■本報記者孫蔚

近日，北京拉開了2022年全國重點城市首批集中供地的大幕。2月17日，耗時兩天的北京2022年首批供地成交17宗地塊，1宗流拍，成交規(guī)劃建筑面積169.8萬平方米，成交總價為480.2億元。

市場整體表現(xiàn)“回溫”

北京本次土拍平均溢價率達到4.5%，與去年第三輪供地相比提升了3個百分點，同時流拍率也從17%回落至6%，土地市場整體表現(xiàn)“回溫”。

從成交結(jié)果來看，本輪土拍最高樓面價地塊為豐臺紀(jì)家廟地塊，成交樓面價66885元/平方米；成交最低樓面價地塊在平各莊，由旭輝10730元/平方米競得。未來項目上市最高樓面價是紀(jì)家廟項目，限售價為102460元/平方米，由華潤以57.12億元+6%政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額競得；最低項目上市價格為懷柔科學(xué)城拿下的雁西鎮(zhèn)地塊，限售價格為37000元/平方米。

同策研究院分析師宋雪梅對《中國消費者報》記者表示，此次土拍除了底價成交近一半地塊外，有2宗地塊的溢價率在0.5%左右，剩下的地塊最高溢價率為15%。整體而言，北京首批集中供地的溢價率并不高，17宗地塊的成交樓板價與住宅銷售指導(dǎo)價之間均有2萬元/平方米以上的價差，給房企留下了較大的盈利空間。

高質(zhì)量地塊成“搶手貨”

朝陽崔各莊地塊是此次成交中唯一一宗含現(xiàn)房銷售地塊，未來項目入市最高限售價格為8.8萬元/平方米，吸引了綠城、華潤、建發(fā)、中海、金地+保利、城建、中建智地等公司相互博弈，最終由綠城以43.47億元+4.1萬平方米現(xiàn)房銷售面積競得，溢價率15%，樓面價約5.3萬元/平方米。

北京鏈家研究院院長高原對《中國消費者報》記者表示，現(xiàn)房銷售既能夠防止項目扎堆入市，又能切實保障消費者的權(quán)益，做到“所見即所得”，比期房項目更具優(yōu)勢。但是現(xiàn)房銷售對開發(fā)商的施工能力、現(xiàn)金流能力的要求都更高，還會大幅降低開發(fā)商的資金使用效率，以至于降低盈利水平。此次土拍，崔各莊地塊進入競現(xiàn)房環(huán)節(jié)說明了該地塊的熱度與競爭的激烈。

高原表示，此次新布局北京的房企參與崔各莊地塊的競爭意愿強烈，體現(xiàn)出其對崔各莊區(qū)域未來價值的肯定，崔各莊被部分房企視為東壩聯(lián)動區(qū)、望京承接區(qū)，多個樓盤聯(lián)動有助于降低營銷等相關(guān)成本。同時，朝陽區(qū)供地出現(xiàn)減少的態(tài)勢，部分在此區(qū)域無房可賣的房企有貨值布局的意圖。

國企央企仍是“頂梁柱”

值得注意的是，今年北京土拍政策新增了“搖號+定高標(biāo)”的規(guī)則，這意味著開發(fā)商面臨著包括競地價、競配建、競方案、競政府份額，同時限制銷售價格、高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案等多重限制。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，復(fù)雜的競拍規(guī)則，體現(xiàn)了北京對土地市場落實“一地一策”的精準(zhǔn)管控，只要地塊好，大家仍會積極拼搶。

從參與此次集中供地的企業(yè)性質(zhì)來看，拿地的房企除了旭輝一家為民企外，其余清一色是央企、國企開發(fā)商。這延續(xù)了2021年北京集中供地的特點，首開、中海、城建、中建一局等國企、央企依然活躍在土拍市場上。

從企業(yè)報名情況來看，華潤報名數(shù)量最多，達10宗；其次為中海，報名7宗；緊隨其后的是綠城報名了6宗、城建報名了5宗。業(yè)內(nèi)人士稱，北京土拍以國企和央企為主導(dǎo)，主因在于該類企業(yè)的資金實力與現(xiàn)金流的把控情況。

最終，綠城斬獲3宗地塊，成為北京2022年首批集中供地中競得地塊最多的房企，共計拿地金額為98.4億元；華潤、金地+保利、中海各摘得2宗地塊，拿地金額分別為79.94億元、59億元、57.4億元。

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