華夏時報記者李貝貝上海報道

近日，上海2022年第一批次集中出讓地塊信息公開，共推出40宗土地，起始總價約為850.7億元。

“總體而言，上海市本批次集中供地規(guī)則體現(xiàn)出了(對土地市場)審慎樂觀的態(tài)度?！敝兄秆芯吭和恋厥聵I(yè)部分析師殷玉軒指出，政府對于房地產(chǎn)和土地市場復(fù)蘇的預(yù)期較高，通過政策調(diào)整，更加務(wù)實地篩選合格開發(fā)商進行土地開發(fā)。而對競價政策進行微調(diào)，也體現(xiàn)出上海市對于制定更公平、更公正規(guī)則的追求。

拿地規(guī)則“微調(diào)”保障公平

繼北京、福州、合肥、長沙及廈門之后，上海也拉開了虎年首批集中供地的序幕。

2月23日下午，上海土地市場官網(wǎng)公布2022年上海第一批次集中出讓地塊信息：共推出40宗土地，均為涉宅用地，包括31宗純宅地、5宗商住綜合用地及4幅城中村改造項目，總出讓面積達210.51萬平方米，起始總價約為850.7億元。保證金截止日期為2022年3月28日。掛牌起止日期為2022年3月22日至3月31日。

從區(qū)域分布來看，松江、青浦、嘉定等傳統(tǒng)交易熱門地區(qū)仍為供地主力。在嘉定、青浦、松江、奉賢和南匯等5大新城及上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)，上海此次繼續(xù)增加土地供應(yīng)力度，由2021年第三批次的23幅增加到了27幅。

“這些區(qū)需求大，需要投入大量土地進行補充?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦告訴《華夏時報》記者，此次供地的區(qū)域分布總體上以平衡市場供求關(guān)系為前提，投放精準(zhǔn)。比如，市場特別熱的臨港地區(qū)供應(yīng)8幅土地?！芭R港基于特殊政策，新房開盤幾乎都被人才’包圓’，增加土地投放有助于穩(wěn)定市場預(yù)期和供求平衡。”盧文曦表示。

根據(jù)出讓信息，此次自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)掛牌土地數(shù)量最多，8幅地塊規(guī)劃總建筑面積達到176.08萬平方米，占比約40%。同時，40幅地塊中，出讓面積最大的3幅地塊也來自臨港新片區(qū)，土地出讓面積均超過10萬平方米，分別為13.88萬平方米、11.95萬平方米和10.66萬平方米，起始價分別為23.27億元、38.9億元和25.27億元。

市區(qū)地塊一直也是上海土地拍賣中的焦點。本次集中出讓，起始總價最高的3宗地塊則分別為普陀區(qū)長風(fēng)社區(qū)地塊(約63.7億元)、普陀區(qū)中山北社區(qū)地塊(約62.5億元)、徐匯區(qū)斜土街道地塊(約43.2億元)。盧文曦分析認為，閔行紫竹區(qū)域地塊和青浦徐涇地塊也將是備受關(guān)注的熱門地塊。

值得注意的是，本批次住宅用地集中供地出讓地塊對出讓須知中“評標(biāo)辦法”“一次書面報價規(guī)則”等條款作了相應(yīng)調(diào)整。部分地塊不再采取“135分制”而改用“商務(wù)標(biāo)(70分)+技術(shù)標(biāo)(30分)的100分制”。其中，商務(wù)標(biāo)70分(經(jīng)濟實力20分、技術(shù)資質(zhì)10分、項目經(jīng)驗20分和出讓要求影響度20分)，技術(shù)標(biāo)30分(總體設(shè)計10分、建筑設(shè)計10分和商務(wù)展示10分)。

同時，本次土拍“隨機值”政策調(diào)整為所有競拍人均可修改其報價，不再按照之前的規(guī)則僅由“相同出價中的后者修改報價”。殷玉軒強調(diào)，這條競價政策的改變，直接增加了其余報價人在出現(xiàn)相同報價后的參與度，更加降低了利用相同報價進行報價操縱的可能性，使公平性得到了更好的保證。此外，4宗城中村地塊設(shè)置了最高報價，新增觸頂搖號規(guī)則。

“利好資金預(yù)算不多的房企”

“上海本次供地明顯信心十足，在商品住宅供應(yīng)總量上有大幅提升。”殷玉軒指出，2021年全年，上海的三批集中供地共計成交了78宗含宅地塊(不含安置房等特殊用地)，而2022年首輪集中供地就有40宗涉宅用地出讓，這顯示出對市場的信心。

盧文曦向《華夏時報》記者表示，上海去年4月份才公布第一批集中出讓的土地，從時間節(jié)點來看偏晚，且彼時大多數(shù)城市已經(jīng)進入到土拍進程中。而今年2月上海就公布相關(guān)內(nèi)容。提速的原因主要是經(jīng)過一年運作有了經(jīng)驗積累，而且“上海不管是土拍過程還是結(jié)果都是全國做得比較好的城市”。

“早投放，讓房企早做計劃，應(yīng)對從容?！北R文曦進一步指出，上海此次供應(yīng)土地的門檻較低。根據(jù)出讓規(guī)則，此輪供地的觸頂溢價率最低為4.24%，最高為10%。多數(shù)地塊總價不高，且土拍最高限價不到20億元的有21宗，占比差不多達到一半?！袄觅Y金預(yù)算不多的房企。”盧文曦向《華夏時報》記者解釋說，“這或許考慮到今年還有很多房企面臨債務(wù)壓力，如果地塊面積大，總價太高，多數(shù)房企參與熱情不高。因此這批土地有不少選擇余地，總價不高的地塊不少，對中小房企相對友好?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，上海市本次集中供地體現(xiàn)了今年積極供地、積極推盤的導(dǎo)向，對于改善今年供求關(guān)系有積極的作用，而且五大新城成為集中供地的重點，符合社會預(yù)期?！斑@些地塊的區(qū)位優(yōu)勢較好，成長性也很高，相信房企后續(xù)積極拿地的熱情也會較高。”嚴躍進判斷。

“一線城市依然是熱點，上海的拿地規(guī)則使房企有一定利潤空間。在今年已入市的房源中，有樓盤比當(dāng)初房地聯(lián)動價要高出一些，房企利潤得到保障?！北R文曦認為，1月份樓市“淡季不淡”，尤其是涉房金融政策的邊際寬松，市場信心得以顯著提振。疊加一線城市土拍本就是房企爭奪的熱點，預(yù)計此次上海集中土拍會提升房企的參與熱情。而國家統(tǒng)計局近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月上海新房價格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲4.2%；二手房價格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲5.8%。

同時，央企、國企被認為將是拿地主力。盧文曦直言，從近期房企表現(xiàn)來看，大型房企債務(wù)上仍有壓力，民企對市場預(yù)期相當(dāng)謹慎，而國企、央企在綜合實力上仍具優(yōu)勢，因此短期來看這批土地國企央企仍是重要擔(dān)當(dāng)。

另據(jù)公開市場信息，截至目前已有上海、北京、福州、合肥、長沙、廈門、青島等多個城市發(fā)布了2022年首輪集中供地方案。其中，北京已經(jīng)完成了首輪集中供地，18宗地最終成交17宗，總成交價480億元。嚴躍進分析認為，從供地規(guī)模上看，各熱點城市積極供地、積極推盤的導(dǎo)向明顯?！皬墓?yīng)總量上看規(guī)模較大，對于改善今年供求關(guān)系有積極作用；從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，住宅用地依然占大頭?！?/p>

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