2021年對于多數(shù)房企而言是黯淡的一年。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至目前，A股69家房企發(fā)布業(yè)績預(yù)告或業(yè)績快報，約有四成房企在2021年出現(xiàn)業(yè)績虧損，其中2家房企虧損金額超百億元。

對于去年多數(shù)房企盈利不佳的情況，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示：“多數(shù)房企都受到市場及公司流動性影響，部分房企竣工面積減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降，營業(yè)利潤減少。另外，部分中小房企規(guī)模小，期內(nèi)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期項目較少，導(dǎo)致收入和利潤減少?！?/p>

在A股69家房企中，約有四成房企2021年業(yè)績出現(xiàn)虧損。新京報資料圖片

已有28家房企預(yù)虧

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至2月23日，A股69家房企發(fā)布業(yè)績預(yù)告或業(yè)績快報，共有28家房企虧損，占比達(dá)到40.6%，虧損額超過10億元的有11家。

截至目前，發(fā)布預(yù)告的房企中虧損數(shù)額最大的為華夏幸福（600340）。1月28日，華夏幸福提交年度業(yè)績預(yù)虧公告稱，其2021年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤虧損331億元到391億元，扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤虧損318億元到328億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧，且較2021年三季報虧損金額明顯擴大，主要原因是流動性風(fēng)險下主業(yè)營收大幅下滑、財務(wù)費用大幅增加、應(yīng)收賬款及合同資產(chǎn)減值。

除華夏幸福外，在2021年同樣宣告流動性緊張的藍(lán)光發(fā)展（600466）預(yù)計，2021年歸母凈利潤約-120.37億元，扣非后歸母凈利潤約-112.73億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧，且較三季度虧損金額明顯擴大；業(yè)績預(yù)虧主要是由于資產(chǎn)減值計提、經(jīng)營虧損及資產(chǎn)處置三方面原因。

由于虧損數(shù)額較大引發(fā)關(guān)注，上交所同時對華夏幸福和藍(lán)光發(fā)展等發(fā)出問詢函，詢問利潤大幅下滑的原因。

截至目前，在發(fā)出預(yù)虧公告的房企中，除了虧損幅度較大的華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、陽光城外，還有宋都股份（600077）、美好置業(yè)（000667）、華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743）等13家房企也都是在2021年首次出現(xiàn)虧損。

此外，在預(yù)告盈利的多家房企中，華僑城、中南建設(shè)（000961）、首開股份（600376）、綠地控股（600606）等房企的利潤水平也同比大幅下降。

比如，華僑城A預(yù)計2021年歸母凈利潤為31.88億至41.32億元，同比下降67%-74%；中南建設(shè)預(yù)計歸屬股東凈利潤介于7.08億至21.23億元之間，同比降幅為70%-90%；首開股份預(yù)告盈利6億-9億元，同比約降七成；綠地控股預(yù)告凈利潤76.4億元，同比下降49%。

“計提存貨跌價準(zhǔn)備”等因素影響房企利潤

與此同時，在預(yù)告虧損的企業(yè)中，主業(yè)轉(zhuǎn)向金融但仍持有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的泛?？毓桑?00046），其虧損數(shù)額也達(dá)到約百億元的規(guī)模。泛?？毓稍诠娣Q，預(yù)計2021年歸屬于上市公司股東的凈虧損90億元-110億元，業(yè)績變動的主要原因為境外項目預(yù)計未來可回收金額減少、對美國地產(chǎn)項目及印度尼西亞電廠計提了減值準(zhǔn)備等。

此外，去年第四季度陷入流動性緊張的陽光城預(yù)計，過去一年歸母凈利潤損失45億至58億元。在公告中，陽光城方面表示，2021年度經(jīng)營業(yè)績較2020年度降幅較大，主要原因為公司基于謹(jǐn)慎性原則計提存貨跌價準(zhǔn)備；同時，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降，受市場及公司流動性影響，公司2021年度竣備項目數(shù)量減少，導(dǎo)致營業(yè)利潤減少。

計提存貨跌價準(zhǔn)備成為影響房企利潤的原因之一。劉水分析指出，從外部環(huán)境來看，受新冠疫情仍在持續(xù)、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境走弱、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及融資環(huán)境收緊等因素疊加影響，房企開發(fā)在售的房地產(chǎn)項目價格在報告期內(nèi)進(jìn)一步下跌，存在減值跡象，期內(nèi)需要計提存貨跌價準(zhǔn)備。

“部分房企自持物業(yè)受疫情、宏觀經(jīng)濟等因素影響出租率下滑，疊加減免商戶租金等因素，投資性房地產(chǎn)公允價值下降。同時，部分房企有息負(fù)債規(guī)模仍然較大，財務(wù)費用仍然較高。”劉水稱。

12家房企“扭虧為盈”

值得關(guān)注的是，也有部分房企在2021年打了“翻身仗”。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，有12家房企在2021年“扭虧為盈”。例如，曾經(jīng)的“爆雷”房企泰禾在去年實現(xiàn)盈利，其預(yù)計2021年凈利潤約1.01億元至1.31億元，而2020年同期虧損49.99億元；扣非后的凈利潤約為3.71億元至4.83億元，2020年同期則虧損44.55億元。

對于業(yè)績變動原因，泰禾集團（000732）方面稱，報告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項目可確認(rèn)銷售收入與2020年同期相比大幅增加；公司對各類費用和固定成本進(jìn)行嚴(yán)格管控，在節(jié)約開支方面有所成效，期間費用大幅下降；部分合作項目盈利，公司確認(rèn)了相應(yīng)的投資收益等。

與此同時，大悅城（000031）控股在2021年也預(yù)告扭虧為盈，預(yù)計歸屬于上市公司股東的凈利潤為盈利8500萬元-1.25億元，而2020年同期虧損3.87億元；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為盈利2100萬元-6100萬元，2020年同期則虧損5.01億元。

對于扭虧為盈的原因，大悅城控股在公告中表示，2021年，隨著國內(nèi)疫情的有效控制與消費需求的回升，國內(nèi)零售及酒店業(yè)務(wù)逐步復(fù)蘇，公司持有型業(yè)務(wù)及酒店運營收入穩(wěn)步提升；達(dá)到收入結(jié)算條件的商品房資源同比增加，權(quán)益占比高的銷售型結(jié)算項目業(yè)績貢獻(xiàn)同比增長等，助力公司業(yè)績與上年同期相比實現(xiàn)扭虧為盈。

在業(yè)內(nèi)人士看來，泰禾集團、大悅城控股等房企能夠在房地產(chǎn)行業(yè)面臨下行的壓力下預(yù)計業(yè)績錄得扭虧為盈非常難得，同時也給灰色籠罩的年報季增添了一抹亮色。

展望：2022年房企盈利狀況能否改善？

走過“壓力山大”的2021年，2022年房企的盈利狀況走勢如何，是否會有所改善？劉水預(yù)計稱，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場仍處在調(diào)整通道，對銷售價格和去化周轉(zhuǎn)仍將形成一定壓制，房企營業(yè)收入難以顯著改善；同時，部分房企出現(xiàn)流動性問題，暫未得到明顯緩解，這些企業(yè)的盈利狀況也難言改善。

“針對行業(yè)利率下滑，未來土拍政策或許會迎來進(jìn)一步調(diào)整，以保障房企合理利潤空間，但受市場環(huán)境影響，毛利空間改善有限。從長期來看，隨著房地產(chǎn)長效機制建立，尤其是房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管框架下，房地產(chǎn)逐步進(jìn)入‘去金融化’通道，行業(yè)利潤率更可能保持在較低水平?！眲⑺缡欠Q。

不過，中指研究院也指出，對于2022年的房地產(chǎn)市場來說，短期來看，行業(yè)政策環(huán)境改善預(yù)期進(jìn)一步明確，資金端、政策端等均將發(fā)力，充分釋放居民住房需求潛力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)。只是對于市場來說，各地扶持政策發(fā)力顯效仍需時間。

在此背景下，對于房企未來的發(fā)力方向，中指研究院認(rèn)為，房企應(yīng)加大對城市市場周期及政策變化研究力度，加強競品監(jiān)控，制定差異化營銷策略，把握市場機會；同時，房企還應(yīng)持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品等，打造差異化、有競爭力的產(chǎn)品，提升企業(yè)市場競爭力。

新京報記者徐倩

編輯楊娟娟校對陳荻雁

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