頗多：多次抵押、惡意租賃、非法侵占、戶籍霸占、暗藏天價(jià)過戶稅……而隨著法拍房被越來越多人知曉，網(wǎng)絡(luò)拍賣讓信息越來越公開透明，“撿漏”的概率大大降低了。優(yōu)質(zhì)房源成交價(jià)和在市場(chǎng)上買差不多，而劣質(zhì)房源則因?yàn)榭犹?，一而再、再而三地流拍，沒人敢要。有業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者：不要因?yàn)榈陀谑袌?chǎng)價(jià)，而忽略房子本身的居住因素，比如戶型、朝向、采光、樓層、周邊配套、地理位置是否偏遠(yuǎn)等等，畢竟我們買房子是用來住的，還是要跟自己的生活習(xí)慣密切相關(guān)?！胺ㄅ姆俊边@個(gè)漏可以撿，但必須謹(jǐn)慎！

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