2021年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)走低，主要由于熱點(diǎn)城市調(diào)控打補(bǔ)丁、按揭額度收緊、房企流動(dòng)性危機(jī)加劇購(gòu)房者觀望等因素影響。

第三季度開始，各地樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼，杭州、廈門、海口、西安、成都等二線城市各自出臺(tái)不同程度的收緊政策。

以杭州為例，7月2日工行、建行、農(nóng)行等多家銀行集體調(diào)整房貸利率，調(diào)整后首套房貸利率5.9%，二套房貸利率6.0%；8月5日又進(jìn)一步加強(qiáng)住房限購(gòu)，30%購(gòu)房者失去購(gòu)房資格，需求端收緊，市場(chǎng)走低。

但國(guó)海證券認(rèn)為，盡管二線城市的住房成交量在去年10月觸底，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體韌性較強(qiáng)，到目前已經(jīng)有明顯回暖。

樓市依然表現(xiàn)出強(qiáng)大的市場(chǎng)韌性

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，以30個(gè)大中城市的二線城市商品房為樣本，后半年成交量一路下行，10月完成筑底，隨后緩慢回溫，10-12月成交面積分別為526.3萬(wàn)平，662萬(wàn)平，859.8萬(wàn)平，同比-24.6%、-10.6%、-7.7%。

在今年1月，二線城市商品房成交面積616.1萬(wàn)平，同比下滑13.4%，降幅企穩(wěn)；除夕到年初五，二線城市商品房成交面積相較去年春年假期同比增長(zhǎng)33.5%，市場(chǎng)回暖明顯。

從成交價(jià)格來(lái)看，成交價(jià)在去年9月筑底回溫。以天津、重慶等35個(gè)二線樣本城市為例，6月成交價(jià)開始下跌，9月達(dá)最低僅14940.9元/平，隨后價(jià)格回升，10-12月成交均價(jià)分別為15927.5元/平，16425.4元/平，16199.6元/平。

國(guó)海證券還實(shí)地調(diào)研了杭州，在8·5限購(gòu)收緊和疫情反復(fù)的影響下，樓市依然表現(xiàn)出強(qiáng)大的市場(chǎng)韌性。

從新房來(lái)看，全年新房成交20.9萬(wàn)套，創(chuàng)5年新高。2022年1月新房成交10323套，同比增長(zhǎng)5%。

需求仍將逐步釋放

在需求端，國(guó)海證券認(rèn)為，樓市需求沒(méi)有消失，隨著抑制因素消失，需求會(huì)逐步釋放。

居民購(gòu)房需求順利釋放需要三大條件：有購(gòu)房資格、有購(gòu)房能力、有購(gòu)房意愿。

國(guó)海證券認(rèn)為，2021年下半年市場(chǎng)走低，主要由于熱點(diǎn)城市調(diào)控打補(bǔ)丁、按揭額度收緊、房企流動(dòng)性危機(jī)加劇購(gòu)房者觀望等因素影響。第三季度開始，各地樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼，杭州、廈門、?？凇⑽靼?、成都等二線城市各自出臺(tái)不同程度的收緊政策。

針對(duì)購(gòu)房資格，央行、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等屢次提及“滿足購(gòu)房者合理住房需求”，部分城市通過(guò)人才引進(jìn)政策，對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行實(shí)質(zhì)性放松。

針對(duì)購(gòu)房能力，主要通過(guò)降商貸利率、降公積金首付比例、提高公積金貸款額度。商貸利率，通過(guò)降低LPR及加點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)在商貸的量很充足，各地房貸利率走低、放款提速，有利于需求釋放，例如，杭州首套 LPR+120BP、二套 LPR+130BP，利率下降空間仍大。

針對(duì)購(gòu)房意愿，隨著高杠桿房企出險(xiǎn)，地方政府三令五申“保交樓”，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期已不及去年悲觀。根據(jù)集中供地?cái)?shù)據(jù)，同一區(qū)域，不同批次地塊，樓面價(jià)呈現(xiàn)溫和上升趨勢(shì)，不同批次價(jià)差效應(yīng)，會(huì)推動(dòng)購(gòu)房者盡早“入市上車”。

國(guó)海證券指出，以杭州為例，8·5限購(gòu)收緊，30%的購(gòu)房者失去購(gòu)房資格。但這部分需求并沒(méi)有消失，會(huì)在未來(lái)2-3年緩慢釋放。戶型好、位置優(yōu)、價(jià)格倒掛的熱門樓盤，依然需要搖號(hào)、拼社保。

改善需求成為后市重要支撐因素

從供給端來(lái)看，國(guó)海證券認(rèn)為，二線城市城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供給增多，該類地塊項(xiàng)目一般戶型大、產(chǎn)品力優(yōu)，與后疫情時(shí)代的“品質(zhì)改善需求”契合。

2017至2020年，二線城市商品住宅銷售套均面積增長(zhǎng)較快，近兩年逐漸維持在115平/套，表明居民不斷追求居住空間尺度增加。

國(guó)海證券表示，大戶型、改善型產(chǎn)品受歡迎，主要受兩方面原因影響：

一方面，鼓勵(lì)生育政策的出臺(tái)，隨著家庭規(guī)模變大，原有小戶型不再滿足使用需求。

另一方面，購(gòu)房資格稀缺，購(gòu)房者換房置業(yè)成本高，對(duì)“房票”格外珍視，一步到位置業(yè)的訴求比以往更強(qiáng)烈。 從2021年全年數(shù)據(jù)來(lái)看，二線城市市場(chǎng)供需更加匹配，結(jié)構(gòu)均以改善為主。9040㎡普通住宅的批準(zhǔn)上市套數(shù)和成交套數(shù)均超50%。以杭州和武漢為例， 面積在90-120㎡是主力成交戶型。

關(guān)鍵詞： 韌性