本報(bào)記者何文英

“我名下是無(wú)房的狀態(tài)，但等我搖到號(hào)就只剩下低樓層的幾套房源了?！?月20日，某知名房企在長(zhǎng)沙的高端住宅項(xiàng)目首次開(kāi)盤，參加了現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的王小姐對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在經(jīng)歷了去年幾個(gè)月的看房、搖號(hào)“陪跑”等經(jīng)歷后，購(gòu)房沖動(dòng)已經(jīng)逐漸降溫，在沒(méi)有符合自己要求的房源下是不會(huì)輕易出手的。王小姐還透露：“當(dāng)天開(kāi)盤人數(shù)沒(méi)有我想象的那么多，比我去年參與過(guò)的其他樓盤的開(kāi)盤冷清多了。”

長(zhǎng)沙樓市的“倒春寒”從近日公布的一組數(shù)據(jù)亦可見(jiàn)一斑。2月15日，湖南中原研究院發(fā)布了1月份長(zhǎng)沙樓市月報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)住宅供銷量跌至近兩年低谷，同比環(huán)比齊降，僅比2020年疫情暴發(fā)月略高。

2021年下半年至年底，長(zhǎng)沙樓市改善型住宅還是一房難求，而今虎年開(kāi)局即遇冷，這期間究竟發(fā)生了什么？

改善型住宅驟然降溫

《證券日?qǐng)?bào)》記者從市場(chǎng)調(diào)研的情況來(lái)看，去年長(zhǎng)沙樓市的改善型住宅十分火爆，托關(guān)系、加價(jià)等現(xiàn)象層出不窮，但年末至開(kāi)年改善型住宅的蓄客與去化卻突然遭遇了困境。

以文中開(kāi)頭所述的樓盤為例，該樓盤主打改善型住宅，此次推的房源為225㎡和306㎡兩種戶型，開(kāi)盤當(dāng)日放出的房源僅84套，均價(jià)約25000元/㎡?！?5000元/㎡在長(zhǎng)沙可以說(shuō)是房?jī)r(jià)的天花板了，但既不是一線江景房也不是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，由于價(jià)格比較高，蓄客時(shí)間也挺長(zhǎng)的?！蓖跣〗阏f(shuō)道。

據(jù)了解，該樓盤需要驗(yàn)資200萬(wàn)元才能看樣板房，開(kāi)盤前還需要繳納20萬(wàn)元誠(chéng)意金才具備開(kāi)盤當(dāng)天搖號(hào)的資格?！爸脴I(yè)顧問(wèn)說(shuō)年前會(huì)開(kāi)盤，但一拖再拖，直到昨天開(kāi)盤這筆資金才解凍。”王小姐表示，由于蓄客期太長(zhǎng)，這筆誠(chéng)意金也損失了一些期間利息。

一位資深置業(yè)顧問(wèn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“一般為了保證項(xiàng)目的去化率，通常都會(huì)有一段蓄客期，蓄客期過(guò)長(zhǎng)則表示項(xiàng)目對(duì)開(kāi)盤的去化信心不足。去年長(zhǎng)沙多個(gè)改善型樓盤入市，由于該部分客戶消化過(guò)快，導(dǎo)致今年開(kāi)年改善型住宅蓄客期越拉越長(zhǎng)。”

該置業(yè)顧問(wèn)還透露，目前其手頭負(fù)責(zé)推的改善型住宅項(xiàng)目去年8月份的時(shí)候開(kāi)盤基本秒光，但11月份、12月份推出的后續(xù)房源去化就不太理想。

購(gòu)房者觀望情緒明顯

湖南中原研究院發(fā)布的1月份數(shù)據(jù)也充分印證了長(zhǎng)沙樓市的基本面正在發(fā)生變化。新房市場(chǎng)方面，2022年1月份長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅累計(jì)供應(yīng)37萬(wàn)㎡，環(huán)比下滑75%，同比下滑25%；成交47萬(wàn)㎡，環(huán)比下滑63%，同比下滑52%。

上述置業(yè)顧問(wèn)表示：“去年底，購(gòu)房者觀望情緒便逐漸顯現(xiàn)，有些是出于對(duì)出生率驟降會(huì)否引起房?jī)r(jià)下跌的擔(dān)憂，但大部分還是對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不確定性的顧慮，想更多的留些現(xiàn)金在手里。購(gòu)房者情緒也引起開(kāi)發(fā)商推盤動(dòng)力不足，因此買賣雙方都有些缺乏信心?！?/p>

截至1月底，長(zhǎng)沙商品住宅庫(kù)存量微降至644萬(wàn)㎡，去化周期連續(xù)5個(gè)月上漲。湖南中原研究院1月份監(jiān)控到的8個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，推貨量806套，環(huán)比下滑86%，成交481套，環(huán)比下滑87%。月度整體開(kāi)盤去化率60%，環(huán)比下滑5個(gè)百分點(diǎn)。

二手房方面，掛牌量的大幅增加也進(jìn)一步加重了市場(chǎng)的觀望情緒。根據(jù)象盒找房數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，長(zhǎng)沙六區(qū)一縣二手房掛牌均價(jià)10342元/㎡，環(huán)比下跌0.4%，在售房源量4.3萬(wàn)套，而去年年初，二手房在售房源數(shù)量?jī)H1.7萬(wàn)套。

從事二手房交易的王先生告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者：“現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格并沒(méi)有明顯的下跌，但市場(chǎng)一直處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，只有部分急于出手的客戶會(huì)考慮降價(jià)出售，最近幾個(gè)月都沒(méi)有什么生意。”

對(duì)于長(zhǎng)沙樓市呈現(xiàn)出的“倒春寒”，上海立信會(huì)計(jì)金融學(xué)院孫文華博士在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為：“隨著房住不炒基調(diào)的反復(fù)強(qiáng)調(diào)以及房地產(chǎn)稅的即將落地，房地產(chǎn)暴漲的時(shí)代已經(jīng)一去不返，買方在挑選住宅產(chǎn)品時(shí)會(huì)綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣政策、地產(chǎn)調(diào)控、首付比例等多重因素，會(huì)反復(fù)斟酌和衡量該產(chǎn)品的性價(jià)比和保值性。而買房的觀望情緒也同時(shí)引發(fā)賣方拿地、推盤趨于謹(jǐn)慎?！?/p>

不過(guò)，孫文華認(rèn)為：“長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在全國(guó)省會(huì)城市中處于相對(duì)的價(jià)格洼地，改善型住房相對(duì)于一線城市總價(jià)會(huì)低很多，還是具備一定的優(yōu)勢(shì)和吸引力。歸根結(jié)底，無(wú)論是新房還是二手房，都會(huì)隨著存量增量與市場(chǎng)需求的博弈，最終由供需關(guān)系主導(dǎo)其價(jià)格走向?！?/p>

(編輯上官夢(mèng)露)

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