前言

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在步入虎年之時(shí)，整體延續(xù)了去年下半年以來(lái)的降溫趨勢(shì)。一線城市成交回升，6成以上二、三線城市成交疲軟。一方面，春節(jié)假期臨近，不少房企放緩供貨節(jié)奏，供應(yīng)低迷一定程度上導(dǎo)致成交大幅下滑。更為主要的是，受去年下半年以來(lái)市場(chǎng)下行壓力的影響，購(gòu)房者觀望情緒仍較強(qiáng)。

01

政策盤(pán)點(diǎn)

中央重申“房住不炒”調(diào)控基調(diào)

近期，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在重申“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，要求保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性。2022年銀保監(jiān)會(huì)工作會(huì)議和央行貨幣信貸工作會(huì)議明確提出，要持續(xù)完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，更好地滿足購(gòu)房者合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。與此同時(shí)，與房貸利率緊密相關(guān)的5年期以上LPR時(shí)隔21個(gè)月再次迎來(lái)下調(diào)。此外，國(guó)家發(fā)改委等部門多次發(fā)文提出，要加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等。

地方因城施策引導(dǎo)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展

本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策條數(shù)較上月小幅減少，但寬松性政策數(shù)量連續(xù)第二個(gè)月超過(guò)緊縮性政策，地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。從地區(qū)來(lái)看，出臺(tái)調(diào)控新政的多為二三線城市，重點(diǎn)一二線城市政策環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定。從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，寬松性政策主要聚焦在強(qiáng)化住房公積金貸款支持、放寬城市落戶限制、實(shí)施人才安居工程等方面，緊縮性政策則主要聚焦在房企資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治等方面。

貨幣政策仍處于寬松周期

從市場(chǎng)流動(dòng)性來(lái)看，2月貨幣政策工具到期共計(jì)約1.3萬(wàn)億元，包括1.1萬(wàn)億逆回購(gòu)和2000億元MLF。據(jù)機(jī)構(gòu)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2月財(cái)政存款、公開(kāi)市場(chǎng)操作、繳準(zhǔn)預(yù)計(jì)將分別回籠1336億元、13000億元、437億元流動(dòng)性，而M0、庫(kù)存現(xiàn)金及外匯占款預(yù)計(jì)將向銀行間市場(chǎng)釋放11000億元、150億元流動(dòng)性。除去公開(kāi)市場(chǎng)操作將要到期的1.3萬(wàn)億元，2月銀行間流動(dòng)性或?qū)⒃黾?377億元，市場(chǎng)流動(dòng)性壓力不大，貨幣政策仍處于寬松周期。

02

市場(chǎng)概況

供應(yīng)：上海供應(yīng)仍維持高位

虎年伊始，供應(yīng)縮量較為顯著，29個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積1080萬(wàn)平方米，同環(huán)比齊降，主要是受到年末基數(shù)較高和新冠疫情各地頻發(fā)等不確定性影響所致。

分能級(jí)來(lái)看，一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積228萬(wàn)平方米，環(huán)比近乎“腰斬”。北京因當(dāng)前新冠疫情的不確定影響，供應(yīng)環(huán)比大降82%，房企推盤(pán)意愿不高，廣州、深圳整體供應(yīng)也有了穩(wěn)步下滑，環(huán)比跌幅均超7成，僅上海供應(yīng)高位維持，因成交慣性猶存，房企供貨積極性也相對(duì)較高，上海本月供應(yīng)164萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲46%，顯著好于去年同期。

二三線城市新增供應(yīng)面積851萬(wàn)平方米，環(huán)比下降約六成。從絕對(duì)量層面，成都單月供應(yīng)突破100萬(wàn)平方米，南京、徐州次之，也達(dá)到了90萬(wàn)平方米以上。西安本月“斷供”，主要是受到新冠疫情“封城”影響。從變化趨勢(shì)來(lái)看，各城市環(huán)比均有了不同程度的下跌，同比跌多漲少，成都、徐州、?？?、濟(jì)南供應(yīng)階段性疲軟，環(huán)比回落，但仍顯著好于去年同期。

預(yù)判2月，恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期加之新冠疫情的負(fù)面影響，總體供應(yīng)規(guī)模預(yù)期還將小幅回落，尤其是疫情較為嚴(yán)重的京津冀和河南等區(qū)域，整體供應(yīng)量大概率在低位徘徊。

成交：疫情帶來(lái)較大不確定性影響

從成交表現(xiàn)來(lái)看，如市場(chǎng)預(yù)期，熱度穩(wěn)步回落。上月29個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1429萬(wàn)平方米，環(huán)比下降近四成，主要受到去年基數(shù)較高影響。

分能級(jí)來(lái)看，一線城市韌性較強(qiáng)，總成交為285萬(wàn)平方米，環(huán)比跌幅在21%，不過(guò)回落幅度不及百城平均。其中上海購(gòu)房需求旺盛，因供應(yīng)放量帶動(dòng)成交回升，2022年開(kāi)年單月成交130萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲43%，達(dá)到了自去年2月以來(lái)的成交新高。北京受新冠疫情不確定性影響，成交環(huán)比下降46%為31%，廣深成交保持低迷行情，主要受前期調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵影響，短期內(nèi)難有起色。

二三線城市總成交1143萬(wàn)平方米，環(huán)比下降逾四成。從絕對(duì)量層面，梯度分明，僅成都一城的成交量均超150萬(wàn)平方米，佛山、武漢屬第二梯隊(duì)，月成交在80-90萬(wàn)平方米，半數(shù)以上二線城市單月成交不足50萬(wàn)平方米。從變化趨勢(shì)來(lái)看，僅成都一城“高熱不退”，同環(huán)比齊增；寧波主要因上月成交未曾“翹尾”，購(gòu)房需求于上月集中釋放致環(huán)比上升。其余城市均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊降，中央降息降準(zhǔn)的政策效果尚未在市場(chǎng)層面顯現(xiàn)。

預(yù)判下月，由于恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，加之新冠疫情影響下春節(jié)返鄉(xiāng)“難”，整體成交量或?qū)⒂瓉?lái)小幅回調(diào)。

庫(kù)存：滬穗杭等消化周期縮短

因春節(jié)假期影響，絕大多數(shù)城市受“就地過(guò)年”政策影響供應(yīng)大幅回落，廈門、長(zhǎng)春、大連和西安本月預(yù)計(jì)無(wú)新增供應(yīng)。29城整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，上海、徐州、南京、無(wú)錫和海口推貨積極，供求比大于1.2。

一線城市中，北京、廣州和深圳庫(kù)存面積均環(huán)比回落，其中廣州消化周期縮短至1年以內(nèi)。二三線城市中成都、廈門、福州、濟(jì)南、大連、蘇州和合肥等庫(kù)存面積低于2021年同期，但其中僅成都和杭州消化周期同比縮短。結(jié)合各城市供求數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年春節(jié)前樓市表現(xiàn)弱于2021年。

二手住房：環(huán)比顯著收窄，蘇杭等止跌回升

二手房市場(chǎng)整體持續(xù)小幅回落，9個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交329萬(wàn)平方米，環(huán)比微降5%，較去年同期相比規(guī)模減少45%。年初市場(chǎng)整體延續(xù)階段高位運(yùn)行，但臨近春節(jié)市場(chǎng)供應(yīng)顯著縮量帶動(dòng)成交小幅下行，基于近期房地產(chǎn)支持性政策頻出，疊加當(dāng)前市場(chǎng)規(guī)模較去年同期仍有空間，后市預(yù)期小幅回升。

具體到城市來(lái)看，9城環(huán)比表現(xiàn)跌多漲少，僅杭州、蘇州環(huán)比正增長(zhǎng)，其中杭州漲幅近8成，一線市場(chǎng)中北京、深圳均有15以內(nèi)小幅回調(diào)，其余城市均有不同程度回落；同比表現(xiàn)仍普遍回落，僅大連因前值較低市場(chǎng)翻倍增長(zhǎng)，深圳、青島長(zhǎng)期低位運(yùn)行，本月同比均有70%以上降幅，其余城市均有不同幅度回落。

03

土地儲(chǔ)備

因春節(jié)假期影響，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)僅截至春節(jié)前一周，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為5478萬(wàn)平方米，環(huán)比上月降幅約九成；成交總金額降至1133億元，環(huán)比上月降幅約九成。平均樓板價(jià)為2069元/平方米，環(huán)比降幅為15%。

市場(chǎng)熱度方面，在寧波土拍回暖的帶動(dòng)下，平均溢價(jià)率小幅回升至4.3%。具體來(lái)看，由于成交主力寧波土拍規(guī)則放松、盈利空間提升，第三輪集中土拍熱度明顯回升，助推二線城市整體溢價(jià)率升至6.2%，環(huán)比上漲3.7個(gè)百分點(diǎn)；一線城市因成交地塊均為商辦用地溢價(jià)率降至低位；三四線城市溢價(jià)率則走低，平均溢價(jià)率為3.8%。

土地流拍方面，以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，平均流拍率為21%，除西安、石家莊等少數(shù)二線城市流拍地塊相對(duì)較多外，大部分流拍地塊集中在三四線城市，并以涉宅用地居多。究其原因主要還是由于當(dāng)前房企仍面臨較大的資金壓力所致，加之這些城市的樓市受下行壓力影響，短期內(nèi)房企投資態(tài)度愈加謹(jǐn)慎，高流拍屬意料之中。

04

企業(yè)融資

融資總量

數(shù)據(jù)顯示，100家典型房企的融資總量為929.46億元，環(huán)比上升26%。自2019年以來(lái)，每年年初房企融資量都相對(duì)較大，均超過(guò)2000億元，而本月融資量不足千億元，一方面在當(dāng)前房企危機(jī)仍未全面解除的情況下，金融機(jī)構(gòu)當(dāng)前白名單企業(yè)相對(duì)較少，放款較為謹(jǐn)慎；另一方面，部分企業(yè)為緩解年初的償債壓力已提前償還部分債券，同時(shí)減少新增融資計(jì)劃，導(dǎo)致融資量同比下滑較大。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資499.08億元，環(huán)比上升9.8%；境外債權(quán)融資169.66億元，環(huán)比上升10.0%；本月資產(chǎn)證券化有所回升，融資223.01億元，環(huán)比上升97.9%。

融資成本

同時(shí)，100家典型房企新增債券類融資成本4.53%，較2021年全年下降下降0.76pct，其中境外債券融資成本達(dá)6.85%，下降0.19pct，境內(nèi)債券融資成本3.20%，下降0.87 pct。環(huán)比2021年12月來(lái)看，總?cè)谫Y成本環(huán)比上升0.01pct，境外融資成本環(huán)比下降0.16pct，境內(nèi)融資成本環(huán)比下降0.53pct。境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)中，可以進(jìn)行發(fā)債的企業(yè)成本相對(duì)較低，融資利率在2.50%-4.00%間，白名單企業(yè)繼續(xù)發(fā)揮融資優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)發(fā)行利率較低的債券；境外發(fā)債成本方面，旭輝、遠(yuǎn)洋等發(fā)行了綠色擔(dān)保票據(jù)，其成本不超過(guò)5%，也相對(duì)較低，還有部分企業(yè)完成了境外債的交換要約和額外發(fā)行，成本相對(duì)較高。

企業(yè)表現(xiàn)

上月融資總量最高的企業(yè)為萬(wàn)科地產(chǎn)，融資總量約124.16億元，主要是發(fā)行了30億元的中期票據(jù)，此外進(jìn)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，TOP10房企融資平均額41.58億元最大，融資總額同比下降39.13%，下降幅度最小；TOP31-50房企融資額僅有15.92億元，該梯隊(duì)進(jìn)行融資的企業(yè)相對(duì)較少。成本來(lái)看，TOP31-50梯隊(duì)的房企融資成本最低，為2.72%，其較2021年全年下降2.19pct，降幅最大；而TOP11-30的融資成本最高，為5.52%。

05

易德觀點(diǎn)

蔣錚鶴

易德資本助理副總裁

蔣錚鶴先生認(rèn)為，進(jìn)入2022年，隨著“降準(zhǔn)降息”寬松貨幣政策的推出，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)一定程度的邊際改善，房企更愿意積極推盤(pán)去化，回籠資金應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

根據(jù)近期“央行支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目”的相關(guān)描述，可以預(yù)見(jiàn)到，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)有可能會(huì)在接下來(lái)一段時(shí)間的并購(gòu)交易中保持活躍，充當(dāng)市面上待轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的承接方。

另外值得關(guān)注的是，隨著多家房企美元債到期，相關(guān)房企均提前跟債權(quán)人協(xié)商，通過(guò)交換要約，將即將到期的美元債交換成為新發(fā)行票據(jù)，避免債務(wù)違約。從近期美元債的處理方案來(lái)看，多數(shù)房企并沒(méi)有選擇“躺平”，而是積極跟債券人溝通，避免債務(wù)違約，向市場(chǎng)傳遞出較為積極的信號(hào)。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷推進(jìn)，行業(yè)發(fā)展多年所積累的痼疾正在逐步、有序根除，為房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

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