本報(bào)記者張慧敏李未來(lái)深圳報(bào)道

近期，房企陸續(xù)發(fā)布2021年業(yè)績(jī)預(yù)告。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2月8日，A股64家房企發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，虧損27家，占比42.2%，接近一半房企出現(xiàn)虧損。

進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售情況依舊不太樂(lè)觀，銷(xiāo)售額依舊大幅度下滑。數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，29個(gè)重點(diǎn)城市新房整體成交1429萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37%，同比下降46%。2022年1月，TOP100房企銷(xiāo)售額同比下降23.1%。

有專(zhuān)家表示，今年上半年房企在市場(chǎng)銷(xiāo)售、融資等方面的改善有限，壓力依然較大；下半年，隨著各地政策落地，市場(chǎng)回暖，房企壓力將明顯好轉(zhuǎn)。

近一半房企虧損

近期，房企陸續(xù)發(fā)布2021年業(yè)績(jī)預(yù)告。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2月8日，A股64家房企發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，虧損27家，占比42.2%，虧損額超過(guò)10億元的有11家。

具體來(lái)看，虧損的房企有*ST綠景（000502）、中天金融（000540）、萊茵體育（000558）、新華聯(lián)（000620）、美好置業(yè)（000667）、財(cái)信發(fā)展（000838）、嘉凱城、世聯(lián)行（002285）、南國(guó)置業(yè)（002305）、國(guó)創(chuàng)高新（002377）、冠城大通（600067）、宋都服務(wù)、*ST云城（600239）、天房發(fā)展（600322）、華夏幸福（600340）、ST粵泰（600393）、藍(lán)光發(fā)展（600466）、*ST海創(chuàng)（600555）、華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743）、*ST中房（600890）、廣宇發(fā)展（000537）等。

《華夏時(shí)報(bào)》記者查閱多家業(yè)績(jī)虧損房企的公告發(fā)現(xiàn)，房企虧損的原因主要包括市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，項(xiàng)目降價(jià)銷(xiāo)售，去化速度未達(dá)預(yù)期；受房地差周期影響，新獲取項(xiàng)目前期投入尚未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件；受市場(chǎng)及公司流動(dòng)性影響，2021年度竣工項(xiàng)目數(shù)量減少；疫情影響，物業(yè)出租率下滑；受房地產(chǎn)行業(yè)影響，業(yè)務(wù)形成較大的減值損失及公允價(jià)值變動(dòng)損失等。

實(shí)現(xiàn)盈利的房企包括沙河股份（000014）、大悅城（000031）、渝開(kāi)發(fā)（000514）、榮豐控股（000668）、津?yàn)I發(fā)展（000897）、泰禾集團(tuán)（000732）、華僑城A、中國(guó)武夷（000797）、三湘印象（000863）、榮盛發(fā)展（002146）、新大正（002968）、大名城（600094）、派斯林、*ST松江（600225）、萬(wàn)通發(fā)展（600246）、迪馬股份（600565）、新黃浦（600638）、珠江股份（600684）、京能置業(yè)（600791）等。不過(guò)，不少房企的雖然保持盈利，利潤(rùn)規(guī)模較去年同比下降。

值得注意的是，大悅城、泰禾集團(tuán)、*ST新光（002147）、*ST松江、*ST基礎(chǔ)（600515）、珠江股份實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈。根據(jù)房企發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告，盈利的原因主要有達(dá)到結(jié)算條件的房地產(chǎn)規(guī)模同比增加；2020年已經(jīng)計(jì)提了較多資產(chǎn)減值損失；公司對(duì)各類(lèi)費(fèi)用和固定成本進(jìn)行嚴(yán)格管控，在節(jié)約開(kāi)支方面有所成效等。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，近一半房企出現(xiàn)虧損，主要是受行業(yè)環(huán)境影響。2021年下半年以來(lái)房地產(chǎn)金融審慎管理的執(zhí)行過(guò)緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，房企銷(xiāo)售劇烈下滑，竣工減少，資產(chǎn)減值計(jì)提增加等。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，房企的虧損可以分成兩類(lèi)，一類(lèi)是由于成本不斷上升(包括前期拿地成本過(guò)高，以及去化難度增加導(dǎo)致銷(xiāo)售費(fèi)用偏高)導(dǎo)致凈利潤(rùn)持續(xù)減少，甚至出現(xiàn)虧損。這類(lèi)房企相對(duì)較多；另一類(lèi)則是在財(cái)務(wù)層面出于保守預(yù)估，針對(duì)自持性資產(chǎn)等計(jì)提了較大的減值準(zhǔn)備，這類(lèi)房企相對(duì)較少。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，接近一半的房企出現(xiàn)虧損，一方面在于行業(yè)信心尚未完全恢復(fù)，購(gòu)房者觀望情緒較濃，導(dǎo)致銷(xiāo)售端表現(xiàn)不佳，同時(shí)受到疫情等因素影響，導(dǎo)致房企成本增加；另一方面，三道紅線(xiàn)、房貸集中度管理等制度下，房企資金壓力增大，為了加速銷(xiāo)售回款，房企以?xún)r(jià)換量，盈利空間被壓縮，甚至出現(xiàn)虧損。

一月銷(xiāo)售面積下降近四成

進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售情況依舊不太樂(lè)觀，銷(xiāo)售額依舊大幅度下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1月，29個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積1080萬(wàn)平方米，環(huán)比下降58%，同比下降43%；從成交情況來(lái)看，29個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1429萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37%，同比下降46%。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1月，TOP100房企銷(xiāo)售額同比下降23.1%，其中銷(xiāo)售額超百億房企較去年同期減少14家，超五十億房企較去年同期減少31家。

多種原因造成銷(xiāo)售大幅下滑。劉水認(rèn)為，一方面，2021年1月份房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況良好，基數(shù)較高。二是，2021年下半年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售劇烈下滑，盡管政策上在邊際改善，但市場(chǎng)還沒(méi)有出現(xiàn)明顯回暖。劉水表示，今年二季度以后房地產(chǎn)銷(xiāo)售會(huì)逐漸回升。

土地市場(chǎng)方面同樣處于頹勢(shì)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至1月23日，2022年全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積僅5478萬(wàn)平方米，環(huán)比2021年12月降幅近九成，同比降幅也接近七成；成交總金額降至1133億元，環(huán)比上月大降90%，同比也下降了75%。平均樓板價(jià)跌至2069元/平方米，環(huán)比降幅達(dá)15%。

“總的來(lái)看，今年房企投資拿地會(huì)更加理性，但不同類(lèi)型企業(yè)會(huì)有差別?！眲⑺硎?，實(shí)力強(qiáng)勁的央國(guó)企及經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民營(yíng)企業(yè)依然會(huì)積極獲取優(yōu)質(zhì)地塊，為后續(xù)發(fā)展做好儲(chǔ)備。杠桿高的企業(yè)、流動(dòng)性困難的企業(yè)會(huì)基本停止拿地，節(jié)省支出，確?，F(xiàn)金流。今年上半年房企在市場(chǎng)銷(xiāo)售、融資等方面的改善有限，壓力依然較大；下半年，隨著各地政策落地，市場(chǎng)回暖，房企壓力將明顯好轉(zhuǎn)。

陳霄也認(rèn)為，2022年上半年受到行業(yè)環(huán)境等因素影響，房企銷(xiāo)售壓力仍較大，預(yù)計(jì)進(jìn)入下半年將會(huì)獲得改善。與此同時(shí)，2022年房企將會(huì)加速分化，行業(yè)洗牌將繼續(xù)上演，以穩(wěn)健型為主的房企將會(huì)迎來(lái)發(fā)展的窗口期，國(guó)企央企優(yōu)勢(shì)凸顯，部分高杠桿高負(fù)債的房企仍面臨生存難題，未來(lái)行業(yè)內(nèi)仍然是優(yōu)勝劣汰、剩者為王。

張波預(yù)測(cè)，2022年，房企的經(jīng)營(yíng)會(huì)有兩個(gè)特點(diǎn)，即分化將持續(xù)，企業(yè)間的兼并和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也會(huì)持續(xù)。憑借融資優(yōu)勢(shì)，部分央企和大型國(guó)企將在拿地以及銷(xiāo)售層面有較好表現(xiàn)，同時(shí)由于部分城市和區(qū)域的調(diào)控節(jié)奏有所變化，也會(huì)對(duì)銷(xiāo)量提升有所幫助，這會(huì)進(jìn)一步加大分化的趨勢(shì)；另外，雖然總體來(lái)看房企的融資壓力會(huì)有所減輕，但這并不代表房企的整體償債壓力會(huì)明顯減少，今年依然是房企償債高峰，不少房企仍將通過(guò)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以及大股東注資的方式來(lái)緩解壓力，因此可能會(huì)出現(xiàn)部分房企規(guī)模不斷減少但利潤(rùn)轉(zhuǎn)好的情況。

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