物業(yè)管理行業(yè)正處于發(fā)展的黃金時(shí)期，對(duì)于整個(gè)行業(yè)而言，今年是歷經(jīng)磨礪、機(jī)遇空前的一年。當(dāng)下，行業(yè)的邊界與內(nèi)涵正在重塑，服務(wù)類型不斷延伸，服務(wù)方式不斷煥新，科技化智能化程度加深，行業(yè)內(nèi)收并購(gòu)頻發(fā)，整合速度加快，市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提升。

第三方市場(chǎng)拓展、并購(gòu)、承接關(guān)聯(lián)方面積是企業(yè)“擴(kuò)規(guī)模”的重要渠道，同時(shí)也是企業(yè)的發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。中指研究院通過(guò)對(duì)中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)新增合約面積進(jìn)行監(jiān)測(cè)(2021年1月至12月)，對(duì)企業(yè)第三方市場(chǎng)拓展、并購(gòu)、承接關(guān)聯(lián)方面積進(jìn)行專項(xiàng)研究，發(fā)布“2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)新增合約面積TOP50，2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三方市場(chǎng)拓展TOP50，2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)并購(gòu)面積TOP30，2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接關(guān)聯(lián)方面積TOP50”。通過(guò)研究，幫助企業(yè)掌握行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，明晰不同企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張選擇，為企業(yè)自身高效拓展提供借鑒。

2021年，TOP50企業(yè)新增合約面積共計(jì)27.79億平方米，新增合約面積均值為5558.4萬(wàn)平方米。其中，碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、萬(wàn)物云、雅生活集團(tuán)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、合景悠活等，憑借多種渠道加快規(guī)模擴(kuò)張，新增合約面積超過(guò)1億平方米。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，“規(guī)模為王”的時(shí)代下，頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模保持快速增長(zhǎng)，其中大體量并購(gòu)是頭部企業(yè)管理面積快速增長(zhǎng)的最主要因素。從新增合約面積來(lái)看，碧桂園服務(wù)“一騎絕塵”，年初54.32億元“聯(lián)姻”藍(lán)光嘉寶，九月一周內(nèi)約133億接連“鯨吞”富良環(huán)球與鄰里樂(lè)控股，也為碧桂園服務(wù)增加管理面積約2.8億平方米。使碧桂園服務(wù)成為2021年物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)之無(wú)愧的“規(guī)模之王”。

2021年物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三方市場(chǎng)拓展分析

(一)市場(chǎng)化拓展加速發(fā)力，TOP50企業(yè)平均拓展面積達(dá)2577萬(wàn)平方米

2021年，50家物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)拓展項(xiàng)目共計(jì)8824個(gè)，TOP50企業(yè)第三方市場(chǎng)拓展面積共計(jì)12.89億平方米，在新增合約面積中占比46.4%。其中排名前三的企業(yè)分別為雅生活集團(tuán)、世茂服務(wù)、碧桂園服務(wù)，第三方市場(chǎng)拓展面積分別為7256萬(wàn)平方米、6840萬(wàn)平方米、6720萬(wàn)平方米。

分層級(jí)來(lái)看，TOP10企業(yè)第三方市場(chǎng)拓展面積均值為6150萬(wàn)平方米，TOP11至TOP30企業(yè)第三方市場(chǎng)拓展面積均值為2492萬(wàn)平方米，TOP31至TOP50企業(yè)第三方市場(chǎng)拓展面積均值為876萬(wàn)平方米。TOP10企業(yè)主要為上市物業(yè)企業(yè)，在資本的加持下，企業(yè)在市場(chǎng)拓展方面投入更多的人力、物力、財(cái)力，助力企業(yè)第三方市場(chǎng)規(guī)模快速發(fā)展，領(lǐng)先非上市物業(yè)企業(yè)。

(二)非住宅業(yè)態(tài)已成為物業(yè)公司市場(chǎng)拓展的重要方向

物業(yè)管理服務(wù)的邊界不斷延伸，從住宅不斷延伸至商辦、醫(yī)院、學(xué)校等非住宅業(yè)態(tài)及城市服務(wù)等領(lǐng)域。中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版—招標(biāo)數(shù)據(jù)(點(diǎn)擊試用)顯示，2021年物管行業(yè)第三方市場(chǎng)招標(biāo)信息發(fā)布約10萬(wàn)余條中，以非住宅業(yè)態(tài)為主(占比超過(guò)八成)，其中辦公業(yè)態(tài)占比最高約40.4%，其次是學(xué)校業(yè)態(tài)，占比22.2%。

(三)“服務(wù)、團(tuán)隊(duì)、渠道、口碑”鑄就成功秘訣

通過(guò)研究市場(chǎng)化程度較高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)此類企業(yè)在市場(chǎng)拓展條線具備以下共性：一是高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，二是專業(yè)的市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)，三是多渠道的拓展方式，四是良好的口碑和品牌形象。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)以上成功關(guān)鍵因素，實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力→品牌競(jìng)爭(zhēng)力→市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的良性循環(huán)。

2021年物業(yè)企業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)分析

(一)年內(nèi)現(xiàn)百億級(jí)并購(gòu)案，交易總金額創(chuàng)新高

2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易達(dá)77宗，涉及并購(gòu)方36家物業(yè)企業(yè)。交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約243%↑。并購(gòu)標(biāo)的估值水平在7.45x與26.9x之間，相比2020年的平均估值水平下降約20%。從并購(gòu)規(guī)模來(lái)看，并購(gòu)面積TOP10企業(yè)平均并購(gòu)規(guī)模為8667萬(wàn)平方米，碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、合景悠活、萬(wàn)物云2021年并購(gòu)面積超過(guò)1億平方米。

總體來(lái)看，今年行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)交易額創(chuàng)新高、大額交易多發(fā)、并購(gòu)主體以上市企業(yè)為主、并購(gòu)標(biāo)的估值回歸理性等特點(diǎn)。

2021年，剔除專業(yè)服務(wù)類與市政環(huán)衛(wèi)類標(biāo)的企業(yè)，并購(gòu)方涉及增加在管面積總量超9億平方米。若按交易金額排序，碧桂園服務(wù)公開(kāi)披露的交易總額近190億元，占總交易金額的60.32%，領(lǐng)銜其他市場(chǎng)參與者。

(二)三大因素驅(qū)動(dòng)并購(gòu)熱潮，并購(gòu)態(tài)勢(shì)將持續(xù)

因素一：房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)傳導(dǎo)，成為大宗并購(gòu)交易的直接誘因

房地產(chǎn)市場(chǎng)融資政策收緊，加速了開(kāi)發(fā)企業(yè)的債務(wù)危機(jī)，短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商，紛紛出售旗下物業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，盤活部分現(xiàn)金流，以期幫助開(kāi)發(fā)集團(tuán)度過(guò)寒冬。如富力物業(yè)、彩生活出售部分核心資產(chǎn)等。

因素二：企業(yè)擴(kuò)規(guī)模、求發(fā)展，是并購(gòu)狂潮的內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力

2021年以來(lái)，多家物業(yè)企業(yè)紛紛披露自己未來(lái)幾年的發(fā)展目標(biāo)，目標(biāo)之宏偉，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)要求之強(qiáng)勁讓業(yè)內(nèi)人士期待滿滿，也為企業(yè)自身增添了幾分前行的動(dòng)力與壓力。從部分企業(yè)未來(lái)3-5年的增長(zhǎng)目標(biāo)及發(fā)展規(guī)劃看，必須保持高增速，才能達(dá)到預(yù)設(shè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和規(guī)模擴(kuò)張目標(biāo)。

因素三：并購(gòu)資金充足，為并購(gòu)規(guī)?；闹涡砸蛩?/p>

并購(gòu)市場(chǎng)的買方主要是上市公司，其用于收并購(gòu)的資金充足，戰(zhàn)略意圖明確，是導(dǎo)致年度并購(gòu)四起的有利支撐性原因。自IPO起，物業(yè)公司籌集的資金就有一大部分用于并購(gòu)，多家公司這一資金使用比例超過(guò)40%。同時(shí)，從賬面資金看，企業(yè)用于收并購(gòu)的彈藥充足，足以繼續(xù)支撐今后的高強(qiáng)度收并購(gòu)行動(dòng)。因此，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)，通過(guò)收并購(gòu)擴(kuò)規(guī)模的方式仍然會(huì)持續(xù)。

2021年物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接關(guān)聯(lián)方面積分析

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在互惠互利的關(guān)系，房地產(chǎn)銷售面積情況一般會(huì)轉(zhuǎn)化為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合約面積，從而形成內(nèi)生性規(guī)模增量。中指物業(yè)研究基于物業(yè)企業(yè)承接關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)企業(yè)在2021年新增的商品房銷售面積情況，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接關(guān)聯(lián)方面積情況進(jìn)行分析。

2021年，TOP50企業(yè)承接關(guān)聯(lián)方面積合計(jì)約6.78億平方米。其中，TOP50的企業(yè)新增承接關(guān)聯(lián)方在管面積的均值達(dá)到1355.6萬(wàn)平方米，TOP10企業(yè)待轉(zhuǎn)化面積的門檻值為1661萬(wàn)平方米。

承接兄弟公司項(xiàng)目是物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的重要手段。頭部企業(yè)如碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、萬(wàn)物云、保利物業(yè)等，在母公司及關(guān)聯(lián)方的支持下將新增超過(guò)3000萬(wàn)平方米的在管面積。依托于關(guān)聯(lián)房企的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理面積增長(zhǎng)的穩(wěn)定性得到有力保障。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 企業(yè)并購(gòu) 第三方市場(chǎng)拓展 TOP50