觀點指數(shù)保障性租賃住房熱度不減，2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套（間），2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。

"十四五"期間，將在40個重點城市計劃籌集保障性租賃住房650萬套（間）。

同時，保障性租賃住房獲大力度信貸支持，銀企之間合作將更加頻繁。報告期內(nèi)，保利集團與建設銀行簽署《發(fā)展保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》，共同搭建金融合作平臺。

此前銀企合作的案例，還有去年12月旭輝集團與上海浦發(fā)銀行簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，通過銀企合作，加大保障性住房的建設力度。

企業(yè)方面，旭輝瓴寓通過與險資合作的方式實現(xiàn)上海浦江華僑城柚米社區(qū)項目股權的退出。在公募REITs真正實現(xiàn)之前，出讓股權予險資也是實現(xiàn)投融建管退閉環(huán)的一種方式，但同時險資對于項目的運營情況、回報率以及產(chǎn)權等方面都有相應的標準。

繼蛋殼公寓退市后，報告期內(nèi)青客公寓旗下公司申請破產(chǎn)。而近期，天眼查顯示蛋殼公寓關聯(lián)公司青梧桐有限責任公司新增多條被執(zhí)行人信息，截至目前，該公司被執(zhí)行總額已超1969萬元。

租賃市場穩(wěn)中微漲，春節(jié)后旺季顯現(xiàn)

報告期內(nèi)（2022年1月）全國住宅掛牌出租供給量下降33.2%，普通公寓掛牌出租供給量下降30.75%。由于報告期內(nèi)仍處于傳統(tǒng)租房淡季時期，加上多地零星疫情頻現(xiàn)，租賃市場降溫持續(xù)，房源供給減少，同時企業(yè)擴張積極性稍顯疲軟。

不過基于對春節(jié)后租賃旺季的預期，總體租金將呈現(xiàn)穩(wěn)中微漲趨勢。

其中，北京住宅租金平均單價達117.01元/月/平方米，是唯一租金平均單價突破100元/月/平方米的城市；其次是深圳，平均租金單價為94.79元/月/平方米。

同比方面，多個城市較2021年同期實現(xiàn)大幅上漲，漲幅從2.15%到23.32%不等，租賃市場活躍度大幅提升。其中，深圳同比漲幅最大，達23.32%，杭州同比漲幅也不容忽視，達22.49%。

雖然各地仍有零星疫情影響，但從同比數(shù)據(jù)攀升來看，多地已經(jīng)從疫情創(chuàng)傷中恢復，步入穩(wěn)定發(fā)展。

環(huán)比方面，一線城市北京、廣州分別實現(xiàn)環(huán)比上漲4.19%、3.14%。而上海、深圳均出現(xiàn)4%左右的降幅。除南京租金出現(xiàn)環(huán)比略微下降0.53%外，其他城市租金出現(xiàn)不同程度上浮，漲幅在0.44%到3.88%不等，其中天津環(huán)比漲幅最大，為3.88%。

信貸與基金加持，銀企合作成主流

多地披露了年度保障性租賃住房的籌建計劃，今年將加大力度推進落地工作。

報告期內(nèi)，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知。通知提到，銀行業(yè)金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。銀行業(yè)金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，提供金融產(chǎn)品和金融服務。

這意味著，銀行發(fā)放相關貸款不再受集中度管理指標約束，有充足空間加大對保障性租賃住房項目的信貸投放，推動住房保障體系建設，有助于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

同時，2月9日，成都住建局與國家開發(fā)銀行四川省分行、中國建設銀行四川省分行舉行關于發(fā)展保障性租賃住房銀政戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，將對成都市保障性租賃住房項目分別提供不低于500億元人民幣的融資總量，提供的中長期貸款期限最長可達25年，并可根據(jù)項目情況，按照基準利率下浮并提供最優(yōu)惠利率支持。

此外，1月26日，保利集團與建設銀行簽署《發(fā)展保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》，保利集團旗下保利發(fā)展（600048）控股擬與中國建設銀行及其各子公司設立租賃住房發(fā)展基金，用于重資產(chǎn)投資持有、孵化培育租賃住房項目，項目成熟后通過發(fā)行公募REITs實現(xiàn)退出。

搭建保障性租賃住房金融合作平臺后，中國建設銀行提供全周期的住房租賃金融服務，保利發(fā)展則利用自身建設運營管理方面的優(yōu)勢，嘗試與地方國企合作開發(fā)租賃用地、承接政府人才公寓、挖掘存量土地等多種資源獲取方式，擴大保利公寓在租賃市場的品牌熟知度。

在保障性租賃住房獲大力度金融支持下，企業(yè)及金融機構各自發(fā)揮雙方優(yōu)勢，實現(xiàn)金融與租賃產(chǎn)業(yè)的資源整合，未來，租賃企業(yè)與金融機構合作將加強，更好的響應實現(xiàn)全體人民住有所居的號召。

青客租房申請破產(chǎn)，分散式盈利模式堪憂？

近日，長租公寓第一股青客公寓旗下的上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司（以下簡稱青客租房）即"青客租房"產(chǎn)品運營主體，申請破產(chǎn)清算，涉及案件金額2542.3萬元。且由于股價長期低于1美元，青客面臨退市風險。

來源：天眼查，觀點指數(shù)整理

據(jù)觀點指數(shù)了解，青客租房成立于2014年11月，法定代表人金光杰，注冊資本5億元人民幣，而其投資的廣州、廈門、合肥的青客公司已注銷。

該公司大股東為上海青客電子商務有限公司及上海青客設備租賃有限公司，事實上這并非是青客旗下公司第一例的破產(chǎn)案件，此前已有南京青客公寓管理有限公司被當?shù)胤ㄔ簣?zhí)行破產(chǎn)清算。

數(shù)據(jù)顯示，2012年12月31日，青客公寓僅在上海擁有940間房源，到2018年底，青客公寓房源數(shù)量已經(jīng)達91234間，覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京等6座城市。前期長租公寓備受資本青睞，同時青客公寓依靠"高收低租"、"長收短租"、"租金貸"等模式大勢擴張，并在2019年11月成功赴美上市，成為國內(nèi)長租公寓第一股。

而當遇上疫情，租賃市場冷淡，房屋空置率大幅攀升，同時青客公寓業(yè)主租客"兩頭吃"的行為引發(fā)維權風波及至青客公寓部分房源被建融家園接盤，穩(wěn)定業(yè)主及租客情緒。

剝離不良資產(chǎn)后，2020年7月，青客公寓以1.3億美元收購國內(nèi)一家公寓資產(chǎn)，新增房源數(shù)7.22萬套，但房源數(shù)量的增加再次給逐年虧損的現(xiàn)金流背上更重壓力。

數(shù)據(jù)來源：青客財報，觀點指數(shù)整理 以上兩圖中時間為美股財年（10月1日- 來年9月30日）

青客公寓最新發(fā)布的2021年財報數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)營收10.36億元，同比下降14.22%；歸屬母公司凈虧損5.69億元，同比減少62.89%；基本每股收益為-0.39元。平均入住率為89.9%，較2020年同期的83.8%有所回升，同時預付租金折扣后的租金差幅也從2020年同期19.8%有所上浮，2021年財報租金差幅為22.2%。

疫情得到有效控制下，青客出租率有所回升，但虧損仍在持續(xù)。

負債也在逐年增長，截至2021年9月30日，青客公寓負債總額39.61億元。2018年至中報期末，資產(chǎn)負債率未低于70%，但至2021年財報期間已達758.03%。

同時，2021年財報期間，青客已簽約房源數(shù)縮減為62757間，緩解資金壓力。

疫情可以說是壓倒青客的導火索，追溯源頭則主要是長收短租、高收低租，在資本加持下急著跑馬圈地，綜合成本持續(xù)增長導致現(xiàn)金流壓力劇增。

長租業(yè)務已難以帶來穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流支持，最終將虧損的公司申請了破產(chǎn)。

蛋殼公寓與青客公寓兩大分散式企業(yè)的倒下，意味著分散式經(jīng)營模式難以逃脫規(guī)模與盈利的魔咒，規(guī)模擴張需要大量的資本，同時達到一定規(guī)模時，租金收益無法確定能否維系運營成本。除此之外，分散式企業(yè)的運營模式仍然無法擺脫傳統(tǒng)的二房東模式，盈利模式仍待考究。

隨著租賃市場監(jiān)管升級，租賃企業(yè)也逐步朝著理性穩(wěn)健方向發(fā)展。目前在營兩大分散式企業(yè)自如和相寓仍在積極探索盈利模式。自如多方位嘗試，多品類產(chǎn)品線并行，同時在房源獲取端推出增益租模式。

瓴寓實現(xiàn)"由重轉(zhuǎn)輕"，關注資產(chǎn)退出方式

目前來看，國內(nèi)租賃市場重資產(chǎn)項目擴張主要是通過自建和收購等方式獲取房源，而在重資產(chǎn)模式退出的設置上，仍處于不斷探索階段，目前退出常規(guī)渠道主要是發(fā)行儲架式結(jié)構的類REITs產(chǎn)品、退給險資、外資以及成立長租公寓投資平臺等，從而實現(xiàn)投融建管退閉環(huán)。

重資產(chǎn)項目獲取方面，開投集團下屬開投置業(yè)聯(lián)合華潤置地有巢公司、寧波市鄞開集團有限公司以底價1.64億元成功競得鄞州區(qū)JD08-G2-2地塊（租賃住房），出讓面積1.16萬平，土地用途為租賃住房用地，容積率3.1，建筑面積3.59萬平。

目前有巢R4用地籌建的租賃社區(qū)項目已經(jīng)開業(yè)的項目有有巢國際公寓泗涇社區(qū)、有巢國際公寓社區(qū)·東部經(jīng)開區(qū)店等。在土地獲取方面，保障性租賃住房用地或者未來會改造成保障性租賃住房用地，符合公募REITs退出要求的項目是有巢首選標的。

報告期內(nèi)，旭輝瓴寓出讓所持"上海浦江華僑城柚米社區(qū)"項目全部30%股權，實現(xiàn)從該租賃社區(qū)項目的資產(chǎn)退出。出讓股權后，旭輝瓴寓作為資管方，將繼續(xù)運營該項目。

據(jù)觀點指數(shù)了解，2019年4月，旭輝瓴寓與平安不動產(chǎn)簽署租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，成立100億資金的資產(chǎn)投資與管理平臺，涵蓋一線城市和部分強二線城市長租公寓項目的投資收購、工程改造、運營管理、資產(chǎn)證券化的發(fā)行及退出等。

上海浦江華僑城柚米社區(qū)便是這一平臺的首個落地項目，擁有2棟商辦樓、1棟獨立辦公樓及5棟公寓樓，其中5棟公寓樓全部為旭輝瓴寓自持。項目總投資20億元，旭輝瓴寓持股30%，并負責項目的開發(fā)建設與運營管理，項目剩下的70%股權則由平安不動產(chǎn)持有，2020年9月項目正式投入運營。

2021年9月2日，旭輝控股集團發(fā)布公告，附屬公司上海昌煜置業(yè)有限公司以總價2.13億元向上海家迪酒店管理有限公司（即瓴寓國際間接全資附屬公司）出售上海安標管理咨詢有限公司30%的股本權益及銷售貸款。

公告顯示，目標公司及上海安標管理咨詢有限公司是開發(fā)及運營上海市浦江鎮(zhèn)的浦江地段的項目公司，浦江地段已開發(fā)成為領航社項目，一個主要由公寓、商業(yè)及寫字樓組成的綜合體項目，即上海安標管理咨詢有限公司正是上海浦江華僑城柚米社區(qū)項目的開發(fā)及運營公司。

自此，完成上海安標30%股權從旭輝轉(zhuǎn)讓至瓴寓國際。

而觀點指數(shù)從天眼查獲知，上海家迪及平安不動產(chǎn)退出，平安人壽接手上海安標的全部股權，變更完成后，上海安標由平安人壽100%持股。

從投入運營到實現(xiàn)退出，項目用時16個月，同時出租率維持在98%以上，平均租金3380元/月，項目整體GOP率超90%，續(xù)租率達60%。

在真正實現(xiàn)公募REITs之前，與險資合作實現(xiàn)退出是一種方式，但是險資要求較高，需要租賃企業(yè)運營穩(wěn)定并有持續(xù)穩(wěn)定的回報，回報率需要符合標準，同時對于項目的產(chǎn)權性質(zhì)也有要求。

所以，伴隨著保障性租賃住房公募REITs的大力推進，租賃企業(yè)表示目前整體的戰(zhàn)略和獲取的項目也在朝發(fā)展保障性租賃住房做準備。

關鍵詞：