問(wèn)杭州樓市有多“卷”？看業(yè)主眾籌換外立面！

房子還沒(méi)到手，“樣子”先管起來(lái)。這兩天，杭州在售新盤“河語(yǔ)光年”準(zhǔn)業(yè)主關(guān)于自行集資更換小區(qū)外立面的行動(dòng)，在杭城引起了不小震動(dòng)。

消息顯示，“河語(yǔ)光年”最后一期房源還沒(méi)銷售，前期搖中業(yè)主已經(jīng)陸續(xù)填好了問(wèn)卷：截至1月4日下午的投票結(jié)果，這份將“真石漆升級(jí)成鋁板”的動(dòng)議共收獲了442張贊成票、2張反對(duì)票。

新房的“外貌焦慮”在杭州樓市迅速傳染——“河語(yǔ)光年”剛提出“整形”想法，隔壁“上河公元”等新盤的業(yè)主們也蠢蠢欲動(dòng)要搞眾籌。

外立面的“醫(yī)美風(fēng)”一路刮到了杭州其他熱門板塊，如申花區(qū)域在售盤“九龍倉(cāng)天玨”、市北區(qū)域的“濱江望濤月明”、艮北區(qū)域的“綠城潮聽明月”等紛紛“卷”入其中。

“有點(diǎn)離譜了！這是杭州樓市部分投資者浮躁情緒的反映，也是限價(jià)銷售政策下衍生的質(zhì)量等問(wèn)題的折射，但真要實(shí)現(xiàn)，難度很大。”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

真石漆換鋁材：好看之余有什么？

按照杭州資深房產(chǎn)專業(yè)人士方張接的說(shuō)法，外立面從真石漆到干掛鋁板，每平方大概會(huì)多出四、五百塊的建設(shè)成本。此外，更換鋁板還將涉及業(yè)主意愿、開發(fā)商交涉、報(bào)批環(huán)節(jié)、交付工期等諸多問(wèn)題。

花錢又費(fèi)力，如此大動(dòng)干戈，業(yè)主們圖個(gè)啥？

好看，是最直觀的因素。從涂料到真石漆到干掛石材再到鋁板，對(duì)應(yīng)著住宅建筑外立面的進(jìn)化史。鋁板的輕盈和現(xiàn)代感，也確實(shí)塑造了杭州不少“顏值擔(dān)當(dāng)”的樓盤。

如此，一條隱形的房?jī)r(jià)“鄙視鏈”便在外立面的“三六九等”中逐漸成型?！颁X板房子”的二手房更賣得起價(jià)格，成了杭州業(yè)主間心照不宣的“潛規(guī)則”。

至少，在上述行動(dòng)起來(lái)的準(zhǔn)業(yè)主們看來(lái)，這肯定是一次“每家每戶出個(gè)幾萬(wàn)元”，換“整套房子多值個(gè)百八十萬(wàn)”的劃算買賣?！斑@兩天，我們?nèi)豪锏臏?zhǔn)業(yè)主都在談?wù)撨@個(gè)事，多數(shù)人都表態(tài)愿意眾籌這么做，鋁板外立面的檔次提升了，對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)是肯定的。”2021年上半年搖中杭州拱墅區(qū)一個(gè)新盤的王女士說(shuō)，已有準(zhǔn)業(yè)主準(zhǔn)備牽頭動(dòng)議“顏值提升計(jì)劃”。

當(dāng)然，也有購(gòu)房者認(rèn)為，決定房?jī)r(jià)的核心還是政策、地段、學(xué)區(qū)等要素，“換幾面鋁板就能拉動(dòng)房?jī)r(jià)，是個(gè)笑話。如果眾籌外立面可以，那眾籌層高、眾籌裝修、眾籌園區(qū)景觀行不行？”

律師：發(fā)起容易成行難

法無(wú)禁止即自由。于情于理，準(zhǔn)業(yè)主眾籌改進(jìn)小區(qū)外觀、提升居住品質(zhì)似乎并無(wú)不妥。

但記者采訪得知，給樓盤煥顏并不容易。從發(fā)起投票到籌集資金，從開發(fā)商同意到有關(guān)部門報(bào)批，從前期施工到后續(xù)維護(hù)，重重關(guān)卡道道難題無(wú)不考驗(yàn)著業(yè)主們集體“捍衛(wèi)房?jī)r(jià)”的決心。

浙江澤大律師事務(wù)所主攻建筑工程領(lǐng)域的楊仙林律師向記者表示：“這個(gè)事情絕不是像他們（業(yè)主）想當(dāng)然那么簡(jiǎn)單的，當(dāng)中涉及的環(huán)節(jié)和不確定因素太多了。”

1、 業(yè)主同不同意？

征得業(yè)主同意，是眾籌更換外立面的第一步。

楊仙林告訴記者，《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等對(duì)于業(yè)主大會(huì)的表決程序是有規(guī)定的，但眾籌更換外立面屬于新事物，究竟是適用“與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)二分之一以上”，還是“經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)三分之二以上”，尚未有明文規(guī)定?！拔艺J(rèn)為可以適當(dāng)參照加裝電梯的案例，依法征得多數(shù)業(yè)主同意，并通過(guò)公示、備案和行政審批程序?！?/p>

“最好是各小區(qū)制定業(yè)主大會(huì)章程，再依據(jù)章程規(guī)定表決?！睏钕闪诌M(jìn)一步說(shuō)，“不過(guò)仍存在部分業(yè)主堅(jiān)決抵制或后續(xù)‘跳票’的情形，真實(shí)情況會(huì)更復(fù)雜?！?/p>

2、 開發(fā)商同不同意？

房產(chǎn)開發(fā)包括規(guī)劃許可、拿地、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、竣工、驗(yàn)收、備案等一系列流程。與開發(fā)商協(xié)商一致，是鋁材順利“掛上”的必經(jīng)之路。

但業(yè)主與開發(fā)商之間仍存在諸多潛在問(wèn)題。比如對(duì)建筑物設(shè)計(jì)載荷有沒(méi)有影響？一旦出現(xiàn)交付延期，責(zé)任在哪方？若鋁板制作及施工工藝不達(dá)標(biāo)，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？如果后續(xù)鋁材出現(xiàn)破損，質(zhì)保責(zé)任和維護(hù)費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)？

楊仙林指出，“這還涉及開發(fā)商與施工單位的問(wèn)題，是納入施工單位的總包合同之內(nèi)，走工程量增加；還是走專業(yè)工程分包，引入其他施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)？臨時(shí)更換外立面，需要各單位的配合，比方說(shuō)腳手架可能已經(jīng)拆除，得重新再搭設(shè)，很可能導(dǎo)致最終的改裝費(fèi)用遠(yuǎn)高于業(yè)主的預(yù)期?！?/p>

3、 管理部門同不同意？

“最重要的是，這其實(shí)并不是開發(fā)商和業(yè)主兩方之間的簡(jiǎn)單決斷，因?yàn)橥饬⒚娓脑煲呀?jīng)牽涉到城市規(guī)劃、建筑安全等方面的問(wèn)題，需要到相關(guān)規(guī)劃等部門進(jìn)行重新備案和許可批準(zhǔn)?！?/p>

“監(jiān)管對(duì)這種自籌改造并委托開發(fā)商實(shí)施的行為會(huì)不會(huì)放行還不好說(shuō)。”楊仙林認(rèn)為，這也構(gòu)成此次外立面“整形”的實(shí)行難點(diǎn)。

4、 資金管理誰(shuí)來(lái)管？

“籌集資金理論上屬于建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金，因此在設(shè)立和使用上需要符合業(yè)主大會(huì)的籌集、審計(jì)、公開程序，以及管理上的專戶等，整個(gè)流程的合規(guī)性及有效監(jiān)督，都是新問(wèn)題?！?另有一名業(yè)內(nèi)律師向記者表示，“實(shí)際操作起來(lái)相當(dāng)不容易。”

動(dòng)因：業(yè)主“市值管理”

“由于新房限價(jià)政策，開發(fā)商的利潤(rùn)很微薄甚至虧損，配置自然不會(huì)高，質(zhì)量方面的問(wèn)題也逐漸暴露。另一方面，杭州核心區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅較大，新房與周邊二手房形成了明顯倒掛，導(dǎo)致新盤準(zhǔn)業(yè)主的預(yù)期很高?！蹦撤科蟾吖軐?duì)記者說(shuō)，這種更換外立面的做法，是投資者對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的一種極端反映，類似于股票市場(chǎng)的市值管理。

據(jù)記者觀察，近來(lái)，杭州樓市業(yè)主“自來(lái)卷”的風(fēng)氣愈演愈烈。比如，某未交付紅盤業(yè)主眾籌升級(jí)架空層與車庫(kù)入口，某府外立面鋁板“擴(kuò)容”……

（杭州某未交付紅盤業(yè)主眾籌升級(jí)架空層與車庫(kù)入口）

據(jù)查，早在2021年初，杭州江干區(qū)某小區(qū)業(yè)主就因不甘房?jī)r(jià)被隔壁小區(qū)“比下去”，打算籌資2000萬(wàn)元升級(jí)外立面。但時(shí)至今日，未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

開發(fā)商要利潤(rùn)，業(yè)主要品質(zhì)，兩者的訴求在地價(jià)高企、售價(jià)受限的模式下難以平衡，衍生出不少問(wèn)題。比如，中簽率個(gè)位數(shù)的“濱融府”等紅盤，因營(yíng)銷時(shí)對(duì)外立面材料的說(shuō)法與實(shí)際配置不符，導(dǎo)致準(zhǔn)業(yè)主提出異議，后開發(fā)商承諾升級(jí)鋁板。近期，“大運(yùn)橋西府”、“嘉品”等新盤的準(zhǔn)業(yè)主，也對(duì)外立面的用材配置提出異議。

觀察近兩年的杭州樓市，由于部分區(qū)域新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛的存在，杭州部分新盤出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”的景象。2021年，杭州兩次加碼樓市調(diào)控政策，提升購(gòu)房門檻，“驅(qū)離”了一批投資客，但紅盤的搖號(hào)熱度依舊居高不下。比如，杭州市中心文暉板塊熱盤“和品府”，2021年分三次售罄，整體中簽率僅約10%。

但事情正在起變化。由于政策持續(xù)加碼，杭州非核心區(qū)域的樓盤頻繁出現(xiàn)流搖現(xiàn)象，居高不下的二手房房?jī)r(jià)也出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的趨勢(shì)。我愛(ài)我家（000560）市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年，杭州（含富陽(yáng)、不含臨安，下同）二手房共成交7.92萬(wàn)套，系2016年以來(lái)成交量第二低的年度。

房產(chǎn)專業(yè)人士方張接預(yù)計(jì)，2022年，杭州樓市新房搖號(hào)和土拍政策會(huì)繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，做出有利于自住和多孩家庭的政策傾斜。但是，樓市結(jié)構(gòu)性供需錯(cuò)位、自住承受力與掛牌價(jià)預(yù)期之間的矛盾會(huì)繼續(xù)突出。

編輯：吳正懿

校對(duì)：張 宇

圖編：趙雁旎

制作：張 巘

責(zé)編：邵子怡

簽發(fā)：潘林青

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