標普信評認為,當前房企流動性壓力仍然較大,近期出臺的一系列規(guī)范房企融資和預售資金使用的政策體現(xiàn)了監(jiān)管對于維護房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展的態(tài)度,一定程度上有利于房企再融資能力的恢復,但是否能夠及時緩解行業(yè)流動性壓力尚有待觀察。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分的現(xiàn)金流和貨幣資金沉淀在子公司項目層面,本部貨幣資金量較低。截至2021年6月末,標普信評116家樣本房企母公司層面貨幣資金僅占合并口徑總計的16%左右。在經(jīng)歷了去年下半年部分房企風險事件后,地方為了壓實“保交付”責任加強了對于項目預售資金的監(jiān)管,部分地區(qū)過度收緊的監(jiān)管措施加劇了房企資金周轉(zhuǎn)不暢的情況。
與此同時,行業(yè)整體債務到期情況不容樂觀。我們根據(jù)公開數(shù)據(jù)梳理后發(fā)現(xiàn),116家樣本企業(yè)2022年國內(nèi)債券到期金額約為2300億元,其中3月和7月是相對到期高峰,行業(yè)仍面臨流動性壓力。
我們認為,全國性規(guī)范化的預售資金監(jiān)管制度將一定程度上有利于改善過度收緊的預售資金監(jiān)管方式,有利于房企提高資金調(diào)配效率,以更好地應對流動性壓力。同時,近期人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》,既有利于增加保障性租賃住房的供應,又有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)模保持健康水平。
但是,我們認為上述政策是否可以及時緩解行業(yè)流動性壓力仍有待觀察。我們預計2022年房地產(chǎn)整體銷售增速仍將面臨壓力(有關(guān)詳情,請參閱《危中有機:房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)2022年信用展望》)。在此情況下,盤活賬面上存量預售資金,提高資金使用效率對于房企應對流動性壓力至關(guān)重要,上述新政執(zhí)行時間和力度將很大程度上影響行業(yè)的流動性狀況。
本報告不構(gòu)成評級行動。
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