2021年，政府持續(xù)深化“房住不炒”的政治定位，堅持通過“三穩(wěn)”，保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場深層邏輯明顯變化，調(diào)控效果凸顯。昆明房地產(chǎn)市場政策緊隨中央，房地產(chǎn)市場同樣出現(xiàn)較為明顯的變化。

根據(jù)監(jiān)測，2021年，昆明主城區(qū)成交商品住宅655.1萬㎡，同比下滑近三成;成交均價同比微升約1%。土地市場供需全年維持在低位水平，全年商品房用地成交規(guī)劃建筑面積297.0萬㎡，同比下滑83.6%;成交樓面均價穩(wěn)中有升，同比增長2.6%。昆明房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)量縮價漲的局面。

2021年昆明市房企TOP20商品房銷售金額為913.0億元，銷售面積為802.3萬㎡。銷售金額TOP3房企分別為俊發(fā)、萬科和碧桂園，均超過70億，其中俊發(fā)銷售金額達(dá)170.1億元，是區(qū)域銷售金額唯一超過百億的房企，領(lǐng)先優(yōu)勢明顯，區(qū)域龍頭地位十分突出。TOP5房企銷售金額門檻高于53億，而TOP10房企銷售金額門檻也超過33億元。從銷售面積來看，TOP5房企銷售面積均超50萬㎡，分別為俊發(fā)、恒大、萬科、碧桂園和融創(chuàng)，其中俊發(fā)銷售面積超百萬方，龍頭地位穩(wěn)固。

2021年昆明市商品住宅項目TOP20銷售金額為361.6億元，銷售面積為254.2萬㎡。TOP5項目銷售金額門檻超過21億，俊發(fā)項目獨占兩席，且位居前兩位，分別為俊發(fā)彩云城、俊發(fā)觀云海，銷售金額為26.5億元和26.0億元，萬科500里以23.4億元的銷售額排名第三。從銷售面積來看，TOP5項目銷售面積門檻為13.5萬㎡，俊發(fā)觀云海、俊發(fā)彩云城兩個項目銷售面積超過20萬㎡，分別以21.7萬㎡、20.0萬㎡的銷售面積位列一、二位，七彩云南古滇名城以17.8萬㎡的銷售面積位列第三。

-昆明樓市解讀-

▍政策關(guān)鍵詞：整治市場亂象，規(guī)范市場秩序

重在市場監(jiān)管，治亂象，穩(wěn)秩序

2021年，昆明房地產(chǎn)市場政策環(huán)境整體偏溫和寬松，主要通過加強對房地產(chǎn)市場監(jiān)管，肅清市場亂象，逐步向房地產(chǎn)市場長效機制過渡。如8月，昆明市自規(guī)局發(fā)布關(guān)于公開征求《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)辦公類建設(shè)項目全過程管理的實施意見(試行)》的公告，明確要求全市將加強商業(yè)辦公類地產(chǎn)項目銷售監(jiān)管，低層辦公建筑的銷售對象不得為個人。9月，云南省住建廳聯(lián)合省發(fā)展改革委等部門發(fā)布《關(guān)于印發(fā)云南省持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作方案的通知》，明確提出力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，監(jiān)管制度不斷健全，監(jiān)管信息系統(tǒng)基本建立等，建立健全長效管理機制。10月，云南省住建廳發(fā)布通知，加強全省房地產(chǎn)市場交易行為，其中購房人未獲貸款資格前，開發(fā)商不得收首付款頗受關(guān)注。11月昆明市住建局等多部門聯(lián)合為進(jìn)一步整治房地產(chǎn)亂象，就出現(xiàn)的“首付貸”、“首付返還”等違規(guī)問題召開專題會議，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

▍市場關(guān)鍵詞：供大于求，供需縮量，價格穩(wěn)中微升

商品住宅市場總體供大于求，供需同比縮量

2021年，昆明主城五區(qū)商品住宅供應(yīng)774.5萬㎡，同比下跌超三成，達(dá)32.6%，成交655.1萬㎡，同比下滑28.9%。相比2020年，市場供需明顯縮量。

具體來看，一季度市場整體供應(yīng)不足，產(chǎn)生了短暫的供不應(yīng)求局面，進(jìn)入二季度，市場供應(yīng)放量，供應(yīng)突破百萬方的月份均出現(xiàn)在二季度，同期市場需求溫和釋放;進(jìn)入三季度，受宏觀環(huán)境的影響，市場急轉(zhuǎn)直下，供需同步縮水;隨著調(diào)控效果顯現(xiàn)，四季度宏觀調(diào)控政策開始松動，同時受環(huán)滇項目解禁及年末房企沖刺的影響，市場需求進(jìn)入反彈周期，但市場供應(yīng)略顯不足。綜合而言，2021年市場環(huán)境不佳，消費者持幣觀望，房企資金緊張，積極謀求去化，商品住宅市場總體保持供大于求的局面。

商品住宅價格全年微升，階段性特征明顯

2021年，昆明主城區(qū)商品住宅成交均價受上半年高位均價影響，全年成交均價約15019元/㎡，同比增長1.0%，成交價格保持穩(wěn)中有升。

具體來看，2021年上半年，昆明市商品房住宅價格震蕩攀升的態(tài)勢明顯，于5月達(dá)到今年新高，為15811元/㎡。隨著金融監(jiān)管政策趨緊，企業(yè)回款壓力驟增，6月成為商品住宅價格的分水嶺，市場開始進(jìn)入回調(diào)期，成交均價不斷回落，10月觸及全年低點，為13295元/㎡。隨著信貸等政策開始松動，年底市場小幅反彈，成交均價開始回暖，全年收盤價定格在14056元/㎡?？傮w來看，受宏觀調(diào)控政策的影響，昆明市商品住宅價格階段性特征明顯，上半年商品住宅價格震蕩攀升，進(jìn)入下半年，市場降溫，商品住宅價格逐漸回落，全年價格整體保持平穩(wěn)。

▍土地關(guān)鍵詞：量縮價漲，低溢價

商品房用地供需創(chuàng)近年新低，成交不足百萬方

自2019年昆明主城區(qū)商品房用地供需創(chuàng)新高后，商品房用地供需開始收縮。進(jìn)入2021年，昆明主城區(qū)商品房用地供需大幅縮減，并創(chuàng)近幾年新低。究其原因，主要受房地產(chǎn)市場下行環(huán)境影響，同時熱點城市“兩集中”土拍政策的執(zhí)行，改變了供地節(jié)奏，影響了供地預(yù)期，全年土地市場較為低迷。

具體來看，2021年昆明主城區(qū)供應(yīng)68宗商品房用地，用地面積136.7萬㎡，同比下降80.3%。上半年供應(yīng)65.4萬㎡，進(jìn)入下半年，市場供應(yīng)相對放量，供應(yīng)71.3萬㎡，但總體仍在低位徘徊。2021年昆明主城區(qū)成交51宗商品房用地，成交用地面積75.5萬㎡，同比下降87.1%，成交主要集中于上半年，成交61.3萬㎡，占全年成交81.2%，下半年市場熱度持續(xù)較低，僅成交14.2萬㎡。

商品房可建體量急劇萎縮，容積率攀升

2021年昆明主城區(qū)商品房用地成交規(guī)劃建筑面積297.0萬㎡，同比下降83.6%，成交驟降。2019年天量成交后，2020年成交可建體量開始下滑，但總體維持近年高位，企業(yè)存在去化需求，進(jìn)入2021年，受多方因素影響，可建體量大幅縮水。雖然可建體量嚴(yán)重縮量，但部分地塊容積率較高，導(dǎo)致土地容積率大幅攀升，并創(chuàng)2015年來新高，綜合容積率達(dá)3.9。

成交樓面均價創(chuàng)新高，底價成交占比高

2021年，昆明主城區(qū)商品房用地雖然成交量縮水，但成交樓面均價達(dá)3406元/㎡，創(chuàng)近年新高。土地市場成交樓面均價自2018年突破3000元/㎡后，連續(xù)4年維持在3000元/㎡以上，雖在2019年有回調(diào)，但未破該關(guān)口。

從溢價率來看，2021年昆明主城區(qū)商品房用地成交溢價率僅為5.4%，處于2015年以來的第二低位。全年“零”溢價成交土地宗數(shù)占比超九成，尤其下半年，受房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控影響，房企資金收縮，企業(yè)拿地積極性不足，市場需求動能降低，商品房用地均以底價成交。

官渡區(qū)成交量價雙雙居首

2021年，官渡區(qū)成為昆明主城商品房土地供需大戶，共推出147.9萬㎡，其次五華區(qū)以94.8萬㎡緊隨其后，兩區(qū)占總推出規(guī)劃建筑面積的一半。從成交上看，官渡區(qū)成交量同樣最大，達(dá)90.8萬㎡，占總成交規(guī)劃建筑面積的30.6%。從成交樓面均價上看，官渡區(qū)以5305元/㎡的樓面均價居于主城五區(qū)首位，呈貢區(qū)成交樓面均價排名五區(qū)之尾。

商住用地成交“最”盤點

2021年，昆明主城區(qū)商住用地?zé)狳c地塊集中在上半年成交。其中，官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處KCGD2020-3-A1地塊，攬金最多，達(dá)8.6億，由中國鐵建地產(chǎn)摘得;KCGD2020-4-A1地塊由招商蛇口以樓面價13046元/㎡的年內(nèi)最高價獲得;KCJ2019-6地塊因位于呈貢區(qū)，起拍價相對較低，由保利發(fā)展和陽光城以34.8%的年內(nèi)最高溢價聯(lián)合摘得。

結(jié)語

2021年房地產(chǎn)市場政策頻出，“房住不炒”“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”仍為市場調(diào)控的主基調(diào)，雖然四季度政策調(diào)控出現(xiàn)緩和，但市場出現(xiàn)了較為明顯的降溫態(tài)勢，消費者持幣觀望情緒濃厚，房企銷售承壓。受市場環(huán)境影響，昆明房地產(chǎn)市場面臨較為嚴(yán)峻的壓力，為保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，昆明適時出臺相應(yīng)政策維護(hù)樓市秩序，促進(jìn)樓市穩(wěn)定。對于房企而言，雖面臨諸多困難和挑戰(zhàn)，但此時更應(yīng)堅守底線，穩(wěn)守初心，用質(zhì)量和產(chǎn)品力為企業(yè)未來贏得發(fā)展空間。

關(guān)鍵詞： 房住不炒 昆明主城區(qū) 商品房 銷售金額