導(dǎo) 讀

1、1月重點監(jiān)測城市供求下滑明顯

2、百強單月業(yè)績同比下降近4成

3、多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳

4、2022年企業(yè)經(jīng)營形勢依然嚴峻

☉ 文／克而瑞研究中心

榜單解讀

前言：2022年1月，房地產(chǎn)市場開局慘淡，供求急速下滑。29個重點監(jiān)測城市商品住宅供應(yīng)面積同、環(huán)比分別下降43%和58%，成交面積環(huán)比下降37%，同比跌幅擴至46%。一方面，春節(jié)假期臨近，不少房企放緩供貨節(jié)奏，供應(yīng)低迷一定程度上導(dǎo)致成交大幅下滑。更為主要的是，去年下半年以來市場下行壓力加劇，購房者觀望情緒愈加濃重。

從企業(yè)層面來看，1月多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳，TOP百強房企整體業(yè)績不及去年同期和去年月均水平。預(yù)計2月受春節(jié)假期影響供應(yīng)縮量，成交或?qū)⒊掷m(xù)下行。長期來看，目前行業(yè)下行筑底過程中，仍會有一定規(guī)模的房企面臨負增長困境。2022年，企業(yè)融資環(huán)境將繼續(xù)保持嚴峻，短期內(nèi)償債壓力仍然較大。流動性壓力下，無論是從房企經(jīng)營、還是宏觀經(jīng)濟角度，企業(yè)保竣工、保交付成為首要目標。同時，市場危中有機、行業(yè)收并購機會增加，當前行業(yè)形勢下打通并購融資渠道、調(diào)動企業(yè)收并購積極性，有望緩解出險房企的資金壓力、防范風險擴大、加快市場壓力出清。

1 1月業(yè)績表現(xiàn)不及去年同期及去年月均水平

2022年1月，中國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)了去年下半年以來降溫的趨勢，多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳，單月業(yè)績同比以及較去年月均水平變動都有明顯下降。1月，TOP百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，單月業(yè)績規(guī)模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。

展望2月，房地產(chǎn)市場仍難言樂觀，成交或?qū)⒊掷m(xù)下行。受春節(jié)假期影響，一、二線城市供應(yīng)或?qū)⒚黠@縮量，成交也將持續(xù)低位運行。三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)或?qū)⑷跤谕?，成交整體回升幅度著實有限，傳統(tǒng)返鄉(xiāng)置業(yè)型城市更將面臨較大的考驗。

2 行業(yè)規(guī)模再新高難掩下行

2022年預(yù)期負增長

目前，行業(yè)下行并真正迎來負增長時代已成為共識。商品房銷售規(guī)模經(jīng)過5年的高位運行之后，將處在下調(diào)筑底過程中。1月17日，國家統(tǒng)計局公布了2021年國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。2021年，房地產(chǎn)業(yè)新房銷售和開發(fā)投資規(guī)模均創(chuàng)新高，分別增1.9%和4.4%。但下半年新開工、土地購置和開發(fā)投資均降至冰點，新開工和拿地同比降31%和33%。雖竣工增2%創(chuàng)新高，但難擋整體開工投資同比降14%至4年同期最低。

3 企業(yè)自救、行業(yè)穩(wěn)預(yù)期

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2022年，無論是從房企經(jīng)營、還是宏觀經(jīng)濟角度，保竣工、保交付都是勢在必行。企業(yè)在流動性壓力下，調(diào)動一切資源優(yōu)先?？⒐?、保交付，成為盤活資金、改善現(xiàn)金流的重要抓手。目前，恒大、奧園、佳兆業(yè)、花樣年等房企都已明確提出“保交付”目標。同時，住建部也已明確2022年將堅決處置房企樓盤逾期交付風險，堅持房住不炒、促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

這樣的行業(yè)背景下，近年來也有越來越多的規(guī)模房企開始重視自身“交付力”、“服務(wù)力”的提升。提升產(chǎn)品質(zhì)量管控、完善客戶服務(wù)體系，打造更高品質(zhì)、更人性化、更重視客戶體驗的產(chǎn)品交付環(huán)節(jié)和交付標準，都有助于提升交付率和交付滿意度，樹立積極的企業(yè)品牌、口碑和公信力。

4 行業(yè)收并購加快市場壓力出清

防范風險擴大

2022年，行業(yè)流動性風險持續(xù)，但同時收并購機會也在增加。一方面，對于償債壓力較大的企業(yè)來說，借助項目出讓、資產(chǎn)出售扭轉(zhuǎn)局面迫在眉睫。另一方面，央企、國企以及一些優(yōu)質(zhì)民營憑借自身實力以及政策支持將在收并購市場將掌握更大的主動權(quán)。

1月6日，承債式并購貸款政策落地，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”相關(guān)指標。1月10日，又有消息稱央行要求9家國企通過收并購項目資產(chǎn)的方式為11家中高風險房企提供流動性支持。隨著并購融資通道的打通，行業(yè)收并購積極性受到調(diào)動。加強項目層面的轉(zhuǎn)讓與兼并收購力度，有望緩解出險房企的資金壓力、防范風險擴大、加快市場壓力出清。

5 2022年房企融資環(huán)境依然嚴峻

扭轉(zhuǎn)信心是關(guān)鍵

2022年房企的境內(nèi)外融資環(huán)境依然嚴峻。目前，穆迪、惠譽、標普三大評級機構(gòu)對房企的信用評級以下調(diào)為主，多針對已暴雷或發(fā)生違約的房企。而在境外融資環(huán)境緊張的同時，房企依然面臨著較大的海外償債壓力。據(jù)統(tǒng)計，100家典型房企2022年的境外債權(quán)融資到期主要集中在上半年，其中1月份的到期規(guī)模高達627億，為近兩年中的最高。此外3月、4月、6月、7月均為境外債權(quán)融資的償債小高峰。

此外疊加銷售的疲軟，2022年房企再融資環(huán)境可能會更趨于緊張。在此背景下，預(yù)計2022年房企出現(xiàn)負面評級或評級下調(diào)的可能性依然較高。其中，低信用評級的房企會受到更多影響，主要體現(xiàn)在債券平均期限縮短、平均票面利率居高不下等。當前的行業(yè)形勢下，企業(yè)應(yīng)盡可能警惕避免陷入負面信用循環(huán)。

6 樓市開局慘淡供求同比跌幅超4成

三四線返鄉(xiāng)置業(yè)或?qū)⑷跤谕?/strong>

2022年1月，房地產(chǎn)市場開局慘淡，供求急速下滑，29個重點監(jiān)測城市商品住宅供應(yīng)面積同、環(huán)比分別下降43%和58%，成交面積環(huán)比下降37%，同比跌幅擴至46%。

一線城市成交再陷低迷，環(huán)比下降21%，同比跌幅擴至38%。其中，上海第六批次新房集中入市，成交明顯放量，環(huán)比增長43%，同比仍下降8%。北京、廣州成交異常低迷，同比近乎腰斬，深圳同比跌幅更是高達60%。

具體而言，北京新房供應(yīng)大幅減少，去化表現(xiàn)持續(xù)分化，多數(shù)項目延續(xù)2021年底的促銷力度。上海打新市場熱度不減，新開盤項目平均去化率仍保持在80%以上，近7成項目開盤“日光”。廣州房企供貨節(jié)奏放緩，部分熱銷盤停止分銷合作，到訪量、去化率皆大幅下滑。深圳市場明顯遇冷，部分樓盤去化率低至10%，曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤開啟全民營銷。

25個二、三線城市成交跌至低位，同、環(huán)比跌幅都在40%以上。受去年同期極高基數(shù)影響，僅成都成交同比實現(xiàn)正增長，其余城市成交均有不同程度的回落。近半二、三線城市成交同比腰斬，杭州、東莞、西安等同比跌幅更是超70%。

究其原因主要有以下兩方面因素：首先，春節(jié)假期臨近，不少房企放緩供貨節(jié)奏，供應(yīng)低迷一定程度上導(dǎo)致成交大幅下滑。典型如西安，基于防疫的需要，房地產(chǎn)市場近乎停擺，供求皆創(chuàng)近年來單月新低。更為重要的是，市場下行壓力加劇，購房者觀望情緒愈加濃重。例如南京，江北、江寧等曾經(jīng)的熱門板塊開始遇冷，熱銷盤已無需搖號，邊緣板塊市場更是雪上加霜，成交去化異常慘淡。

而從周度成交數(shù)據(jù)來看，32個重點監(jiān)測城市成交持續(xù)低位運行。其中，一、二線城市僅上海、成都成交仍保持在高位，其余城市成交全面走弱。三、四線城市并未出現(xiàn)返鄉(xiāng)置業(yè)潮，連云港、揚州等傳統(tǒng)返鄉(xiāng)置業(yè)型城市成交僅小幅回升。