2月11日,房產(chǎn)股掀起漲停潮,板塊走出獨立行情;另一方面,卻是業(yè)績暴雷,虧得一塌糊涂的業(yè)績預(yù)告。
一面是暖風(fēng)頻吹,利好政策接二連三的出臺;另一方面,卻是銷售數(shù)據(jù)暴跌,各地降價促銷,不斷拋售。
這種強烈反差,就是當(dāng)下房地產(chǎn)市場的真實寫照,充滿了“魔幻瘋癲”。迷霧重重,讓人捉摸不透,看不明白。2022年房地產(chǎn)市場究竟怎么走?
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奇觀1:雷聲不斷,股票卻大漲
2月11日,港股華潤置地上漲2.4%,再創(chuàng)歷史新高,總市值突破2888億港元。龍湖集團收盤報47.2港元,離新高僅一步之遙。
同日,A股房地產(chǎn)板塊亦掀起漲停潮。泰禾集團(000732)5天4個漲停,南山控股(002314)連續(xù)2個漲停,榮安地產(chǎn)(000517)、天?;ǎ?00965)、金科股份(000656)、京投發(fā)展(600683)、嘉凱城、中國武夷(000797)紛紛漲停。
A股房地產(chǎn)開發(fā)(881153)板塊指數(shù)近3個月漲幅17.7%,同期創(chuàng)業(yè)板指數(shù)卻下跌了19%。由此可見,近期資金對房地產(chǎn)股的偏好,以及對房地產(chǎn)態(tài)度的轉(zhuǎn)變。
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不過,二級市場的強勢,并未得到公司業(yè)績的支撐。從業(yè)績預(yù)告來看,2021年房地產(chǎn)行業(yè)可謂“天雷滾滾”。
華夏幸福(600340)預(yù)計2021年度凈虧損為331億元-391億元,比上年同期下降1003.14%-1167%。
藍光發(fā)展(600466)預(yù)計2021年度凈虧損為120.37億元左右;
泛海控股(000046)預(yù)計2021年度凈虧損90億元-110億元;
陽光城預(yù)計2021年度凈虧損45億元-58億元;
美好置業(yè)(000667)預(yù)計2021年度凈虧損25億元-36億元;
嘉凱城預(yù)計2021年度凈虧損13.5億元;
南國置業(yè)(002305)預(yù)計2021年度凈虧損為9億元-11.5億元;
華遠地產(chǎn)(600743)預(yù)計2021年度凈虧損為4.8億元-6.9億元......
2月11日,又一家20強房企股價“崩潰”了。當(dāng)日港股正榮地產(chǎn)盤中一度暴跌81%,正榮服務(wù)盤中一度暴跌85%。有市場傳言稱,公司將不再按此前計劃贖回一筆2億元美元規(guī)模的永續(xù)債。這讓A股投資者嘆為觀止,直言“太嚇人”。
不過,正榮地產(chǎn)及時進行了辟謠。根據(jù)財聯(lián)社消息,正榮地產(chǎn)回應(yīng)稱傳聞不實,并稱或有機構(gòu)惡意做空再買入。截止收盤,正榮地產(chǎn)暴跌66%,正榮服務(wù)暴跌57%。拒澎湃新聞消息,正榮地產(chǎn)實際控制人歐宗榮的部分持股被強制平倉,隨后回應(yīng)是有投資者被強平。這....也算是一大奇觀了。
房企突然暴雷,股價閃崩的例子還有不少。
2021年9月20日,港股新力控股股價暴跌87%,隨后停牌至今。10月11日晚間新力宣布無力償還即將到期美元債。
2021年11月18日,港股祥生控股暴跌53.91%。盤后公司回應(yīng)運作一切正常,并無任何債務(wù)違約。
1月10日,港股當(dāng)代置業(yè)暴跌40%。因為公司無法按時償付境外優(yōu)先票據(jù)本金總額約13.48億美元。
1月17日港股陽光100中國盤中一度暴跌近80%,最終收跌64.59%。盤后公司回應(yīng)一切正常。
2021年以來,房企股閃崩的戲碼不斷上演,一直沒有中斷過,時不時跳出來刺激投資者的神經(jīng)。那些不幸踩雷的投資者,虧到情緒崩潰,虧到關(guān)燈吃面,無力吐槽。
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奇觀2:暖風(fēng)頻吹,銷量卻加速暴跌
自去年四季度以來,政策對于房地產(chǎn)的“態(tài)度”就逐漸改善。具體我們來看:12月6日,中央政治局會議強調(diào),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。這是一個標(biāo)志性的轉(zhuǎn)折點。
12月10日,中央經(jīng)濟工作會議表示,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
12月11日,國家發(fā)改委副主任兼國家統(tǒng)計局寧吉喆表示,房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),住房更是居民的消費品。國家重提“支柱產(chǎn)業(yè)”,“支持”的態(tài)度非常明顯。
2021年12月20日,央行銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》。由此,“三條紅線”變相松動。
今年1月18日,中國人民銀行副行長劉國強喊話,“把貨幣政策工具箱開得再大一些,保持總量穩(wěn)定,避免信貸塌方”。
1月20日,5年期LPR為4.6%,下調(diào)5個基點。由此,全國各地,房貸利率全線下降。
2月8日,央行銀保監(jiān)會發(fā)文保障性租賃住房貸款不納入房貸集中度管理。相當(dāng)于再次放松“三條紅線”的管理。
2月10日,全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管意見出臺。當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后,超出額度的資金可由房企提取使用。相當(dāng)于房企資金緊箍咒再次放松了。
經(jīng)過梳理后,我們可以非常明晰的看到,自去年四季度以來,政策對樓市從“態(tài)度轉(zhuǎn)變”、“合理支持”,變成“支柱產(chǎn)業(yè)”、“促進發(fā)展”,再給予“信貸支持”。政策的轉(zhuǎn)向非常明顯,至少不再打壓了。
有了中央的表態(tài),地方“因城施策”的空間一下子打開了。由此,我們發(fā)現(xiàn),各地輪番出臺救市政策。
1月12日,廣西北海出臺,職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的,最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。
1月18日,四川自貢公積金貸款取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”。不管有沒有住房,只要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸,都可以按首套房的方式進行,首付40%下調(diào)到20%。
1月26日,安徽省發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于印發(fā)進一步做好近期促進消費工作若干措施的通知》,明確鼓勵購房領(lǐng)域降低首付。這是本輪樓市調(diào)控以來,全國首個明確鼓勵降低購房首付的省份。
2月9日,惠州救市,《促進大亞灣區(qū)住房消費健康發(fā)展若干措施》,實施人才購房補貼,契稅補貼,加大公積金政策支持力度等。
購房首付比例的調(diào)整,公積金貸款是地方可以定的,比如北海、自貢。但是商業(yè)銀行調(diào)低首付比例,是由央行決定的。盡管如此,安徽發(fā)改委給出的信號意義仍然十分明顯。
盡管政策已經(jīng)暖到這個份上了,我們來真實的市場表現(xiàn)。根據(jù)上市公司公告,我們整理了典型房企1月份銷售數(shù)據(jù),慘不忍睹:
萬科1月實現(xiàn)銷售額356億元,同比減少50.19%;
融創(chuàng)1月合同銷售額279.2億元,同比下降20.61%;
碧桂園1月的權(quán)益銷售金額為363.6億元,同比下降9.81%;
金地1月同比下降38.36%;
旭輝1月同比下降47.9%;
融信1月同比下降47%;
德信1月同比下降37.5%.....
另據(jù)第三方機構(gòu)克爾瑞的數(shù)據(jù),1月份,TOP100房企實現(xiàn)銷售金額5256億元,單月業(yè)績規(guī)模同比降低39.6%,較2021年月均水平降低43%。呈現(xiàn)斷崖式下跌。
克爾瑞29個重點監(jiān)測城市商品住宅供應(yīng)面積同、環(huán)比分別下降43%和58%,成交面積環(huán)比下降37%,同比跌幅擴至46%。仍然是斷崖式下跌!
民生證券認(rèn)為,貨幣寬松還未完成暢通。所以1月新增居民貸款占新增貸款比重仍創(chuàng)新低,居民中長貸同比少增幅度擴大,所以房地產(chǎn)仍然還未企穩(wěn)。
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“瘋癲”背后:如何看待?
對于二級市場表現(xiàn),國泰君安認(rèn)為,政策放松逐步外溢到優(yōu)質(zhì)民企,生存概率大幅增加。所以房產(chǎn)股迎來估值修復(fù)機會,幅度約100%。
盡管政策已經(jīng)回暖,購房者依然不熱情。主要原因有四個:
一是擔(dān)心房子不保值?!百I漲不買跌”對購房者心理影響極大。目前全國房價仍然沒有企穩(wěn),以下跌為主流,這種情況下,買方不會貿(mào)然入市。這也是長期以來,堅持“房住不炒”,堅持“穩(wěn)預(yù)期”的必然結(jié)果。樓市沒有漲價的預(yù)期,自然不著急買房。
二是房企不斷暴雷,期房的爛尾風(fēng)險大,重創(chuàng)了購房者信心,嚴(yán)重影響了目前的新房成交量。爛尾樓給購房者身心和家庭帶來難以承受的痛苦。為了避險,很多人寧愿推遲購房計劃,或者轉(zhuǎn)向買二手房。
三是房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡的問題。三四線以下城市供過于求,人口基本凈流出,打折促銷成為常態(tài),越跌越?jīng)]人買。一二線熱點樓市人口凈流入,購房需求旺盛;部分性價比較高的房源被哄搶,平價盤則基本順銷。買家不著急入市,房企也不降價,自然陷入僵持局面,成交量下降。
四是一些技術(shù)層面的東西。比如改善型需求,被“認(rèn)房又認(rèn)貸”的金融政策卡住了。
房地產(chǎn)要想真正好起來,就要改善上述四個層面的問題。好在,一切逐步在改善。
真正的回暖,恐怕還得一步一步來了,急不得。
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