在國(guó)家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)等相關(guān)主管部門大力推動(dòng)下，2021年基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)成功開啟且平穩(wěn)運(yùn)行，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)建設(shè)邁出了關(guān)鍵一步?！盎A(chǔ)設(shè)施試點(diǎn)項(xiàng)目質(zhì)量高、運(yùn)營(yíng)管理人信譽(yù)度高起到了良好的示范作用。在此基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)更多優(yōu)質(zhì)成熟項(xiàng)目入市，擴(kuò)大公募REITs市場(chǎng)規(guī)模、促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展成為下一個(gè)階段眾望所歸的目標(biāo)?！比珖?guó)政協(xié)委員、中信資本控股有限公司董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官?gòu)堒插繁硎尽?/p>

張懿宸委員介紹，作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)重要載體，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展大類基礎(chǔ)設(shè)施的剛需組成部分，承擔(dān)著滿足城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和居民生活需要，向城市居民和各單位提供基本經(jīng)濟(jì)生活及消費(fèi)空間服務(wù)的重要作用，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)設(shè)施保障，在保就業(yè)、促消費(fèi)、穩(wěn)增長(zhǎng)方面發(fā)揮著重要作用。

張懿宸委員認(rèn)為，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資、經(jīng)營(yíng)、估值、退出等邏輯均和住宅有本質(zhì)區(qū)別。當(dāng)前業(yè)界的一個(gè)突出痛點(diǎn)是，在新冠肺炎疫情仍在持續(xù)的背景下，有關(guān)調(diào)控政策精準(zhǔn)性不足，沉淀大量資金的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)無(wú)法通過(guò)證券化等形式實(shí)現(xiàn)資本的良性循環(huán)。

“在堅(jiān)持‘房住不炒’的大前提下，我建議有關(guān)政府部門研究考慮將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs擴(kuò)容試點(diǎn)的范疇，通過(guò)對(duì)其進(jìn)行合理的估值、定價(jià)、發(fā)行、二級(jí)市場(chǎng)交易，實(shí)現(xiàn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)，引導(dǎo)資源有效配置，為我國(guó)金融供給側(cè)改革提供有力抓手?！睆堒插肺瘑T說(shuō)。

對(duì)此，張懿宸委員提出四方面建議：一是將基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs穩(wěn)步擴(kuò)容到商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)范疇。短期和長(zhǎng)期都將有助于降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。但要堅(jiān)決杜絕變相為新住宅開發(fā)輸血?？稍谠圏c(diǎn)期嚴(yán)格篩選和控制原始權(quán)益人范圍，要求承諾募集資金不投資于新住宅開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)交易結(jié)構(gòu)設(shè)定、募集資金再投資等實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)管，防止資金流入新住宅開發(fā)，保證投資者權(quán)益，形成良性資金循環(huán)。

二是鼓勵(lì)增量回籠資金在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域良性循環(huán)以促進(jìn)投資的可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展。一方面鼓勵(lì)增量回籠資金投向所有基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs所涵蓋的資產(chǎn)類別，確保原始權(quán)益人將回收資金用于承諾的新基建項(xiàng)目投資，保證投資者權(quán)益并增強(qiáng)投資者信心。另一方面通過(guò)設(shè)立Pre-REITs前置儲(chǔ)備及培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，待運(yùn)營(yíng)成熟穩(wěn)定后，通過(guò)公募REITs退出并進(jìn)行再投資，以實(shí)現(xiàn)資本良性循環(huán)。

三是參照基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)驗(yàn)，加速推動(dòng)形成一批在寫字樓、商場(chǎng)、酒店等方面有較強(qiáng)專業(yè)能力和公認(rèn)市場(chǎng)口碑的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和基金管理人，以市場(chǎng)化方式競(jìng)標(biāo)有退出需求的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)；同時(shí)鼓勵(lì)社保、險(xiǎn)資、企業(yè)年金等“長(zhǎng)錢”參與投資REITs，打造盤活存量資產(chǎn)、降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿的經(jīng)典樣板，有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

四是切實(shí)做好市場(chǎng)教育和輿論引導(dǎo)。REITs與支持房地產(chǎn)是兩個(gè)概念。提供更多流動(dòng)性好、收益和風(fēng)險(xiǎn)匹配的證券化金融資產(chǎn)對(duì)改善當(dāng)前以住宅為主的居民資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)有積極作用。應(yīng)引導(dǎo)市場(chǎng)和輿論盡快形成共識(shí)，在推出政策前做足鋪墊和引導(dǎo)，確保好政策得到好評(píng)價(jià)。

(責(zé)任編輯：張雪)

關(guān)鍵詞： 基礎(chǔ)設(shè)施