2021年，全國房地產(chǎn)行業(yè)在“三線四檔”、“兩集中”等政策重壓之下，迎來深度調(diào)整，上半年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中有揚(yáng)，而下半年市場(chǎng)則風(fēng)險(xiǎn)不斷釋放，部分頭部房企暴露諸多問題，甚至深陷泥淖之中。而在第四季度，國家重申“房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)”，多部委同頻積極釋放維穩(wěn)政策信號(hào)，整體市場(chǎng)在穩(wěn)預(yù)期的道路上不斷校正。

在政策大環(huán)境之下，2021年江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)，但商品房市場(chǎng)成交低迷：商品住宅成交4680萬㎡，同比下降6.7%;商品房銷售面積5496萬㎡，同比下降5.1%。尤其自第三季度以來成交量持續(xù)下滑，土地市場(chǎng)更是驟冷。在面臨巨大調(diào)整壓力的同時(shí)，江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)也涌現(xiàn)出一批敢拼敢做的優(yōu)秀房企。

那么，究竟是有哪些房企突破重圍、創(chuàng)造佳績(jī)?為此，中指研究院與江西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布2021年江西省&南昌市房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP10。

江西省&南昌市2021年1-12月房企銷售業(yè)績(jī)TOP10

從榜單來看，2021年江西省房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10合計(jì)銷售金額1315.5億元，同比2020年增長(zhǎng)13.2%，其中有5家企業(yè)銷售金額突破100億，較去年減少1家。

在江西省銷售業(yè)績(jī)TOP10中，本土頭部房企東投地產(chǎn)集團(tuán)以強(qiáng)大的區(qū)域深耕實(shí)力，穩(wěn)中求進(jìn)，取得不俗成就，以214.3億位于排名第一;九頌山河集團(tuán)2021年奮力勃發(fā)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，在江西省銷售額高達(dá)209.6億，居第2位。除此之外，全國品牌房企保利發(fā)展、綠地控股銷售業(yè)績(jī)較2020年均大幅提升。而與2020年相比，全國品牌房企數(shù)量上升至7家，其中金科集團(tuán)以82.3億位居第7、聯(lián)發(fā)集團(tuán)以79.4億位于第9。

逆市之下，房企唯有穩(wěn)扎穩(wěn)打、不斷加強(qiáng)自身品牌建設(shè)、打造過硬產(chǎn)品，方能贏得購房者、贏得市場(chǎng)。

從榜單來看，在南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)上，全國品牌房企仍擁有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，品牌效應(yīng)突出。南昌市2021年房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP10合計(jì)銷售金額442.5億，整體較2020年同比下降近三成，但頭部房企銷售仍然強(qiáng)勁，如萬科、綠地控股、保利發(fā)展、中國金茂、金科集團(tuán)同比均實(shí)現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)。?與此同時(shí)，本土房企東投地產(chǎn)集團(tuán)、九頌山河集團(tuán)也表現(xiàn)不俗，分別位列第6、第7。南昌市場(chǎng)品牌房企眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，除個(gè)別板塊熱門項(xiàng)目助力企業(yè)銷售業(yè)績(jī)，其它板塊企業(yè)布局項(xiàng)目銷售差距不大。

江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)

土地端：2021年江西省住宅用地供應(yīng)成交1435宗，成交面積3662萬㎡，同比下降29.6%，土地市場(chǎng)規(guī)模下滑，出讓金1526億，同比下降35.5%。其中，住宅用地成交樓面均價(jià)1981元/㎡，同比下滑7.3%，溢價(jià)率14.4%，溢價(jià)率下降7個(gè)百分點(diǎn)(2020年同期溢價(jià)率21.4%)。江西省土地市場(chǎng)整體偏冷，溢價(jià)率得到有效控制。

銷售端：2021年江西省商品住宅價(jià)格7349元/㎡，同比增長(zhǎng)3.6%;商品房?jī)r(jià)格7438元/㎡，同比上漲2.3%，商品房和住宅價(jià)格漲幅有所收窄，分別收窄1.9和0.5個(gè)百分點(diǎn)(2020年漲幅分別為5.5%和2.8%)2021年全省商品住宅4680萬㎡，同比下降6.7%;商品房銷售面積5496萬㎡，同比下降5.1%，全年來看，成交量呈現(xiàn)逐月下滑態(tài)勢(shì)。

庫存方面：截至2021年12月底，江西省商品房庫存面積為8656.3萬平方米，比2020年底增加217.8萬平方米，升幅為2.6%;去化周期約為18個(gè)月，比2020年底增加1.2個(gè)月。其中：商品住宅庫存4104.3萬平方米，比2020年底增加42.1萬平方米，升幅1%;去化時(shí)間約為10個(gè)月，比2020年底增加0.7個(gè)月。非住宅庫存4552.0萬平方米，比2020年底增加175.7萬平方米，增幅為4%;去化時(shí)間約為66.6個(gè)月，比2020年底增加1.4個(gè)月。

南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)

全年來看，南昌市土地市場(chǎng)上半年較好，下半年隨著市場(chǎng)和政策環(huán)境變化，土地市場(chǎng)冰封，民營房企基本停止拿地;具有國企背景以及聯(lián)合國企拿地趨勢(shì)突出。

土地供求：2021年南昌住宅用地供應(yīng)525萬㎡，同比2020年下降68.8%;成交413萬㎡，同比下降75.1%;成交樓面均價(jià)4120元/㎡，同比上升13.3%。

從推出樓面價(jià)來看，2021年商住辦起始樓面均價(jià)3267元/㎡，同比2020年上升18.6%，溢價(jià)率達(dá)18.73%。住宅用地推出樓面均價(jià)3603元/㎡，同比2020年上升24.5%，溢價(jià)率達(dá)20.4%。

各區(qū)域住宅用地成交情況：新建區(qū)成交182.20萬㎡，高居首位;其次是高新區(qū)成交62.35萬㎡，排名第二;青云譜區(qū)成交61.65萬㎡，排名第三;東湖區(qū)、青山湖區(qū)、灣里區(qū)土地?zé)o成交，余下各區(qū)縣成交不多。在住宅用地成交完成率方面，2021年住宅用地完成供地計(jì)劃的49%;高新區(qū)，新建等區(qū)域完成率較高，青山湖，東湖和紅谷灘完成率較低。

南昌市商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)：受整體大環(huán)境影響，供需兩端下滑明顯，下半年愈加明顯，成交價(jià)格平穩(wěn)，市場(chǎng)低迷。

供求端：2021年南昌市商品住宅供應(yīng)471萬㎡，同比2020年下滑16.2%;成交510萬㎡，同比2020年下降14.7%，今年南昌市商品住宅供銷比為0.92，近五年供銷比整體呈現(xiàn)小幅下降的態(tài)勢(shì)。受政策和市場(chǎng)影響，供需兩端下滑明顯，市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期。

成交端：2021年南昌市商品住宅成交649.43億元，同比下滑10.4%，成交金額持續(xù)下降;住宅成交均價(jià)12736元/㎡，同比上漲1.1%，均價(jià)保持平穩(wěn)。

只含南昌市主城區(qū)、新建區(qū)純住宅銷售數(shù)據(jù)

庫存端：截止到2021年12月底，南昌市商品住宅庫存451萬㎡，較年初降低了39萬㎡，庫存有所減少;出清周期12.4個(gè)月，連續(xù)攀升，面臨較大的去化壓力。

各區(qū)域住宅成交情況：2021年南昌市商品住宅成交主要來自于新建區(qū)(含灣里)占比32%，紅谷灘(九龍湖)占比17%，青云譜區(qū)占比12%。從各區(qū)域成交均價(jià)來看，西湖，東湖，高新，紅谷灘整體均價(jià)堅(jiān)挺，其中西湖區(qū)均價(jià)18401元/㎡(主要為華僑城萬科)，排名第一;東湖區(qū)17660元/㎡(主要為中駿世界城)，排名第二;紅谷灘區(qū)15334元/㎡，位居第三。

樓盤：2021年1-12月南昌市住宅項(xiàng)目銷售金額TOP10

2021年1月-12月，南昌市商品住宅項(xiàng)目銷售金額TOP10合計(jì)銷售金額為159.7億元。前三位的銷售金額均超15億元，其中華僑城萬科以36.43億位居第一，華潤(rùn)昆侖御排名第二，成交金額17.72億，排名第三的是綠地VR科創(chuàng)城，成交16.57億。從樓盤榜單來看，熱門板塊的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，高價(jià)項(xiàng)目依然堅(jiān)挺，剛需項(xiàng)目仍是主流。無論是以品質(zhì)為代表，還是通過以價(jià)換量，未來樓盤去化將日益嚴(yán)重，身處熱門板塊的樓盤仍或是成交主力。

總結(jié)與展望

整體來看，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)成交規(guī)模在收縮，市場(chǎng)已然進(jìn)入深度調(diào)整期。從南昌市場(chǎng)來看，2022年仍然呈現(xiàn)分化加劇的態(tài)勢(shì)，核心板塊，在2021年土地供應(yīng)減少情況下，未來市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)將逐步合理，隨著信貸環(huán)境的逐步改善，2022年市場(chǎng)有望進(jìn)一步恢復(fù)，板塊成交規(guī)?；?qū)⑻嵘?偏遠(yuǎn)郊區(qū)由于土地供給較大，供過于求的情況短期內(nèi)難以得到轉(zhuǎn)變，板塊也將持續(xù)步入調(diào)整階段。

2022年全省銷售或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)收窄態(tài)勢(shì)，房企將會(huì)更加注重城市研判、板塊研究，而在品牌建設(shè)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面持續(xù)深度優(yōu)化，理性投資、積極營銷、精細(xì)化操作，并加強(qiáng)對(duì)外的多元化合作，降低運(yùn)營和管理風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 商品房 房地產(chǎn) 維穩(wěn)政策 銷售業(yè)績(jī)