2021年，我愛我家（000560）北京區(qū)域住房租賃交易量微高于2018年市場最高規(guī)模，達(dá)到歷史新高；租金上下半年前升后降，總體與2019年租金水平相差不大；新增房客比以較低位運(yùn)行，新增市場供不應(yīng)求。預(yù)計(jì)2022年北京區(qū)域住房租賃市場將延續(xù)2021年向好趨勢，租金波動仍將保持平穩(wěn)。

01

交易量達(dá)到歷史新高

市場回歸正常運(yùn)行規(guī)律

2021年，我愛我家北京區(qū)域住房租賃交易量微高于2018年市場最高規(guī)模，達(dá)到歷史新高；同比較2020年增長超一成，略高于2019年5個百分點(diǎn)。整體來看，今年北京區(qū)域住房租賃市場基本消除2020年疫情影響，市場回歸正常運(yùn)行規(guī)律。

分月度來看，1-2月受春節(jié)假期影響，交易量走低；3月小陽春如期而至，交易量走高；4月小幅下滑后，5-6月逐月增長；7月畢業(yè)旺季交易量創(chuàng)年內(nèi)最高；82月市場平穩(wěn)下行，逐漸進(jìn)入租賃淡季。

02

租賃需求主要集中在朝海豐昌

石景山近兩年增長明顯

根據(jù)我愛我家北京區(qū)域交易數(shù)據(jù)，2021年，北京住房租賃交易量分布前四區(qū)分別為：朝陽、海淀、豐臺、昌平，占比分別為29.0%、17.8%、12.7%、11.0%，累計(jì)占比達(dá)到70.5%。

與上年相比，北京11個區(qū)的住房租賃交易量均有所增長。其中，石景山、房山、大興、豐臺四區(qū)的交易量同比漲幅較高，西城、東城、海淀交易量同比漲幅居中。與2019年相比，除昌平、通州、大興、順義四區(qū)交易量下降外，其余七個區(qū)交易量均有不同幅度的增長，石景山漲幅尤為明顯。

綜上可見，當(dāng)前北京區(qū)域七成以上住房租賃需求集中在區(qū)域占地面積較大的三大城區(qū)——朝陽、海淀、豐臺以及交通、配套較為便利與完善的近郊區(qū)——昌平。值得注意的是，近兩年，石景山因其經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通便利、位置優(yōu)勢等，租賃需求有較明顯的提升；而昌平因人口、資源飽和度高，順義因配套不完善、地理位置較城區(qū)遠(yuǎn)等因素，租賃需求有下行趨勢。

03

租金上下半年前升后降

總體租金水平與2019年相差不大

2021年，我愛我家北京區(qū)域的整租交易中，每平米的平均租金較上年有所上漲，總體租金水平與2019年相差不大；每套的平均租金略高于上年平均，但較2019年有所回落。因疫情影響，2020年北京區(qū)域整租租金下跌明顯，故2021年租金同比漲勢略顯明顯。

從月度數(shù)據(jù)來看，受交易量及市場季節(jié)因素影響，2021年，北京區(qū)域整租租金上半年逐月上升，下半年逐月下滑，7月達(dá)到年內(nèi)最高水平；自此之后，連續(xù)數(shù)月下滑，截至年末租金略高于1月與2月，基本回落至全年較低水平。

04

新增房客比以較低位運(yùn)行

新增需求較上年明顯增長

2021年，我愛我家北京區(qū)域住房租賃市場新增房客比為0.16，比上年明顯下滑0.15。2021年，新增房源量較上年有所下降；新增客源量較上年則有明顯增長，達(dá)到近幾年新高；新增房客比以較低位運(yùn)行，新增市場供不應(yīng)求。

05

九成需求集中在1-2居

中等戶型需求較上年明顯提升

2021年，我愛我家北京區(qū)域的整租交易中，兩居室市場占比最高，達(dá)到51.8%，較上年上升1.4個百分點(diǎn)；其次是一居室，交易占比39.1%，較上年下滑0.4個百分點(diǎn)；三居室與四居及以上交易占比較上年分別下滑0.9個百分點(diǎn)、0.1個百分點(diǎn)。

總體而言，2021年北京區(qū)域住宅租賃市場需求依然集中在1-2居室，占比超過九成。2021年，北京區(qū)域中等戶型需求較上年有較大幅度提升，而小戶型與大戶型需求量相對上年略有下滑，尤其是大戶型需求已連續(xù)四年下降。

06

八成以上需求集中在2000-8000元

中低租金住房需求提升明顯

2021年，我愛我家北京區(qū)域的住房租賃交易中，合同月租金段占比排名前三位的依次是2000-4000元、4000-6000元、6000-8000元，占比分別為40.7%、28.1%、13.5%，累計(jì)占比達(dá)到82.3%。與上年相比，2000元以下、2000-4000元、4000-6000元租金段占比分別上升2.2個百分點(diǎn)、1.8個百分點(diǎn)、1.4個百分點(diǎn)；6000-8000元、80000000元、10000元以上租金段占比分別下滑2.8個百分點(diǎn)、1.5個百分點(diǎn)、1.1個百分點(diǎn)。

綜合來看，2021年北京區(qū)域住房租金需求主要集中在2000-8000元，占比超過80%，比上年提升0.4個百分點(diǎn)；其中，2000-6000元占比接近70%。2021年，北京區(qū)域6000元以下各租金段住房需求均有所提升，累計(jì)上升5.4個百分點(diǎn)；而6000元以上租賃需求則明顯下滑。中低租金價(jià)位住房需求提升明顯，中高端、高端租賃需求近三年持續(xù)下滑。

07

85后、90后成為當(dāng)前租賃主力

30-35歲租客占比連續(xù)四年上升

2021年，我愛我家北京區(qū)域住房租賃交易中，租賃客戶年齡在25歲以下、25-30歲、30-35歲、35-40歲、40-45歲、45-50歲、50歲以上的比例分別為16.3%、32.0%、22.0%、11.4%、6.9%、4.8%和6.5%。其中，30-35歲、35-40歲、40-45歲以及50歲以上租客占比較2020年分別提升0.36個百分點(diǎn)、0.38個百分點(diǎn)、0.31個百分點(diǎn)和0.43個百分點(diǎn)；25歲以下、25-30歲租客占比較2020年分別下滑0.18個百分點(diǎn)、1.25個百分點(diǎn)。

綜上可見，2021年北京區(qū)域住房租賃市場，超7成以上租客集中在35歲以下，其中25-35歲租客占比達(dá)到54%，85后、90后成為當(dāng)前租賃市場的主力軍。2021年，北京區(qū)域租賃市場進(jìn)入正常運(yùn)行軌道，2020年因疫情影響而明顯提升的25-30歲的租客占比今年已回落至2019年水平。

縱觀近四年數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前租賃市場30-45歲租客占比呈逐年上升趨勢，尤其是30-35歲租賃客戶，2021年占比較2019年上升了近2個百分點(diǎn)，近幾年占比提升幅度十分明顯。這與北京區(qū)域購房總價(jià)較高，消費(fèi)者買房理念、居住觀念的轉(zhuǎn)變有較大關(guān)系。

我愛我家研究院分析表示，供求方面，2021年，北京區(qū)域住房租賃交易量相比近兩年均有一定的增長，且交易總量微高于2018年市場規(guī)模，達(dá)到歷史新高。北京住房租賃市場已完全恢復(fù)至疫情前的運(yùn)行節(jié)奏，常規(guī)規(guī)律下的3月小陽春、7月畢業(yè)旺季均如期而至。2021年北京區(qū)域整租平米租金與套均租金呈現(xiàn)上下半年前升后降的趨勢，全年租金水平與2019年相差不大。新增房客比以較低位運(yùn)行，新增市場依舊供不應(yīng)求。

交易結(jié)構(gòu)方面，2021年，北京區(qū)域九成以上住房租賃需求集中在1-2居室，且中等戶型需求較上年提升幅度較明顯。近七成租客的租金需求主要集中在2000-6000元，且近三年呈逐年上漲趨勢，中高端、高端租賃需求則持續(xù)下滑。2018年以來，北京區(qū)域租賃市場30-45歲租客占比呈逐年上升趨勢，尤其是30-35歲租客占比提升幅度十分明顯。這與北京區(qū)域購房總價(jià)較高，消費(fèi)者買房理念、居住觀念的轉(zhuǎn)變有較大關(guān)系。

最后，我愛我家研究院認(rèn)為，2022年，國家政策端主張堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，疊加北京良好的經(jīng)濟(jì)活力、城市吸引力、較強(qiáng)的人口流動性等優(yōu)勢，預(yù)計(jì)未來短期北京住房租賃需求依然較高，北京住房租賃市場依舊向好。

交易量方面，2022年，若不出現(xiàn)較大規(guī)模的疫情反復(fù)情況，預(yù)計(jì)北京區(qū)域住房租賃市場將延續(xù)2021年向好趨勢，交易總量有望高于2021年，但漲幅不會很大。2022年全年租賃市場將保持正常運(yùn)行規(guī)律，1-2月因春節(jié)臨近，交易量走低，但受就地過年政策倡導(dǎo)影響，或有小幅反彈；3月交易量仍將達(dá)到年內(nèi)較高水平；4月回落后，5-6月逐月回升；7-8月畢業(yè)季到來，交易量將達(dá)到年內(nèi)最高水平；隨后，92月交易量逐月回落，市場進(jìn)入租賃淡季。

租金方面，2022年，北京區(qū)域住房租賃市場全年平均租金仍將保持平穩(wěn)波動趨勢。受交易量與季節(jié)因素影響，1-7月租金或呈小幅上漲趨勢，且漲幅將低于上年同期水平；8月開始市場下行，租金逐月回落，年末租金將達(dá)到年內(nèi)較低水平。

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