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房地產(chǎn)市場是否真的很差？

在1月25日的報(bào)告分享會(huì)上，貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，從往年經(jīng)歷來看，每一輪調(diào)控都可稱為歷史最嚴(yán)，但房地產(chǎn)并未因此一蹶不振。從2010年至今，廣州商品房銷售面積始終保持增長態(tài)勢。

根據(jù)貝殼研究院廣州分院的報(bào)告，盡管過去一年，特別是下半年樓市調(diào)控多次加碼，但政策對需求的抑制有限，市場仍處于上行恢復(fù)期。2021年，廣州新房網(wǎng)簽10.9萬套，市場實(shí)際成交預(yù)計(jì)在12萬套左右，均高于2020年。

近幾年宅地出讓量持續(xù)走高帶動(dòng)新房供應(yīng)維持在高位水平，2021年廣州新增供應(yīng)12.1萬套新房，達(dá)到歷史最高值。不過，分階段來看，由于房企過度偏重節(jié)點(diǎn)、備案價(jià)管理致使推遲供應(yīng)等原因，廣州新房呈現(xiàn)階段性供應(yīng)短缺的特點(diǎn)。

其中，2021年1-3月份雖供給正常，但與需求相比明顯不足；而5-7月份，受到備案價(jià)管理影響，房企博弈價(jià)格推遲供應(yīng)，市場供應(yīng)短缺。由此，上半年供應(yīng)短缺導(dǎo)致環(huán)比成交持續(xù)下滑，房企錯(cuò)失上半年更好的去化機(jī)會(huì)，而下半年貨量集中上市，房企以價(jià)換量等促進(jìn)成交好轉(zhuǎn)。報(bào)告顯示，上半年廣州新房新增供應(yīng)僅占全年的35%，下半年占65%。

二手房方面，2021年廣州全年成交12.2萬套，同比下跌近10.95%，但仍明顯優(yōu)于2019年。李茂喆表示，在8月底廣州出臺(tái)了二手房參考價(jià)之后，二手房成交量連續(xù)多月轉(zhuǎn)淡，但由于第四季度房貸政策松綁等原因，11月份開始已重新回升，“(市場)最差時(shí)刻已過”。

(來源：貝殼研究院廣州分院)

針對2022年廣州樓市走勢，李茂喆指出，新房預(yù)計(jì)將成交11萬套，二手房上半年雖處于恢復(fù)期，但成交量依然維持低位，從而拉低全年成交水平，或?qū)⒊山?.9萬套，同比減少19%。

值得一提的是，盡管2021年三次集中供地，房企拿地?zé)崆橐来螠p弱，但2022年廣州新房供應(yīng)將繼續(xù)維持高位，為新房成交提供了較強(qiáng)的供應(yīng)基礎(chǔ)。從歷年廣州宅地成交宗數(shù)來看，2018-2021年分別成交61宗、55宗、85宗和86宗，對應(yīng)的成交建面分別為995萬平方米、1076萬平方米、1541萬平方米和1496萬平方米。

“2021年較多地塊流拍，對2022年新房市場供應(yīng)影響有限，廣州新開工到供應(yīng)平均周期為5個(gè)季度，所以2022年預(yù)計(jì)上市的新房項(xiàng)目絕大多數(shù)目前已經(jīng)開工建設(shè)，從土地供應(yīng)情況來看，未來幾年新房供應(yīng)依然有保障”，李茂喆表示。

不過，由于貨幣政策、地產(chǎn)信貸轉(zhuǎn)向?qū)捤?，李茂喆預(yù)計(jì)廣州二手房市場會(huì)在2022年持續(xù)向好，新房成交量在整體中的占比將回落至53%，而以天河區(qū)為代表的中心區(qū)域二手房成交占比或?qū)⒃俣壬仙?，尤其是一些偏高端的?xiàng)目。

值得一提的是，2020年疫情得到有效控制之后，即在2020年下半年，天河區(qū)珠江新城的豪宅價(jià)格“異動(dòng)”，率先開啟了廣州樓市的上升周期，彼時(shí)部分小區(qū)交投暢旺，量價(jià)雙升。貝殼研究院廣州分院的報(bào)告顯示，2020年第1-4季度。天河二手房成交占全市成交的比例分別為11.4%、10.8%、13.3%和13.8%；而2021年逐季度回落，分別為13.8%、13%、12.3%和11.5%。

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