（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）隨著杭州第三輪集中供地的結(jié)束，杭州2021年住宅出讓也落下帷幕。

12月21日，杭州進(jìn)行第三批次集中供地，共推出35宗（含1宗租賃用地）涉宅地，總出讓面積176.2萬平方米，總建面416.1萬平方米，總起價(jià)712.9億元。

不同于首輪集中供地的“火爆”，也不同于第二輪集中供地的“冷清”，杭州第三輪集中供地回歸理性。35宗涉宅地中，9宗地塊底價(jià)成交，2地溢價(jià)出讓，24宗地塊觸及封頂價(jià)搖號出讓，總成交額759.54億元，綜合溢價(jià)率7%。

至此，杭州三輪集中供地共攬金2196億元。其中，首批集中供地成交1178億元，二輪集中供地成交257.46億元。

近7成地塊觸及封頂價(jià)

從封頂?shù)貕K上看，此次24宗地塊觸及封頂，占比68.5%，略低于杭州首輪集中供地的73.7%。

12月22日，這24宗地塊搖號出讓，綠城搖中數(shù)量最多，拿下濱江襄七房、蕭山城區(qū)市北、余杭杭州未來科技城3宗地塊；新黃浦（600638）實(shí)業(yè)和華潤置地次之，前者搖中蕭山蜀山西單元和臨平區(qū)開發(fā)區(qū)兩宗地塊，后者搖中拱墅區(qū)申花單元兩宗地塊。此外，中海、越秀、偉星、濱江聯(lián)合體及坤和建設(shè)等企業(yè)均有所獲。

出讓地塊中，拱墅區(qū)（申花單元GS0407－B1/B2/S2-15、GS0407－R21/B1/B2-14、GS0407-R21-13地塊）熱度最高。該地塊出讓面積16.28萬平方米，起價(jià)85.83億元，經(jīng)過78輪競價(jià)后觸及94.33億元封頂價(jià)，于第二日被華潤置地?fù)u中，成為杭州第三輪集中供地中成交價(jià)最高的地塊。

值得一提的是，第三輪集中供地中，有4宗流拍地“回爐出讓”，分別是筧橋單元JG0603-R21-06地塊、富春灣新城7號地塊、臨平開發(fā)區(qū)北沙路與風(fēng)荷路交匯東南處地塊和錢塘核心區(qū)青西二路東側(cè)地塊。

其中，上城區(qū)（筧橋單元JG0603-R21-06地塊）出讓面積4.86萬平方米，建筑面積8.76萬平方米，起始價(jià)20.25億元，較第二輪集中供地22.04億元減少1.79億元；封頂價(jià)22.25億元，較前批次出讓價(jià)格僅高出0.21億元，最后該地塊被濱江集團(tuán)（002244）、浙江中豪聯(lián)合體以封頂價(jià)競得。

和筧橋單元JG0603-R21-06地塊一樣到達(dá)封頂價(jià)的還有臨平區(qū)開發(fā)區(qū)北沙路與風(fēng)荷路交匯東南處地塊。經(jīng)過12輪競價(jià)，該地塊觸及封頂價(jià)7.58億元，被上海新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司搖中，成交價(jià)較前批次出讓地價(jià)7.2億元僅多出0.38億元。

另外兩宗地價(jià)下調(diào)幅度不大的地塊底價(jià)成交。其中，富陽區(qū)富春灣新城7號地塊由中交城投以6.3億元底價(jià)競得，樓面價(jià)7212元/平方米；塘區(qū)核心區(qū)青西二路東側(cè)地塊由杭州濱江、杭州星耀聯(lián)合體以底價(jià)9.25億元競得，樓面價(jià)9700元/平方米。

新房限價(jià)上調(diào)、地價(jià)下調(diào)

事實(shí)上，業(yè)內(nèi)對杭州第三批集中供地的回暖并不意外?？硕鹫憬瓍^(qū)域表示，三批次土拍溢價(jià)率、封頂率雙高，熱度回溫歸因于土拍規(guī)則松綁、板塊新房限價(jià)上調(diào)、地價(jià)下調(diào)配建減負(fù)、房企利潤空間變大等。

土拍規(guī)則方面，杭州在第三輪集中供地中恢復(fù)了“預(yù)公告”的勾地政策。早在11月3日，杭州市規(guī)劃和自然資源局曾發(fā)布第三批集中供地預(yù)告，計(jì)劃推出51宗地塊，并表示有意向參與上述地塊競買的，可繳納預(yù)約申請保證金、辦理預(yù)約申請手續(xù)。

最后正式出讓環(huán)節(jié)中，51宗地塊縮減至35宗地塊，側(cè)面說明有16宗地塊未得到房企青睞。

而此次出讓的35宗地塊素質(zhì)較高，主城區(qū)占比近六成之外，還有不少核心區(qū)域在過去“斷供”多年。從區(qū)域來看，拱墅區(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū)、濱江區(qū)等熱門區(qū)域皆有地塊出讓，且大部分地塊觸及封頂價(jià)轉(zhuǎn)為搖號出讓。

為了吸引房企參與競拍，杭州此次還給房企留下較大的利潤空間。

數(shù)據(jù)顯示，杭州本次集中供地有14個板塊新房限價(jià)上漲，且大多漲幅在4%-5%之間。其中，艮北、運(yùn)河新城、蕭山經(jīng)開區(qū)3大板塊單價(jià)上調(diào)最多，達(dá)2000元/平方米；江東、南部臥城2大板塊限價(jià)漲幅較高，均超6%。

以拱墅區(qū)申花北板塊舉例，二批次地塊商品房預(yù)售價(jià)不高于45000元/平方米，三批次地塊商品房預(yù)售價(jià)不高于46200元/平方米，限價(jià)增幅率為2.7%。

商品房預(yù)售價(jià)上調(diào)的同時(shí)，杭州通過降低土地溢價(jià)率減少房企拿地成本，土地上限由此前的15%下調(diào)為10%。當(dāng)土地競價(jià)未達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，價(jià)高者得；當(dāng)土地競價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)為公開搖號確定競得人。

房價(jià)上調(diào)、地價(jià)下調(diào)，房企利潤空間增大。據(jù)克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，此次土拍實(shí)際樓地價(jià)差近14000元/平方米，創(chuàng)2020年以來新高，較二批次環(huán)比漲幅超30%。封頂?shù)貕K盈利空間更高，平均樓地價(jià)差達(dá)14535元/平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向觀察者網(wǎng)表示，杭州新建住宅市場一直供不應(yīng)求，開發(fā)商拿地不愁銷售，而這一批土地相比第二輪土地整體利潤率有所提高，對于房企來說，壓力小了很多，拿地意愿自然有所上升。

“此外，目前全國房地產(chǎn)政策都已經(jīng)見底，政策最嚴(yán)格的時(shí)間已經(jīng)過去，市場逐漸見底、企穩(wěn)。”在張大偉看來，全國市場依然分化，房企拿地依然集中熱點(diǎn)城市，杭州作為樓市相對最安全的城市，所以熱度相對較高。

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